Dr. Luis F. A. Pardo

Desde hace más de cuarenta años (desde 1982), me dedico como abogado, con especial énfasis a los conflictos surgidos de la convivencia consorcial.

Por la experiencia adquirida me permito afirmar que la ESTRATEGIA que se sigue para solucionar los CONFLICTOS CONSORCIALES, consiste principalmente en hallar resultados satisfactorios por la vía extrajudicial, evitando en principio transitar la más costosa y lenta vía judicial.

1) En general se comienza elaborando un INFORME del cual deben surgir los derechos reclamados; dicho informe con cita de jurisprudencia y doctrina en la materia, suscripto por abogado. es exhibido por el interesado ante la Administración o Propietario con el que tiene el eventual conflicto.

2) En ocasiones se sustituye el informe redactando CARTA DOCUMENTO efectuando un reclamo concreto y al igual que el informe conlleva cita de jurisprudencia y doctrina aplicable amén de la intervención de letrado, todo ello bajo apercibimiento de inicio de acciones judiciales. La CARTA DOCUMENTO se transcribe en un formato apto para imprimir en el formulario de carta documento del Correo Argentino (por triplicado). Los honorarios del letrado se pagan por transferencia bancaria, por lo que el interesado/a se evita tener que salir de su domicilio.

3) Transitados los caminos citado en 1) y 2) sin soluciones, resta acudir a MEDIACION PREVIA OBLIGATORIA, actualmente por via ZOOM, para intentar arribar a una solución justa. Sugiero evitar las mediaciones alternativas que ofrece el G.C.B.A. y similares pues no sustituye a la mediación previa obligatoria. Las denuncias ante al Dirección de Defensa al Consumidor (Ley 941 GCBA) de prosperar, imponen una multa al Administrador, importe que retiene Defensa del Consumidor sin mayor beneficio para el denunciante.

4) Fracasados los caminos mencionados, sólo queda acudir a la iniciación del JUICIO, previo brindar las explicaciones pertinentes reclamante y obviamente con su consentimiento.e. El inicio del juicio no impide llegar aun acuerdo con la parte demandada. Previo al JUICIO y la MEDIACION PREVIA OBLIGATORIA, de ser procedente, se peticionan las MEDIDAS CAUTELARES pertinentes, sin intervención de la otra parte. --------------------------------------------------------------------------------------

LOS CONFLICTOS MAS FRECUENTES EN EL CONSORCIO

1) ADMINISTRADOR -

2) AIRE ACONDICIONADO -

3) ASAMBLEA -

4) BALCON -

5) CONSEJO DE PROPIETARIOS -

6) DESTINO USO -

7) ENCARGADO -

8) EXPENSAS-

9) FACHADA -

10) FILTRACIONES Y HUMEDADES -

11) REEMBOLSO POR REPARACIONES EFECTUADAS POR UN PROPIETARIO

12) OBRAS SIN AUTORIZACIÓN -

13) OPOSICION A REPARACIONES URGENTES -

14) REGLAMENTO -

15) RUIDOS MOLESTOS -

16) TENENCIA DE ANIMALES -

1) ADMINISTRADOR Remoción: El acto mediante el cual el administrador de un edificio en propiedad horizontal es separado de su cargo por una asamblea, aún cuando sea impugnado, hasta tanto no exista una decisión firme que acoja dicha impugnación y declare su nulidad, cuenta con la validez que le otorga el art. 1046 del Código Civil, en tanto no se trata de alguno de los supuestos de nulidad manifiesta previstos por los arts. 1038 y conc. del mismo cuerpo legal.- CONSORCIO DE PROPIETARIOS MIGUELETES 1234 c/ GUIRICICH, Guillermo y Otro s/ SUMARIO 97/08/21 C. K014625 Civil - Sala K

Rendición de cuentas:

El administrador de un edificio sometido a propiedad horizontal tiene la obligación de rendir cuentas, la cual es asumida respecto del consorcio y no de algún propietario en forma individual, y ese deber se cumple en el contexto de la Asamblea Ordinaria. Y para desvirtuar la eficacia de la decisión del órgano deliberativo se necesita formalizar una acción de nulidad que demuestre la irregularidad de modo que acredite el interés y el perjuicio sufrido por quien, en principio, carece de legitimación para reclamar extrajudicialmente el cumplimiento de un deber que sólo puede ser requerido por el conjunto de copropietarios reunidos en Asamblea.- SANCHEZ, Daniela Fernanda c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS BOGOTA 853/855 y otro s/ RENDICION DE CUENTAS 99/10/29 C. A273458 Civil - Sala A

Reintegro de libros:

Si algunos copropietarios sufren perjuicios derivados de una mala administración y el consorcio o la mayoría necesaria no la apoyara para sustituir a quien la ejerce, los damnificados tienen derecho a accionar judicialmente contra el administrador. De ahí que, al haber acreditado la accionante, en debida forma con la documentación acompañada su calidad de integrante del consorcio, como así también la imposibilidad en que se encuentra de acceder privadamente al conocimiento de la documentación que se halla en poder de la administración, corresponde admitir el pedido de diligencias preliminares tendientes a intimar a los integrantes de la administración del consorcio para que presenten los libros y actas con la documentación respaldatoria. (Sumario N°15999 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín N°12/2004). R.66558 CAMPLANI, María Lidia c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS HONORIO PUEYRREDÓN 1141/43/45 s/ DILIGENCIAS PRELIMINARES. 1/12/03 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala I.

El art. 2067 Cód. Civ. Com. inc. j) establece que el administrador debe en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, sin perjuicio de lo que determine el reglamento.

La ley 941 (actualizada con leyes 3254, 3291, 5932 y 5983) reglamentada por el Decreto 551/2010 de CABA. inc. k) establece : En caso de renuncia, cese o remoción, el Administrador debe poner a disposición del consorcio dentro de los quince (15) días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer la retención de los mismos.

Continuación en el cargo luego de vencido el plazo de gestión:

El mero vencimiento del plazo por el cual fue designado el administrador no provoca en forma automática su alejamiento del cargo. Puede seguir en el ejercicio del mismo hasta que una asamblea lo remueva del cargo. ---------------------------------------------------------------

2) AIRE ACONDICIONADO

Es procedente el reclamo de un copropietarios contra otro para que retire el aire acondicionado de la pared lindante que da a un patio de propiedad común pero que usa en forma exclusiva la reclamante si no se acreditó la autorización del consorcio para instalarlo. Aun cuando se pruebe que el funcionamiento del aparato es silencioso y el flujo del aire correcto, la salida de goteo de condensación que cae libremente dentro de una pileta instalada en el patio demuestra los perjuicios sufridos por la damnificada y, además afecta la estética del patio de uso exclusivo. 3- La existencia de otros aparatos similares en el edificio de ninguna manera justifica su instalación porque de lo contrario habría que concluir que cualquier incumplimiento reglamentario se encuentra permitido, lo que sería irrazonable. Si existen otras transgresiones los interesados deberán implantar las acciones que correspondan para hacerlas cesar. (Sumario N°19751 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). K086154 ZUCCONI, María G. c/ FREIJE, Martha E. s/ DAÑOS Y PERJUICIOS. 10/09/09 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala K. ---------------------------------------------------------

3) ASAMBLEA:

LA ASAMBLEA DEL CONSORCIO EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL:

Convocatoria: Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal

Orden del día: debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas.

Autoconvocatoria: La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Sin asamblea: Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

Mayoría absoluta: Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales

Doble exigencia: la mayoría absoluta se forma y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

Mera propuesta: La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes.

Aprobación: las propuestas se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. Nulidad de asamblea: El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. -----------------------------------------------------

4) BALCON

En cuanto a la determinación de las partes comunes de un inmueble en propiedad horizontal, el criterio con respecto a los balcones terraza es que se trata de partes comunes de uso exclusivo, por cuanto el balcon forma parte de la pared perimetral y por razones de seguridad es una prolongación de la losa que sirve de suelo a la unidad a la que pertenece y de techo a la inferior, pudiendo hacerse la distinción entre la continuación del plano horizontal común -la estructura- que seguirá siendo común y los revestimientos, espacio y superficie que encierra el balcon que serán de propiedad exclusiva, si así lo dispone el reglamento de copropiedad resultando entonces que la conservación de la losa, o sea la estructura, está a cargo de la comunidad, mientras que la conservación de la parte superficial que pueda pertenecer al propietario estará a su cargo. FERRETTI, Miguel Angel c/CONS.PROP.INMUEBLE AMENABAR 1739-CAP.FED.- s/ 31/03/87 C. 074483 Civil - Sala V -----------------------------------------------------------------

5) CONSEJO DE PROPIETARIOS

Atribuciones del Consejo: Art. 2064 Cód. Civ. Com.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. La existencia del consejo no es obligatoria. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. Además de las funciones enunciadas, deberán cumplir con las facultades especiales que surjan del reglamento (art. 2056 inc. u), aprobar el certificado de deuda (art. 2048) y recibir del administrador saliente la documentación del consorcio (2967 inc.j) Su función primordial es de asesoramiento, control y vigilancia de los aspectos económicos y financieros del consorcio pero no pueden atribuirse funciones que son propias del administrador. Cuando la actuación del consejo se lleve a cabo en el marco de sus atribuciones, la conducta deberá imputarse al consorcio, que responderá por los perjuicios causados. Cuando ello no ocurra, la conducta podrá también imputarse a los integrantes que la desarrollaron, quienes también deberán responder por los perjuicios generados. Así por ejemplo deberán responder, si deliberadamente refrendan un presupuesto de un proveedor más costoso y, con ello, encarecen los trabajos y provocan un perjuicio económico al consorcio. -----------------------------------------------------------------------

6) DESTINO USO

El destino de vivienda establecido para las unidades en el reglamento de copropiedad del respectivo consorcio obliga a todo propietario que se incorpore al edificio. Si la unidad no se adecua al destino, el propietario tiene la obligación de ajustarlo a él y no atribuirse el derecho de cambiarlo arbitrariamente, pues ello conspira contra la pacífica relación consorcial. Si no fuere así, el adquirente habría modificado unilateralmente el reglamento, cuando para ello se requiere la unanimidad. La sola circunstancia de que con anterioridad a la compra de una unidad de un edificio en propiedad horizontal, aquélla estuviera afectada a uso comercial no tiene relevancia a fin de justiciar la contravención de las expresas disposiciones del estatuto pues la presunta violación cometida por el anterior copropietario, no puede generar derechos para el adquirente, que ha adherido a sus cláusulas en el momento de adquirir los departamentos. CONS.PROP.MONTEVIDEO 1176 c/KIRSCHBAUM s/ACCIONES ART. 15 DE LA LEY 13.512 - 10/11/93 - C. 132680 Civil - Sala H --------------------------------------

7) ENCARGADO

Incumplimientos y sanciones

En caso que el Encargado no cumpla debidamente sus funciones el Administrador podrá sancionarlo. Las sanciones consisten en apercibimiento o amonestación, suspensión y/o despido. En caso de despido, con aprobación de la asamblea, todo ello según la gravedad de la falta cometida. Habitualmente se trata de falta de adecuada limpieza del edificio, incumplimientos de horarios, etc. Son faltas cuya reiteración pueden merecen suspensiones. Las diversas suspensiones habilitan el despido siempre las mismas se hubieran aplicado en los últimos seis meses previos al despido. En caso de juicio, habrá que probar la existencia de las infracciones que motivaron las sanciones -----------------------------------------------------------------------------

8) EXPENSAS:

INTERESES: A) CAPITALIZACIÓN B ) TASAS USURARIAS

a) Las liquidaciones de expensas mensuales no debe capitalizar intereses, pues caso contrario incurririan en la figura de anatocismo, prohibida por el art. 770 Cód. Civ. Com. que establece que no se deben intereses de los intereses. (cfr: Llambías, "Código Civil anotado" p. 375; Salas, "Código Civil anotado", t. I, p. 327; Borda, "Tratado de derecho civil. Obligaciones", t. I, p. 348, núm. 495, 4ª edición). Ni la mora del deudor ni las particularidades que rigen el sistema de propiedad horizontal pueden avalar la procedencia de una liquidación que vulnere claramente la normativa de orden público establecida en el art. 623 Cod. Civ..(cfr: CNCiv. Sala "A" ED 136-421 citado por Highton en Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad p. 470 nº 20.

b) Las liquidaciones de expensas, en las que se computa una tasa de interés de tinte usurario cual viola la norma legal y las buenas costumbres. Los intereses excesivos configuran usura civil y penal y por lo tanto son inadmisibles ( conf. arts.. 12, 279 y ccdtes Cód. Civ. Com.) "La tasa de interés fijada para las expensas deben ser corregidas cuando vulneran claramente la normativa calificada de orden público, art. 953 CCiv. (C. Nac. Civ., sala B, 19/8/1997, "Consorcio de Propietarios Olleros 2373/75 v. Buchbinder, Flora", en www.laleyonline.com.ar.),

PUEDE UN PROPIETARIO NEGARSE A PAGAR EXPENSAS EN DISCONFORMIDAD CON EL MONTO LIQUIDADO?

Highton Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, pág. 423, 424 y 425. ¿Es admisible la negativa a pagar expensas o la discusión del monto de las expensas?. Es bastante habitual que uno o varios consorcistas manifiesten su protesta contra el consorcio, contra los restantes copropietarios o contra el administrador por un medio muy simple: dejando de abonar las expensas.(Cfr:"Colerio, Negativa a pagar expensas como manifestación de protesta Necesidad de agotar previamente la vía consorcial antes de abrir la instancia judicial, LL, 1995-C- 141). ¿Es admisible tal conducta? Por cierto que las expensas son la savia de la cual vive la comunidad, y la recaudación de las cantidades necesarias para enjugar los gastos es fundamental para el normal desenvolvimiento del grupo. Para el correcto funcionamiento del consorcio es absolutamente indispensable que se cuente con el aporte de todos, pues el faltante deberá ser desembolsado por otros. De ahí que un consorcista no pueda alegar deficiencias de la administración, que la liquidación es incorrecta o excesiva, que no se le efectúan las reparaciones que se le adeudan o que se desea compensar las por él realizadas ni invocar cualquiera otra irregularidad o requerimiento a fin de abstenerse de pagar. La vía para hacer los reclamos es otra diversa, dada por la acción correspondiente a cada caso. Es decir, no es que un consorcista deba admitir actitudes prepotentes ni arbitrarias de los restantes miembros de la colectividad ni del representante legal, sino que para contrarestarlas debe acudir a las vías legales.

SE DEBE REPARAR LA UNIDAD DEL PROPIETARIO MOROSO ...?

Suele suceder con alguna frecuencia que una unidad morosa en el pago de expensas, resulta a su vez acreedora de refacciones por daños ocasionados en partes comunes. Es indiscutible la obligación del consorcio de reparar los deterioros que sufra una unidad funcional por causas nacidas en partes comunes del edificio. Asimismo es indiscutible la obligación del copropietario de pagar expensas. La pregunta entonces es si el copropietario puede eximirse del pago de las expensas, cuando el consorcio omite efectuar los arreglos, y viceversa: ¿puede el consorcio ampararse en el incumplimiento en el pago de expensas para no afrontar las reparaciones necesarias? La Jurisprudencia y la doctrina en la materia ha brindado soluciones cintradictorias, por lo que s eimpone analziar cada caso concreto.:. ?

PAGO MEDIANTE DEPÓSITO BANCARIO

Si la decisión de percibir expensas por medios bancarios surge de una asamblea, el administrador notificado del pago no debería formular reserva alguna. Por más que no se extienda recibo firmado, el banco se tratará de un tercero indicado para recibir el pago (art. 883 inc.3º CCC) quien fuera señalado por consorcio acreedor. La misma solución debe seguirse cuando es la ley la que ordena que el cobro se efectúa mediante el uso de una cuenta bancaria. El art. 9º de la ley 941 CABA , el administrador debe "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio." Por tratarse de un deber del administrador, su incumplimiento constituye una infracción pasible de apercibimiento. La cuestión cambia cuando el consorcista decide unilateralmente pagar expensas por medios bancarios.

PROPIETARIO FALLECIDO

El consorcio de propietarios puede iniciar la sucesión del propietario fallecido, deudor de expensas, cumpliendo las formalidades que exige la ley

FONDO DE RESERVA

Es la provisión de fondos que los propietarios contribuyen a formar y que tiene por fin cubrir posibles gastos futuros que no pueden ser pagados con los ingresos corrientes.. La creación del fondo de reserva no viene impuesta por el Cód. Civ. y Com. , pues el art. 2046 inc.d) sólo obliga a contribuir con si integración "si lo hay". Su nacimiento dependerá del reglamento o de una asamblea. El administrador debe requerir autorización del consejo de propietarios para disponer del fondo de reserva. (art. 2064 inc. c)). El art. 2067 inc.d) indica que se podrá disponer del fondo de reserva "ante gastos imprevistos mayores que los ordinarios". El art. 2050 establece que son los propietarios quienes deben pagar "los gastos y contribuciones"; ello implica que se podrá ejecutar la deuda de los propietarios por falta de integración del fondo de reserva, por la misma vía que la ejecución de expensas.

DOMICILIO

Salvo que el propietario hubiera denunciado otro· domicilio diferente del de la unidad funcional, todas las notificaciones se tendrán por válidas en el domicilio de la unidad funcional conforme el Art. 2046 del C.C.C.N., inc. f).El consorcio tiene su domicilio en el edificio (art. 2044 CCC)?

PUEDE VOTAR EN LA ASAMBLEA DEL CONSORCIO EL PROPIETARIO DEUDOR DE EXPENSAS?

El primer paso consiste en acudir al Reglamento de Copropiedad para ver que dice al respecto: si el Reglamento lo prohíbe, en principio, el copropietario no podrá votar en la asamblea. Pero la cuestión se torna más complicada cuando el Reglamento guarda silencio frente a este tema. Hubo fallos que sostuvieron que el derecho de deliberar y votar en las asambleas es inherente a la calidad de miembro del consorcio y no debe ser restringido directa ni indirectamente. En el mismo sentido se ha dicho que el incumplimiento en el pago de las expensas no puede acarrear la caducidad del derecho a voto de los consorcistas morosos, ya que, por tratarse de una sanción civil, en su sentido más amplio, requiere de una expresa previsión legal, en virtud del principio de libertad consagrado por el art.19 in fine Carta Magna". También han dicho los jueces que el voto en la asamblea de consorcistas es un derivado de la condición de propietario, pero también del estricto cumplimiento de las obligaciones inscriptas en el reglamento. Es un principio general de derecho que no se puede pretender recibir si a su vez no se da, y en esto media una razón de buena fe y moral. No pueden gozar del derecho al voto los consorcistas morosos, cualquiera sea la causa de tal situación y justificativo ..." Conclusión: si el Reglamento prohíbe votar, el deudor de expensas no podrá votar en la asamblea aunque no implicaría que no pueda participar. Si el Reglamento nada dice podría participar. Para algunos autores , la cuestión deviene incierta, Para despejar la incertidumbre, sería prudente convocar a una Asamblea Extraordinaria para que se decida si los propietarios morosos, pueden o no, participar y votar en las asambleas, sin perjuicio de perseguir diligentemente, en todos los casos, el cobro de las expensas adeudadas. ----------------------------------

9) FACHADA

Alteración de la fachada.

Los copropietarios de un edificio sujeto a propiedad horizontal, carecen de derecho para decidir por sí cambios en la fachada del edificio; las estimaciones estéticas poseen un alto margen de subjetividad y es por ello que incumbe al Consorcio y no a cada uno de los comuneros evaluar sus cambios. Además, la ley no sólo prohibe modificaciones que afeen el edificio, sino, con mayor generalidad, las que cambian la forma externa del frente, sea mediante construcciones, sea con tonalidades diferentes, aún sin que provoque ese efecto antiestético. Consorcio de Propietarios c/Pilfan S.R.L. s/Sumario 2/08/88 C. 075867 Civil - Sala 2 -------------------------------------

10) FILTRACIONES - HUMEDADES ....

ADMINISTRADOR QUE NO DA RESPUESTA !!!

Tema repetido hasta el cansancio. Nos consultan: hace meses que padezco filtraciones y humedades en el departamento, pero no hay caso. Lo llamo al administrador y nunca lo encuentro. Le envío e -mail y no me los contesta. Me promete enviarme el plomero y nunca aparece. Aduce que no hay dinero para reparaciones, pues hay muchos morosos por expensas y entonces no alcanza el dinero para hacer arreglos. Un sin fin de respuestas - cuando las brinda - pero, el departamento sigue con filtraciones y humedades que para colmo se expanden por las dependencias. El Administrador tiene la obligación legal de atender la conservación de las cosas y partes comunes (art. 2067 inc.c Cód.Civ. Com.). Ley 941 (actualizada con leyes 3254, 3291, 5932 y 5983) reglamentada por el Decreto 551/2010 de CABA. Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: b). Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.(incorporado por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)

Coincidentemente el art. 2041 inc. f) establece que son cosas y partes necesariamente comunes " ... las cañerías que conducen fluídos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional ...". Debe interpretarse que los caños son comunes fuera y dentro de los departamentos , y los cables solo fuera de los departamentos. . Alterini "Cód. Civ. y Com. Tomo IX pág.808) El inc. f) pone fin a discusiones que se generaban cuando debía cuando debía repararse un caño, y no había acuerdo sobre si se trataba de una parte propia o común.. Ahora queda claro que los caños son son comunes "en toda su extensión" y los cables hasta su ingreso en la unidad funcional son comunes, lo que significa que el arreglo debe ser a cargo del consorcio. La conservación, mantenimiento y reparación de los tramos interiores del del cableado son a cargo de cada propietario lKiper "Tratado de derechos reales" Tomo 1pág 572/73.

No es excusa válida la falta de dinero para atender las repararciones pues si existen propietarios que no abonan las expensas, es obligación del Administrador procurar su cobro para cancelar las deudas y cargas del consorcio en tiempo y forma o, en su defecto, debe concertar acuerdos de pago puesto que la alegación genérica de no existir fondos disponibles no lo excusa del incumplimiento de sus deberes. (Kiper "Tratado de derechos reales" Tomo 1pág. 691).

Responsabilidad . Los daños causados por filtración de agua y humedades en una unidad que tienen su origen en partes comunes, pues las cañerías que conducen fluídos o energía en toda su extensión y los cableados son cosas y partes necesariamente comunes [art. 2041 inc. f) Cód. Civ. y Com.] y por ende se encuentran a cargo exclusivo del consorcio. El consorcio de copropietarios no sólo está obligado a reparar las deficiencias existentes en las partes comunes, sino también los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la falta de tal prestación. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • 07/10/2009 • Schiavon Serra, Jorge Alberto y otro c. Consorcio de Prop. Olleros 1973/75 • La Ley Online • TR LALEY AR/JUR/44911/2009 --------------------------------------

11) REEMBOLSO POR REPARACIONES EFECTUADAS POR UN PROPIETARIO

El art. 2054 Cod. Civ. Com. señala: .- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario. Puede ocurrir que el Administrador esté "ausente"; quiere decir que momentáneamente no se encuentra, o el cargo está vacante, pero también que NO PRESTA ATENCION AL RECLAMO. Si hay que hacer una reparación "urgente" la puede realizar cualquier propietario y luego solicitar el reintegro. Cabe entender que es "urgente" cuando el transcurso del tiempo agrava la situación, causando perjuicios adicionales , innecesarios y hasta graves. BASTA PENSAR EN UN CAÑO ROTO QUE ESTE INUNDANDO UNA PARTE O TODA LA UNIDAD FUNCIONAL. Luego de realizada la reparación, corresponde el reintegro, el que será solventado por todos al pagar las expensas ordinarias. Dicho derecho al reintegro puede perderse si el gasto resulta injustificado, ya sea porque era innecesario, la situación no era urgente, e incluso si se pagó un precio por encima de su valor real o hubo exceso en la reparación. (Kiper "Tratado de derechos Reales" Tomo 1 p.609). 1) Ausencia del administrador y del consejo de propietarios. Está referida por ejemplo a una ausencia por circunstancias como viajes, enfermedad, etc. 2) Urgencia: imposibilidad de reunir a los propietarios para una consulta ante el posible agravamiento de la situación por el transcurso del tiempo., como sería el caso de una reparación que no puede ser postergada. 3) Cosas y partes comunes. No comprende las reparaciones en partes propias de la unidad funcional. -------------------------------------------------------------

12) OBRAS SIN AUTORIZACION... DEMOLICION?

1) Constatado que las obras que realizó el propietario de una unidad funcional en patios solares violaron el Reglamento de Copropiedad debe admitirse el interdicto de obra nueva y ordenarse su demolición y restitución al estado edilicio de conformidad a los planos originarios del inmueble. (conf. CNCiv. SALA K "Consorcio de Propietarios Ayacucho 926 c. Alvela, Pilar" 05/07/2013 - AR/JUR/41871/2013)

2) Existe un ejercicio abusivo del derecho, si el reclamo de demolición de la obra nueva realizada sin autorización del consorcio NO trae un notorio perjuicio al demandado, sin un interés atendible o una necesidad protegible a favor del primero. Para que proceda la demolición debe existir una alteración tal de la fachada que produzca un daño estético o un perjuicio estructural en relación al edificio, o bien daños de otra índole que también puedan afectar la construcción, la salubridad o la valuación económica del inmueble. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Consorcio Trole 387/389 c. Banon, Angel J. • 17/12/1996 • LA LEY 1998-E LA LEY 1998-E, 766 • AR/JUR/4350/1996). ----------------------------------------------------------------

13) OPOSICIÓN A REPARACIONES URGENTES.

Art. 623 ter. Cód. Proc. Civ. Com.- Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias. -----------------------

14) REGLAMENTO

Infracciones: El art. 2069 Cód. Civ. Com. determina: Infracciones.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local... --------------------------------------------------------

15) RUIDOS MOLESTOS

Prácticamente todos los reglamentos contienen una cláusula que prohibe hacer ruidos molestos, en especial en horario de descanso. A su vez, el 2046 Cód. Civ. Com. determina : el propietario está obligado a cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal. Y más específicamente el art. 2047 inc.b) señala que está prohibido a los propietarios perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia. (art. 2047 inc.b) Que "exceda la normal tolerancia" resulta una frase cargada de subjetividad; por ello se ha interpretado que está referida a ruidos continuados, nocivos, perturbadores, permanentes. Un ruido ocasional no se considera "ruido molesto" aunque pueda molestar. Pero no sólo se trata de ruidos molestos. El art. 1973 Cód. Civ. y Com. declara con el nombre de inmisiones a las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia ... los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños realmente probados. -----------------------------------------------------------------------

16) TENENCIA DE ANIMALES

Demandado por el consorcio de copropietarios la exclusión de un perro, raza Doberman, que se aloja en uno de los departamentos del edificio, corresponde hacer lugar a la misma si el reglamento de copropiedad dispone la prohibición de tenencia de animales que puedan causar daños o molestias al vecindario dado que queda prohibido a cada propietario u ocupante perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos. Máxime si de la prueba surge el temor que inspira cuando con o sin bozal, con o sin cadena de sujeción, el animal sale y entra con su dueño del edificio sube y baja el único ascensor del le, temor que en algunos casos es terror al punto de ceder el paso o el uso del ascensor. Probado el temor generalizado, ello configura la molestia a que refiere la norma imperativa por lo que cabe hacer lugar a la exclusión. CONS. PROP. MALABIA 2289 c/ARNEDO, FEDERICO ENRIQUE s/SUMARISIMO - TENENCIA DE ANIMALES 20/06/89 C. 048083 Civil - Sala G ---------------------------------------------------------------