Desde hace más de cuarenta años (1981) ejerzo la abogacía con especial énfasis en conflictos de Consorcios, en CABA, y en ocasiones la docencia en la Universidad Nacional de San Martín en cursos para futuros Administradores de Consorcios. Obviamente privilegio las soluciones extrajudiciales por encima de la vía judicial más costosa y prolongada.a. Me manejo con un sistema de trabajo que al propietario y/u ocupante le permite encarar la solución de su conflicto, prácticamente sin salir de su domicilio. La consulta se realiza y se contesta vía e-mail. Se efectúa la consulta y procedo a la apertura de una carpeta; dentro de las 72 horas, como máximo, le doy respuesta mediante e-mail. Este sistema de comunicación por e-mail es superior al contacto telefónico y/o personal, pues queda por escrito, que es más confiable que la memoria.
En forma excepcional se efectúan entrevistas vía ZOOM. Procedimiento habitual:
1) Le redactamos el texto de una carta documento generalmente remitida al Consorcio y/Administrador Dicho texto se le envía en formato apto y simple para que Ud. imprima el texto de carta documento en formulario de carta documento del Correo Argentino (por triplicado) El texto de cta dto conlleva citas legales, doctrina y jurisprudencia aplicables al caso.
2) Si pese al envío de la cta dto el conflicto persiste y Ud. asi lo decide, debemos transitar la vía de mediación prejudicial obligatoria que se lleva a cabo por ZOOM. En algunos casos la vía de Mediación no es necesaria
3) De fracasar la mediación y si Ud. así lo decide debemos promover juicio. Los gastos y honorarios son informados siempre en forma previa y se canalizan a través de transferencia bancaria. -------------------------------------------------------
COMENTARIOS SOBRE TEMAS MAS CONFLICTIVOS:
1) FILTRACIONES Y/O HUMEDADES
2) EXPENSAS
3) ADMINISTRADOR (Rendición de Cuentas - Entrega de documentación - Mantenimiento del edificio - Denuncia en Defensa del Consumidor (CABA) - Mandato del Administrador ¿Vencimiento automático ...?
4) ASAMBLEAS
5) CONSEJO DE PROPIETARIOS
6) TENENCIA DE ANIMALES
7) RUIDOS MOLESTOS
8) OBRAS SIN AUTORIZACION DE LA ASAMBLEA
9) VIOLACIONES AL REGLAMENTO
10) INFRACCIONES
11) VIOLACION AL DESTINO DE LA UNIDAD FUNCIONAL 12) ENCARGADO
1) FILTRACIONES Y/O HUMEDADES Tema repetido hasta el cansancio. Nos consultan: hace meses que padezco filtraciones y humedades en el departamento, pero no hay caso. Lo llamo al administrador y nunca lo encuentro. Le envío e -mail y no me los contesta. Me promete enviarme el plomero y nunca aparece. Aduce que no hay dinero para reparaciones, pues hay muchos morosos por expensas y entonces no alcanza el dinero para hacer arreglos. Un sin fin de respuestas - cuando las brinda - pero, el departamento sigue con filtraciones y humedades que para colmo se expanden por las dependencias. El Administrador tiene la obligación legal de atender la conservación de las cosas y partes comunes (art. 2067 inc.c Cód.Civ. Com.). Ley 941 (actualizada con leyes 3254, 3291, 5932 y 5983) reglamentada por el Decreto 551/2010 de CABA. Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: b). Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.(incorporado por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018) Coincidentemente el art. 2041 inc. f) establece que son cosas y partes necesariamente comunes " ... las cañerías que conducen fluídos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional ...". Debe interpretarse que los caños son comunes fuera y dentro de los departamentos , y los cables solo fuera de los departamentos. . Alterini "Cód. Civ. y Com. Tomo IX pág.808) El inc. f) pone fin a discusiones que se generaban cuando debía cuando debía repararse un caño, y no había acuerdo sobre si se trataba de una parte propia o común.. Ahora queda claro que los caños son son comunes "en toda su extensión" y los cables hasta su ingreso en la unidad funcional son comunes, lo que significa que el arreglo debe ser a cargo del consorcio. La conservación, mantenimiento y reparación de los tramos interiores del del cableado son a cargo de cada propietario lKiper "Tratado de derechos reales" Tomo 1pág 572/73blas No es excusa válida la falta de dinero para atender las reparaciones pues si existen propietarios que no abonan las expensas, es obligación del Administrador procurar su cobro para cancelar las deudas y cargas del consorcio en tiempo y forma o, en su defecto, debe concertar acuerdos de pago puesto que la alegación genérica de no existir fondos disponibles no lo excusa del incumplimiento de sus deberes. (Kiper "Tratado de derechos reales" Tomo 1pág. 691).
II) EXPENSAS
a) Tanto las expensas ordinarias como las extraordinarias son comunes dado que se pagan entre todos.
b) Los inquilinos no están obligados a pagar expensas extraordinarias. c) El inquilino no es deudor de expensas respecto del Consorcio (opiniones discordantes).
d) El poseedor, el usufructuario y el heredero son deudores de expensas
e) Habitualmente a los deudores le apliquen en las liquidaciones de expensas mensuales tasa usurarias y especialmente capitalizar intereses (prohibido por ley)
f) A partir de la vigencia del Cód. Civ. Com. 2015 las expensas prescriben a los dos años.
g) El certificado de deuda para ejecutar expensas debe ser suscripto por el admInistrador y los miembRos del consejo de propietarios (si éste existe)
h) En los juicios de ejecución de expensas no se admiten defensas referidas al desempeño del administrador, a vicios en la asambleas, etc.) i) El bien de familia o similar no protege al inmueble por deudas de expensas. j) Se puede eximir parcialmente del pago de expensas de aquellas unidades que no tienen acceso a determinados servicios (locales)
III) ADMINISTRADOR
1) Rendición de Cuentas Art. 859 Cód, Civ. Com.: Requisitos. La rendición de cuentas debe:
a) ser hecha de modo descriptivo y documentado;
b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión; c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no extenderlos; d) concordar con los libros que lleve quien las rinda. El art. 2067 del nuevo Código Civil y Comercial ha incorporado en el inc. e) la obligación del administrador de rendir cuentas documentada dentro de los 60 días de cierre del ejercicio, fijado en el reglamento. En caso de renuncia o remoción el plazo se reduce a 15 días hábiles inc. j) La obligación del administrador del consorcio de rendir cuentas es la principal consecuencia de la finalización del ejercicio financiero del consorcio o de la cesación del mandato de aquél, cualquiera fuera su causa: remoción, expiración del plazo contractual, renuncia, etc. (cf. Gabás Alberto "Derecho Práctico de Propiedad Horizontal" t1 Ed. Hammurabi 1992 p.196 y sgtes) La finalización de la gestión del administrador importa la rendición de cuentas y la entrega de libros, fondos y la documentación perteneciente al consorcio. (CNCiv.Sala "F"- 01/10/2004 "Consorcio de Propietarios Lavalle 2128/34 c.Viana, Juan R." DJ 2004-3, 1331) Las liquidaciones mensuales de expensas no constituyen rendiciones de cuentas
2) Entrega de documentación Art. 2067 Cód. Civ. Com. inc. j) establece que el administrador debe en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, sin perjuicio de lo que determine el reglamento. Ley 941 (actualizada con leyes 3254, 3291, 5932 y 5983) reglamentada por el Decreto 551/2010 de CABA. inc. k) establece : En caso de renuncia, cese o remoción, el Administrador debe poner a disposición del consorcio dentro de los quince (15) días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer la retención de los mismos. 3) Mantenimiento del edificio ARTICULO 2067 Cód. Civ. y Com. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; Ley 941 (actualizada con leyes 3254, 3291, 5932 y 5983) reglamentada por el Decreto 551/2010 de CABA. Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: b. Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.(incorporado por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018) 4) Denuncia en Defensa del Consumidor (CABA) Ley 941 (actualizada con leyes 3254, 3291, 5932 y 5983) reglamentada por el Decreto 551/2010 de CABA. Art. 17 La Autoridad de Aplicación recepciona las denuncias de particulares afectados por alguna de las infracciones de la presente Ley y puede actuar de oficio cuando tome conocimiento de las mismas. Así mismo, puede realizar inspecciones a las oficinas de los administradores para verificar el cumplimiento de la normativa vigente. Las infracciones a la ley 941 motiva la aplicación de multas cuyos montos ingresan a las arcas de la Dirección de Defensa del Consumidor.
5) Mandato del Administrador ¿Vencimiento automático ...? El administrador permanece en el cargo, aún vencido en su mandato, hasta que la asamblea decida lo contrario. Se trataría de una renovación tácita del mandato. Se respeta las normas del Cód. del mandato que establece que las facultades del mandatario subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes (CNCiv. Sala E "Consorcio Propietarios Habana 3572 c/ S.E s/Rend. de cuentas" 07/05/2015). El simple vencimiento del término para el cual fue designado el administrador de consorcio no produce ipso iure la cesación de su designación en el cargo, cuyas facultades subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes. Cuando se encuentra vencida la designación del administrador y no se designa uno nuevo, éste permanece en el cargo hasta su reemplazo. Cabe observar que el simple vencimiento del término para el cual fue designado el administrador no produce ipso iure la cesación de su designación en el cargo, cuyas facultades subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes. (CNCiv. Sala L "Millan, Graciela c. Consorcio Bernardo de Irigoyen 126 y 130 Capital Federal s/ Nulidad de asamblea • 27/12/2018Cita Online: AR/JUR/83252/2018). Si no ha sido removido quien representa al consorcio, está facultado para reclamar, aun vencido el plazo por el que se confirió expreso mandato, los créditos que atienden a la subsistencia del ente, en tanto son típicamente administrativos y, por ende, ejercitados a raíz de la tácita prórroga que efectúa el consorcio. (CNCiv., Sala B Consorcio de Propietarios Posadas 1209 c. La Rocca • 28/02/1989 AR/JUR/293/1989; idem Sala D expte. 75.480 "Consorcio Peña 2019 c. Tamburrini de Ronchi s/ejecución" del 18 de noviembre de 1987). Idem sobre la vigencia del mandato tácito y hasta que se opere el reemplazo por un nuevo administrador, Idem: "La validez de las asambleas y el mandato tácito en la ley 13.512" de Manuel A. Laquis (Rev. LA LEY, t. 133, p. 650).)
4) ASAMBLEAS Convocatoria: Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal Orden del día: debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas no incluídos en el orden del dìa Autoconvocatoria: La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Sin asamblea: Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea. Mayoría absoluta: Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales Doble exigencia: la mayoría absoluta se forma y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. Mera propuesta: La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes. No es exigencia de quórum alguno. Aprobación: las propuestas se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. Nulidad de asamblea: El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. 5) CONSEJO DE PROPIETARIOS En algunas oportunidades se observa que un miembro del Consejo de Propietarios actúa como si fuese el Administrador. Ello no corresponde Atribuciones del Consejo: Art. 2064 Cód. Civ. Com.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. La existencia del consejo no es obligatoria. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. Además de las funciones enunciadas, deberán cumplir con las facultades especiales que surjan del reglamento (art. 2056 inc. u), aprobar el certificado de deuda (art. 2048) y recibir del administrador saliente la documentación del consorcio (2967 inc.j) Su función primordial es de asesoramiento, control y vigilancia de los aspectos económicos y financieros del consorcio pero no pueden atribuirse funciones que son propias del administrador.
6) TENENCIA DE ANIMALES En algunos edificios se encuentra prohibida la tenencia de animales en el reglamento. Otros no tienen previsión al respecto. . Si el reglamento lo prohíbe se invoca ese motivo para reclamar el retiro de las mascotas; si nada dice el reglamento, se invoca la alteración de la tranquilidad. La mera invocación de una cláusula del reglamento, sin atender circunstancias particulares, (una anciana que vive sola y tiene una mascota) configuraría una conducta abusiva, pues no suelen causar perjuicio ni perturbaciones a los demás. Cabe entender que la medida de ordenar el retiro del animal debe reservarse a casos graves en los que el ruido y el olor hagan intolerable la situación (Kiper "Tratado de Derechos Reales. Cód. Civ. Com." Tomo I p. 635). No aparece justificado el retiro del animal si la molestia es mínima. La realidad muchas veces presenta mascotas como verdaderos integrantes de la familia, cuando no únicos acompañantes vitales de los moradores. (Causse - Pettis "Los conflictos en la propiedad horizontal" T. 2 " p.192)
7) RUIDOS MOLESTOS Prácticamente todos los reglamentos contienen una cláusula que prohibe hacer ruidos molestos, en especial en horario de descanso. A su vez, el 2046 Cód. Civ. Com. determina : el propietario está obligado a cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal. Y más específicamente el art. 2047 inc.b) señala que está prohibido a los propietarios perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia. (art. 2047 inc.b) Que "exceda la normal tolerancia" resulta una frase cargada de subjetividad; por ello se ha interpretado que está referida a ruidos continuados, nocivos, perturbadores, permanentes. Un ruido ocasional no se considera "ruido molesto" aunque pueda molestar. Pero no sólo se trata de ruidos molestos. El art. 1973 Cód. Civ. y Com. declara con el nombre de inmisiones a las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia ... Tampoco se toma en cuenta la sensibilidad auditiva del propietario afectado por el ruido; se trata de determinar el nivel acústico común o medio, para decidir si el mismo excede la normal tolerancia
8) OBRAS SIN AUTORIZACION DE LA ASAMBLEA La obra nueva puede estar referida a construcciones en pasillos, patios solares, balcones, terraza, etc. Obras que requieren mayoría: Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa. Obra nueva que requiere unanimidad Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario. Obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y so-portar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos. Interdicto de obra nueva: Cuando se hubiere comenzado una obra en partes comunes sin autorización de la asamblea se podrá promover el interdicto de obra nueva. Será inadmisible si la obra estuviere concluida o próxima a su terminación. El juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra. La sentencia que admitiere la demanda de interdicto de obra nueva dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido. El juicio iniciado por el Consorcio difiere del juicio iniciado por un consorcista: para el Consorcio no es necesario acreditar perjuicio; el consorcista si debe acreditar el perjuicio.
9) VIOLACIONES AL REGLAMENTO
1) Las faltas cometidas por uno de los copropietarios no son compensables con las de los otros, pues ellas no autorizan a proseguir en una cadena interminable de infracciones que alterarían el orden, el cual es garantía del derecho generado en la ley. CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA F Consorcio de Propietarios Suipacha 1367 c. Perelmuter, Alejandro. • 07/10/1996 Cita Online: AR/JUR/2179/1996
2) El hecho de que existan otros copropietarios en infracción no puede ser invocado para avalar la propia inconducta de quien se alzó contra la prohibición de la ley - CONSORCIO DE PROPIETARIOS JUNIN 1347/49/51 c/ DE MAILLY DE NESLE D'ORANGE, Laura Susana María s/CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 27/12/94 C. A188910 Civil - Sala A
3) Acreditada la existencia de una violación al Reglamento de Copropiedad, el hecho de que se hubieran producido otros hechos similares con anterioridad, no transforma al comprobado en legítimo y permitido, pues ello daría pie a que cualquier otro propietario altere las partes comunes a su capricho, con el lógico detrimento del edificio y de la autoridad del Reglamento en cuestión.- CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA ENTRE RIOS 958/74 c/ PROPIETARIO DE LA UF 34 s/CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 97/03/18 C. B181346 Civil - Sala B
10) INFRACCIONES El art. 2069 Cód. Civ. Com. mantiene el régimen de infracciones y sanciones con las siguientes características:
a) Legitimación activa La ley otorga legitimación activa al consorcio de propietarios por ser éste quien tiene a su cargo el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, siendo asimismo el encargado de velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración. En este supuesto no es requisito para el progreso de la acción probar un perjuicio real. También queda legitimado un solo propietario cuando invoca y prueba que las obras realizadas le ocasionan un perjuicio directo; en este sentido el art. 2069 se refiere a "cualquier propietario afectado" como legitimado para formular denuncia ante el juez correspondiente.
b) Legitimación pasiva En el supuesto de violaciones que contempla el art. 2069, corresponde dirigir la acción contra el titular del derecho real o contra el ocupante. Es frecuente el caso de unidades funcionales dadas en locación por sus propietarios que, en los hechos, cambian el destino fijado para ellas en el reglamento de copropiedad, ya fueran departamentos para vivienda o locales comerciales en los que rigen determinadas prohibiciones en cuanto a las actividades a desarrollar en ellos. En tales supuestos, la acción se dirige contra el locatario y éste podrá oponer las defensas que le competen al propietario. El art. 2069 manda utilizar la vía procesal más breve que disponga el ordenamiento local. 11) VIOLACION AL DESTINO DE LA UNIDAD FUNCIONAL Establece el art. 2047 Cód. Civ. y Com.Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos de los previstos en el reglamento de propiedad horizontal. A su vez el art. 2069 Cód. Civ. Com. determina: Infracciones.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local... Hay que ver el texto del reglamento. Está el caso en el que la cláusula admite un solo destino (generalmente el de vivienda) O excluye específicamente otros destinos (asociados con actividades comerciales o industriales.) El destino podría establecerse implícitamente o inferirse del comportamiento de los copropietarios el que consentido durante largo tiempo, faculta a interpretar como permitido un destino que no surge explícitamente del reglamento, o la inexistencia de una prohibición expresa de determinado destino. (Highton "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad" p. 255). Pueden reclamar judicialmente el Consorcio o cualquier propietario afectado. Si demanda un propietario debe probar el perjuicio que le causa, sin que se admita la acción por la sola violación del reglamento. Si demanda el Consorcio, le basta con acreditar la infracción sin que de ella derive un perjuicio real y concreto. El art. 2017 inc.a) establece también que está prohibido destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral. El caso típico en la materia sería destinar la unidad funcional a prostíbulo o casa de juegos ilícitos. XII) ENCARGADO 1 • Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, sala IV • Robles, Carlos G. c. Consorcio de Propietarios del Edificio Rodríguez Peña 24/34 y otro • 30/04/2013 • AR/JUR/16486/2013 El despido del encargado de edificio fundado en la falta de limpieza y deficiente manejo de los residuos debe ser considerado injustificado, si su ocurrencia no fue acreditada y los antecedentes desfavorables que pudiera haber tenido al respecto no pueden servir de base para justificar la medida.
2 • Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, sala II • Álvarez, Luis Alberto c. Consorcio de Propietarios del Edificio Valle 783 s/despido • 27/12/2012 • DT 2013 (mayo) , 1051 • AR/JUR/77071/2012 La circunstancia de que los testigos aportados por el consorcio demandado por despido sin causa sean propietarios de unidades funcionales –en el caso, el consorcio despidió al portero por haber amenazado a pacientes que concurrían a un consultorio médico en el edificio–, pues, han descripto en forma objetiva y concordante las condiciones bajo las cuales el actor llevaba a cabo la prestación de servicios, sin incurrir en contradicciones ni exageraciones que puedan llevar a dudar de la veracidad de sus afirmaciones. 3 • Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, sala X • Fortuna, Claudia Graciela c. Consorcio de Propietarios del Edificio El Salvador 4218 • 14/12/2010 • AR/JUR/90960/2010 Mal puede entenderse que la actora tuvo intención y/o ánimo de no reintegrarse a su trabajo, si las declaraciones testimoniales dan cuenta de que concurrió al domicilio de la demandada en la fecha plasmada en la intimación por ella, y no se acreditaron las ausencias injustificadas adjudicadas. 4 • Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, sala I • González, Juana c. Consorcio de Propietarios del Edificio Estados Unidos 336 • 30/08/2010 • AR/JUR/50273/2010 Corresponde concluir que el incumplimiento contractual en el que incurrió el consorcio demandado constituyó suficiente y grave injuria impeditiva de la prosecución del vínculo laboral y asistió derecho a la actora a decidir el despido, en tanto la demandada impidió a la accionante retomar tareas y no aporto prueba alguna tendiente a acreditar que no podía reubicarla en labores acordes a la capacidad laboral disminuida estimada por el perito médico, limitándose únicamente a negar la dación de tareas a la actora sin demostrar siquiera que la trabajadora no había obtenido el alta médica. 5 • Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, sala V • Consorcio de Propietarios del Edificio de La Calle Boedo 2033/2037 c. Sánchez, Carlos Gabriel • 15/04/2009 • Exclusivo Doctrina Judicial Online • AR/JUR/12767/2009 Corresponde ordenar a quien fuera encargado del consorcio actor, desalojar la unidad funcional “portería”, ya que la relación laboral habida entre ambos se ha extinguido y ha transcurrido holgadamente el plazo de treinta días establecido por el art. 6 de la ley 12.981. 6 • Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, sala I • Consorcio de Propietarios del Edificio Valentín Gómez 2884/2886 c. Pirani, Enrique Fabio • 22/12/2008 • LA LEY 25/02/2009 , 12 con nota de Sergio J. Alejandro • LA LEY 2009-B , 135 con nota de Sergio J. Alejandro • DJ 06/05/2009 , 1225 • AR/JUR/22257/2008 Es procedente el desalojo incoado por un consorcio de propietarios contra el encargado del edificio que fuere despedido, ya que éste no puede ampararse en la excepción de incumplimiento dispuesta por el art. 1201 del Código Civil, haciendo valer su derecho de retención de vivienda ante la falta de contemplación de los gastos en que incurriere para mantener el inmueble, ello en virtud de que el contrato que unió a las partes finalizó por voluntad de una de ellas y no se persigue su cumplimiento, máxime cuando las eventuales deudas por mejoras que el actor pudiere tener con el trabajador no generan derecho de retención alguna. 7 • Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, sala X • Morales, Mariano José c. Consorcio de Propietarios del Edificio Av. Libertador 8540 • 20/11/2007 • La Ley Online • AR/JUR/9916/2007 Del juego armónico de las disposiciones emanadas de los arts. 2 y 9 del Régimen de Contrato de Trabajo, y arts. 6 y 20 de la ley 12.981 (Adla, VII-290), corresponde la aplicación del estatuto especial a la relación habida entre el consorcio de copropietarios demandado y quien se desempeñaba en el cargo de intendente en el edificio de aquél, sin que pueda entenderse derogado el período de prueba establecido en el art. 6 del régimen particular aplicable al accionante. ---------------------------------------------------------------------------
JURISPRUDENCIA DE CABA
1) FILTRACIONES Y/O HUMEDADES Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • 10/06/2021 Rojas Jara, Manuel de Jesús c. Méndez Paz, Jorge y otro s/ daños y perjuicios • LA LEY 17/12/2021 , 4 • TR LALEY AR/JUR/74162/2021 La falta de atención por parte del consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones de daños y perjuicios, sea de los consorcistas o de terceros. Pero en el caso de la existencia de humedad, en el supuesto de edificios sometidos a propiedad horizontal, en principio responde el consorcio siempre que la causa adecuada al daño provenga de las cosas comunes.
2) EXPENSAS Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • 21/11/2011 • Consorcio Cabildo 1547/59 c. Kaufer Barbe, R. s/ejecución de expensas • LA LEY 21/12/2011 , 8 con nota de Rodolfo R. SpissoLA LEY 2012-A , 2 con nota de Rodolfo R. Spisso • TR LALEY AR/JUR/78792/2011 El planteo mediante el cual el ejecutado cuestiona la liquidación de expensas efectuada por el administrador por considerar que fueron erróneamente calculadas excede el marco que el inciso 4° del art.544 del Cód. Procesal Civil y Comercial concede a la defensa de inhabilidad de título, ya que pretende discutir la idoneidad jurídica del título base de la ejecución, sino que cuestiona la legitimidad de su causa.
3) ADMINISTRADOR Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • 10/12/2009 • Consorcio de Propietarios Av. Gaona 3519/31 c. Bouso, Rodolfo • La Ley Online • TR LALEY AR/JUR/77836/2009 Es procedente la demanda por rendición de cuentas entablada por un Consorcio de Propietarios contra su ex administrador si éste no pudo acreditar sus afirmaciones relativas a la supuesta sustracción de la documentación cuando tenía a su alcance el medio mas idóneo y eficaz para tal fin, sin que pueda tenerse por cumplimentada su obligación con las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista, en tanto se trata de rendiciones parciales insusceptibles de ser imputadas a la rendición de cuentas que debe realizar al final de su gestión.
4) ASAMBLEAS Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • 14/09/2020 • Consorcio de Propietarios Avenida Congreso 1628 c. Wanschelbaum, Marcelo y otro s/ daños y perjuicios • TR LALEY AR/JUR/46285/2020 A pesar de que el balcón del demandado pueda considerarse como de propiedad exclusiva, ello no es así en toda su estructura, motivo por el cual, a fin de realizar esta obra en particular, no podía el interesado eludir la autorización de los demás copropietarios reunidos en asamblea para realizar un cerramiento.
5) CONSEJO DE PROPIETARIOS Juzgado de Paz Nro. 2 de Paraná • 18/04/2023 • Consorcio de propietarios del edificio Catamarca Nº 323 c. Díaz, María Teresa y otra s/ Monitorio ejecutivo • La Ley Online • TR LALEY AR/JUR/44144/2023 Se debe hacer lugar a la excepción de inhabilidad de título interpuesta por las demandadas, pues surge de la prueba aportada por la propia actora, que existe el Consejo de Administración y se encuentra en funcionamiento, por lo que el título para proceder al cobro por vía ejecutiva, debió adecuarse a la nueva normativa y ser refrendado por el Consejo de Administración, en forma directa o, en el supuesto que faltase, mediante un instrumento que integre el certificado original —ej. un acta o resolución complementaria—. Esto no ocurrió no obstante encontrarse vigente la normativa del Cód. Civil y Comercial, al tiempo en que se emitió el certificado. Siendo este requisito importante ya que hace a la habilidad misma del instrumento como título ejecutivo, al no cumplirse afectó directamente su ejecutividad.
6) TENENCIA DE ANIMALES Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • 08/10/1998 • Consorcio Blanco Escalada 4692 v. Martín, Susana • JA 2000-I-512 •20000010 La disposición reglamentaria que prohibe la tenencia de animales domésticos en tanto general y no específica, permitiendo al consorcio, una vez detectada la infracción, hacer efectivo el cumplimiento de la norma contra cualquier tenedor de animales, no es discriminatoria.
7) RUIDOS MOLESTOS Juzgado Nacional de 1a Instancia en lo Civil Nro. 24 • 18/02/2009 • Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María • LA LEY 21/04/2009 , 6 con nota de Nelson G. A. CossariLA LEY 2009-C , 84 con nota de Nelson G. A. Cossari ED 233 , 13 • TR LALEY AR/JUR/1780/2009 Debe ordenarse a la propietaria de una unidad funcional sometida al régimen de propiedad horizontal abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros, pues la conducta de la accionada afecta el quehacer diario del consorcio e incumple con la prohibición de alquilar habitaciones amuebladas y no variar el destino del bien establecida en el reglamento de copropiedad, máxime cuando se acreditó que dichos turistas destrozaron parte de los espacios comunes y que el tránsito continuo de gente afecta la seguridad del edificio
8) OBRAS SIN AUTORIZACION DE LA ASAMBLEA Es procedente la demolición de la obra realizada por un consorcista, en tanto conforme el reglamento de copropiedad, el espacio sobre el que está asentada la obra —en el caso, un patio solar— máxime cuando el propietario obró a su propio arbitrio sin intentar una convocatoria asamblearia. (CNCiv. sala G • Albamonte, Alfonso c. De Ferro H.T.-Balaguer, Alfonso • 04/07/2007 • DJ 23/01/2008 , 157 • AR/JUR/4968/2007).
9) VIOLACIONES AL REGLAMENTO Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 14/11/2018 • Consorcio de prop. French 3044/48 c. Droeven, Pamela Carolina s/ ordinario. Complimiento de reglamento de copropiedad • RCCyC 2019 (junio) , 171 con nota de Jorge R. Causse • TR LALEY AR/JUR/71727/2018 La acción intentada por el consorcio de propietarios debe admitirse y, en consecuencia, la demandada debe cesar en el ofrecimiento de su unidad funcional bajo el régimen de locación temporaria con destino turístico si esa actividad comercial no está permitida por el reglamento de copropiedad, pues tal restricción es legítima y no resulta ser un ejercicio abusivo de derecho.
11) VIOLACION AL DESTINO DE LA UNIDAD FUNCIONAL Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E • 07/05/2009 • Consorcio Av. Coronel Díaz ... v. Olivar, Juan C. y otros • SJA 2/9/2009 •20090618 El propietario y los locatarios de la unidad funcional de la planta baja del edificio de consorcio han violado el Reglamento de Copropiedad y Administración al instalar un local destinado al rubro inmobiliario por cuanto si bien de los testimonios surge que se había tolerado el desarrollo de otras actividades profesionales en distintas unidades del edificio -tales como, por ejemplo, consultorio odontológico o de psicólogos-, se trata de destinos permitidos por el reglamento, no puede erigirse en justificación para ampliar la permisión a cualquier actividad.
