Reglamento

1) REGLAMENTOS PREEXISTENTES A LA SANCION DEL CÓD. CIV. COM -           CLAUSULAS CONTRAPUESTAS
2)NORMAS DEL CÓD.CIV.COM. QUE PREVALECEN SOBRE LOS REGLAMENTOS 
3)INFRACCIONES AL REGLAMENTO ¿CUANDO PRESCRIBEN ...?
4) MODIFICACION
5) VIOLACIONES ANTERIORES
6) PRESCRIPCION
7) INTERPRETACION
8) ACATAMIENTO
9) INQUILINOS
10) MEDIACION PREVIA

1) REGLAMENTOS PREEXISTENTES A LA SANCION DEL CÓD. CIV. COM - CLAUSULAS CONTRAPUESTAS
Los reglamentos sancionados durante la vigencia de la ley 13512 obviamente siguen vigentes y rigiendo la vida de la propiedad horizontal. Las disposiciones del Código del Còd. Cov. Com. sólo prevalecerán sobre el reglamento cuando se trate de normas imperativas de índole tal que no permitan que el reglamento, anterior a la sanción del nuevo ordenamiento, disponga en contrario de ellas. (Alterini "Cód. Civ. Com.Comentado" Tomo IX pág. 784  Com.Comentado" Tomo IX pág. 784 
En caso de disparidad o contradicción entre el Cód. Civ.y Com.  y una cláusula del reglamento prima el Código`por aplicación de los principios de jerarquía normativa  (art. 150 CCC). El funcionamiento de las personas jurídiacs privadas como es el consorcio, la autonomía de la voluintad tiene como límte la ley. En el régimen d epropeidad horizontal  y/o del consorcio, el CCC tiene el primer grado  y luego aparace las normas del reglamento, es decir, prevalece el código. (Gabás  "Propiedad Horizontal - Análisis Bajo el Cód. Civ. Com." pág.265/266)     

2) NORMAS DEL CÓD.CIV.COM. QUE PREVALECEN SOBRE LOS REGLAMENTOS 
Los techos, azoteas y patios solares, independientemente de su uso exclusivo, pasan a ser cosas necesariamente comunes (art. 2041 inc.c)
Las cañerías que conducen fluídos o energía en toda su extensión, y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional, también (art. 2041 inc. f)
Las puertas, ventanas y los revestimientos, incluso de los balcones, pasan a ser cosas necesariamente propias (art. 2043)
Para la ejecución judicial de expensas, el certificado de deuda debe ser aprobado por el consejo de propietarios (art. 2048)
El consejo de propietarios no puede ejercer la administración del consorcio salvo en el supuesto de vacancia o ausencia del administrador y sólo por treinta días, dentro de los cuales debe convocar a asamblea para designar el reemplazante (art. 2064)
El administrador no puede disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos sin previa autorización del consejo de propietarios (art. 2064)
Las cuestiones atinentes al nombramiento y despido del personal del edificio deben contar con la conformidad de la asamblea (art. 2058 inc.c)
El número mínimo de solicitantes para que el administrador se encuentre obligado a convocar a asamblea pasa a ser del cinco por ciento de las partes proporcionales  indivisas (art. 2058 Inc b)
El administrador designado en el reglamento, cesa en oportunidad de la primera asamblea, si no es ratificado en ella (art. 2066)
La rendición de cuentas anual debe ser efectuada por el administrador  dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio (art. 2067)
El plazo con que cuenta el administrador saliente para la entrega de la rendición de cuentas, de los activos y de los libros y documentación del consorcio es de quince días hábiles, y dicha entrega debe ser efectuada al consejo de propietarios (art. 2067)
La exención del pago de expensas por vía de reglamento a determinadas unidades sólo puede ser parcial y fundada en la carencia de acceso o utilización de determinados servicios (art. 2049)
Orfila "Consorcios" 4º ed. pág.27/28

3) INFRACCIONES AL REGLAMENTO ¿CUANDO PRESCRIBEN ...?
En el caso de que tanto el actor como el demandado sean consorcistas rige la responsabilidad contractual, pues el quebrantameinto de la obligación de cumplir con la ley y el reglamento no constituye delito ni cuasidelito sino que es incumplimiento de una obligación específica respecto de personas determinadas.
Si embargo, cuando quien es demandado no resulta ser propietario sino unicamente ocupante, la responsabilidad es de naturaleza extracontractual, lo mimso ocurre en caso de que el demandado sea un tercero ajeno. 
En el caso de responsabilidad contractual, y por tratarse de una evidente obligación de resultado, la responsabilidad es objetiva quedando acreditada la responsabilidad por el mero incumplimiento, sin necesidad que el afectado prueba la culpa.  Causse-Pettis "Los conflictos en al propiedad horizontal" T. 1 pág.162)
La acción de este artículo no tiEne un plazo de prescripción específico, y resultando de naturaleza convencional el deber violado sería aplicable la prescripciónd de cinco años según el art. 2560 CCCN. (Costantino "La propiedad horizontal en el nuevo Cód. Civ. Com. Nac." p.216)
Dada la naturaleza contractual del reglamento de copropiedad horizontal se aplica la acción por violación de cualquiera de las cláusulas del mismo, la prescripción de cinco años, que determina el art. 2562 CCCN.  En consecuencia, tanto el consorcio como los propietarios tienen cinco años, desde que se produce la infracción, para accionar. (Gabás "Incidencias del Cód, Civ. y Com. Propiedad horizontal ..." p. 212).
Ante la ausencia de una disposición expresa en el art. 2069, corresponde aplicar el plazo genérico de cinco años del art. 2560 (Kiper "Tratado de derechos reales" Tomo I p.644 con cita  de jusrisp.)                                                                                                                                                                                                                                                
 4) MODIFICACION
CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA C
Alberti, Rosemary c. Consorcio Pedernera • 12/03/2004
Cita Online: AR/JUR/2474/2004
1 - La demanda entablada con el objeto de que se modifique el Reglamento de Copropiedad y Administración y se labre la correspondiente escritura pública, debe ser dirigida contra cada uno de los titulares de las respectivas unidades del edificio.
---------------------------------------------
CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA D
Construcciones de Luca S.R.L. c. Consorcio de Propietarios Echeandía 4841/47. • 15/07/1998
Cita Online: AR/JUR/1585/1998
Los integrantes de un consorcio no deben quedar indefinidamente sujetos a las cláusulas del reglamento de copropiedad si éstas resultan injustas en su aplicación o lesivas a sus legítimos derechos.
Si las cláusulas del reglamento de copropiedad resultan injustas en su aplicación o lesivas de los legítimos derechos de los copropietarios, deben corregirse mediante la reforma del reglamento promovida ante la asamblea de propietarios y, en caso en que la decisión de ésta fuera arbitraria o injusta habrá que recurrir a la acción judicial pertinente.
Corresponde rechazar la demanda que tiene por objeto la modificación del Reglamento de Copropiedad -reducción del porcentaje correspondiente a una unidad- sustanciada con el Administrador del Consorcio y no con todos y cada
uno de los consorcistas pues de acuerdo al art. 9 de la Ley 13.512 para modificar el Reglamento de Copropiedad debe darse audiencia a los Copropietarios, porque, como la acción tiende a obtener el cambio de una situación jurídica, deberá dirigirse contra todos los que en ella tengan interés, porque en tal caso existe un litisconsorcio necesario. Ello es así aún cuando los consorcistas fueran traídos a juicio en calidad de terceros citados en los términos del art. 94 del CPCC pues esa intervención no convierte a los terceros en parte y en consecuencia, la sentencia que se dicte no puede   hacerse efectiva ni ejecutarse contra dichos terceros, (Ex-Cámara Especial en lo Civil y Comercial en pleno: "Carenzo Julio c/Ortíz de Zárate Isabel y otro" publicado en JA 1989-II-p.258 de fecha 17/11/88).
Las cláusulas del Reglamento de Copropiedad y Administración, en cuanto determinan los porcentuales y forma de prorratearse las cargas comunes, conforman la ley de las partes a la que los copropietarios deben ajustar sus relaciones recíprocas y forman parte integrante del título de dominio de cada uno de ellos.
A los efectos de la fijación del porcentual con que cada unidad debe contribuir al pago de los gastos comunes no se computa tan solo la superficie propia de cada unidad sino también otros elementos de juicio como puede ser la mayor o menor comodidad, o vista, o lo moderno de su construcción, o el hecho de verse favorecida una unidad determinada con servicios centrales y/o comodidades de las que otras no disponen, o cualquier otra razón librada al acuerdo entre las partes, como lo indica el texto de la ley 13.512. RENO HUEYO Mayoria. TASSANO, Oscar R. c/Consorcio de Prop. calle Luis Agote 2387/91  s/Ordinario  21/11/90  C. 080887  Civil - Sala K
---------------------------------------------------------
El ente consorcial -representado por el administrador- carece de legitimación pasiva en aquellos juicios en los que se intenta alterar derechos individuales de los copropietarios como por ejemplo cuando se trata de la modificación del Reglamento de Copropiedad. Si se tiene en cuenta que la naturaleza jurídica de éste es contractual (art. 1197 del Cód. Civil) pues los adquirentes de las distintas unidades han convenido en ser copropietarios en las condiciones expresadas en él, el intento de modificación de los compromisos contraídos debe ser esgrimido contra los restantes consorcistas a fin de que puedan ser escuchados (art. 9 de la ley 13.512)
DIAZ, Lila Nélida Elena c/CONS.PROP.BALDOMERO FERNANDEZ MORENO 1237/39/59 s/MODIFICACION REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. 25/03/92 C. 089999 Civil - Sala J
--------------------------------------------------
El administrador del Consorcio representa a los copropietarios en todo lo concerniente a las cosas de aprovechamiento común, pero su mandato no abarca los otros asuntos de interés común que exceden las atribuciones conferidas al representante (arts. 10 y 11 de la ley 13.512). Por consiguiente, la acción judicial intentada para obtener la modificación de los porcentuales de dominio de las unidades, afecta al derecho de propiedad de los integrantes del Consorcio, por lo que es necesario integrar la litis con todos los copropietarios, ya que se trata de una cuestión ajena a las atribuciones del administrador. SORIN, Ricardo Abraham y Otro c/ CONSORCIO PROPIETARIOS R.SCALABRINI ORTIZ 2125/2127/2129 s/MODIFICACION DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 15/10/93  C. 131221  Civil - Sala M
--------------------------------------

5) VIOLACIONES ANTERIORES
CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA B
Consorcio de Propietarios Avda. Entre Ríos 958/74 c. Propietario de la UF 34. • 18/03/1997 Cita Online: AR/JUR/222/1997
Las anteriores violaciones al reglamento de copropiedad no convierten a la última en legítima y permitida, pues de lo contrario, cualquier otro propietario podría alterar las partes comunes a su capricho, con el lógico detrimento del edificio y de la autoridad del reglamento.
-------------------------------------------
Acreditada la existencia de una violación al reglamento de copropiedad, la circunstancia de que se hubieran producidos otros hechos similares con anterioridad, no transforma al comprobado en legítimo y permitido, pues ello daría lugar a que cualquier otro copropietario altere las partes comunes del inmueble a su voluntad, con el lógico detrimento del edificio y de la autoridad del reglamento, que debe ser respetado como la ley misma.-
CONSORCIO VIRREY OLAGUER Y FELIU 2555 c/ MASCORT, Raúl Alejandro Claudio s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 98/09/21 C. K032006  Civil - Sala K
-----------------------------------
Acreditada la existencia de una violación al Reglamento de Copropiedad, el hecho de que se hubieran producido otros hechos similares con anterioridad, no transforma al comprobado en legítimo y permitido, pues ello daría pie a que cualquier otro propietario altere las partes comunes a su capricho, con el lógico detrimento del edificio y de la autoridad del Reglamento en cuestión.- CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA ENTRE RIOS 958/74 c/ PROPIETARIO DE LA UF 34 s/CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 97/03/18 C. B181346 Civil - Sala B
------------------------------------------------------------------
 Las  anteriores  violaciones  al  reglamento  de  copropiedad  no convierten  a  la  última  en  legítima  y  permitida, pues de lo contrario   cualquier   otro   propietario  podría  actuar  a  su capricho,   con  el  lógico  detrimento  del  edificio  y  de  la autoridad  del  reglamento.  Las  faltas cometidas por uno de los copropietarios  no  son  compensables  con las de los otros, pues ellas  no  autorizan  a  proseguir  en una cadena interminable de infracciones  que  alterarían  el  orden, el cual es garantía del derecho generado por la ley 13.512.
(Sumario  N°16633  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín N° 1/2006). HIGHTON DE NOLASCO, POSSE SAGUIER, ZANNONI. L.343088 FASKOWICZ,  Ezequiel  y  otro  c/  WAPÑARSKY, Bernardo y otros s/ DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA VECINDAD - SUMARIO. 16/07/02 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala F.
-------------------------------------------------------------
Las  distintas  violaciones  al Reglamento de Administración no convierten  a  ninguna  en  legítima, ni son compensables con las de  los  otros; sin embargo, considerando el estado del edificio,la  existencia  de  únicamente  tres  unidades  funcionales y que todas  ellas  se  "permitieron" realizar reformas, ordenar volver las  cosas al estado anterior implicaría destruir medio edificio, con las posibles consecuencias nefastas que ello provocaría. 
(Sumario  n°27440  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil). ABREUT DE BEGHER, FAJRE, KIPER. H019514  RUGGERI  DE  BELETTI,  ALIDA CASILDA c/ PALOMERA ANDREA LILIANA Y OTROS s/ ORDINARIIO. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. 25/02/19 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala H
-----------------------------------------------------------

6) PRESCRIPCION (5 AÑOS COD. CIV. COM)
CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA F
Couso de Espinal, Corina O. c. Consorcio de Propietarios Peña 3183 esquina Coronel Díaz. • 23/12/1996
Cita Online: AR/JUR/2655/1996
Dada la naturaleza contractual del reglamento de copropiedad y administración, la prescripción decenal del art. 4023 del Cód. Civil se aplica a la acción por violación de cualquiera de sus cláusulas, con las referidas a las obras nuevas o al uso indebido de la unidad.HOY CINCO AÑOS
-----------------------------------
Corresponde aplicar la prescripción contenida en el art. 4023 del Código Civil en la acción instaurada para obtener la modificación de los porcentuales establecidos en el reglamento de copropiedad y administración de un inmueble, por tener su fundamento en la relación contractual resultante de la adhesión a dicho reglamento (conf. CNCiv. Sala G n° 45.876 del 14/6/89).- MANTEGAZZA, Rosa Sara y Otro c/PROPIETARIO UNIDAD 1 s/MODIFICACION REGLAMENTO COPROPIEDAD 21/09/94 C. B135104  Civil - Sala B
------------------------------------------
Cuando se trata de la supuesta violación a la ley de propiedad horizontal, rige el plazo general del art. 4023 del Código Civil, por tener su fundamento en la relación contractual resultante de la adhesión de los consorcistas al reglamento de copropiedad.-
SUAREZ, Dilma Raquel c/ DELAIT, Gastón y otros s/ RESTITUCION DE
BIENES 99/11/24  C. B271488  Civil - Sala B
 ----------------------------------------------------

7) INTERPRETACION
CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA K
Consorcio de Propietarios Juncal 1879 c. Abreo, Graciela A. • 03/11/1992
Cita Online: AR/JUR/265/1992
1 - Toda vez que la vida común que caracteriza el sistema de propiedad horizontal importa restricciones más numerosas y de mayor entidad que las que existen respecto de quienes ocupan casas separadas, en los supuestos en que deba interpretarse una cláusula de un reglamento de copropiedad cuyos términos puedan dejar margen de duda, corresponde que la misma sea comprendida en favor o beneficio de la comunidad, es decir, conforme al interés general de los copropietarios y no particular del comunero.
2 - Siendo el reglamento de copropiedad ley para los integrantes del consorcio, los mismos deben ajustar estrictamente sus derechos y obligaciones, pues su acatamiento es fundamental como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre aquéllos, el buen funcionamiento del régimen comunitario y el orden y armonía entre los citados integrantes, porque lo que importa es la comprobación objetiva de la conducta antijurídica asumida por el comunero con prescindencia de que su violación se traduzca en un perjuicio concreto para los restantes condóminos.
---------------------------------

8) ACATAMIENTO
CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA F
Arias de Zurita, Casiano c. Aguilar Zurita, Noel. • 09/10/1990
Cita Online: AR/JUR/100/1990
SUMARIOS
El reglamento de copropiedad, que forma parte integrante del titulo de dominio de los copropietarios, constituye la ley a la que deben ajustarse sus derechos y obligaciones, su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la ley 13.512 (Adla, VIII, 254), es decir, que constituye el estatuto y crea el marco legal donde han de actuarse los derechos individuales, todo lo concerniente a él se rige por los principios generales aplicables a los contratos o sea que sus alcances dependen de la voluntad de los interesados en cuanto no sea restringida por la ley.
------------------------------------------
La posición doctrinaria que abona el acatamiento al Reglamento de Copropiedad con extremo rigor, no puede llevar a aplicar una cláusula sin meritar el contexto donde está inserta. Más aún, si éste ha sido redactado por un propietario que poseyera originalmente la propiedad de la finca y que efectuó la posterior venta de las unidades sobre la base del mismo.- LU KUANG MING y otros c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS AV. CORRIENTES 3800 Y BULNES 686/89 s/ CONSIGNACION DE EXPENSAS - SUMARIO 98/05/14 C. J011179 Civil - Sala J
-----------------------
La  vida común que caracteriza el sistema de propiedad horizontal importa  restricciones  más  numerosas y de mayor entidad que las que  existen  respecto  de  quienes ocupan casas separadas por lo que  en  los supuestos en que debe interpretarse una cláusula del reglamento  de copropiedad -cuyos términos puedan dejar margen de duda-  corresponde  que  lo  sea  en  favor  o en beneficio de la comunidad,   es   decir,  conforme  el  interés  general  de  los copropietarios y no el particular del comunero. 
(Sumario  N°18709  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría deJurisprudencia de la Cámara Civil). KIPER. H505357   CONSORCIO  DE PROPIETARIOS 25 DE MAYO 756/58/62 c/ CÁCERES, Nelly Noemí y otro s/ CUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. 27/06/08 CAMARA NACIONAL DE APELACIONES CIVIL. Sala H.
----------------------------------------------
Las  restricciones  y  límites  al  dominio,  sean  legales o convencionales-  deben ser estrictamente observados, toda vez que su  acatamiento por los copropietarios como por los ocupantes, es condición  esencial  para  asegurar  el  buen  funcionamiento del régimen comunitario.
(Sumario  N°20222  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil).
J058972    DJENDEREDJIAN,  Julio César c/ BRION FOLGAR, Angel Juan y otro s/ DAÑOS Y PERJUICIOS. 18/05/10 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala J.
------------------------------------------------

9) INQUILINOS
Del art. 15 de la ley 13512 surge que la obligación de respetar el destino previsto por el reglamento consorcial,  pesa no solamente sobre los titulares del dominio de las unidades sino también sobre todo ocupante cualquiera fuere el título de su ocupación. Ello, porque la situación jurídica de los inquilinos u ocupantes por otro título de la vivienda objeto del cambio de destino no difiere, en términos generales, de la del propietario en cuyo nombre detenta el bien de que se trata. Cons.Prop. Edif. Calle Malabia 2561  c/Rodríguez Lía   s/Sumario  6/05/88  C. 076293 Civil - Sala 4
----------------------------------------------------------
1-  Mas  allá  de  que  determinadas normas específicas de la ley 13.512  aluden  en  forma  expresa  no  sólo  al propietario sino también  al  ocupante,  como  es  el  caso  de  los arts. 6 y 15, ninguna   duda   cabe   acerca   de   que   cualquier  inquilino, comodatario,  usuario o usufructuario debe respetar el reglamento de  copropiedad  y  las  limitaciones  y  regulaciones  que  éste contenga  les  son  oponibles  del  mismo  modo que al titular de dominio,  por  cuanto  el  derecho  de  uso y goce que éste puede transmitir  en ningún caso puede exceder los alcances que para él tienen,  de  acuerdo  al principio general sentado en el art.3270 del Código Civil.
2-  El  incumplimiento  de una obligación preexistente, nacida de hechos  lícitos, como la del ocupante no propietario, se rige por la  responsabilidad  contractual,  pues  el quebrantamiento de la obligación  de  cumplir  con la ley de propiedad horizontal y con el  reglamento  de  copropiedad  y  administración  no constituye delito   ni  cuasidelito,  sino  que  es  incumplimiento  de  unaobligación específica respecto de personas determinadas.
(Sumario  N°20223  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). J058972 DJENDEREDJIAN,  Julio César c/ BRION FOLGAR, Angel Juan y otro s/ DAÑOS Y PERJUICIOS. 18/05/10 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala J
----------------------------------------------------

10) MEDIACION PREVIA
Modificación del reglamento de copropiedad y administración. Mediación previa. Ciento cinco (105) propietarios
1-  El  copropietario que pretenda modificación del reglamento de copropiedad  debe  cumplir  con  lo dispuesto por el art. 330 del Código   Procesal  indicando  el  nombre  de  los  demandados  y, asimismo, acuda con éstos a la instancia de mediación previa.
2-  No  puede  tenerse por acreditada la exigencia prevista en el art.  1  de  la  ley  24.573  con respecto a los titulares de las unidades  funcionales  del edificio, sin antes haber cumplido con la   etapa  de  mediación  prejudicial  -de  carácter  general  y obligatorio-, no siendo posible soslayar dicho trámite.
3-  Nada  cambia  el  hecho de que el edificio esté compuesto por muchas  unidades  -en  el  caso  105  unidades  funcionales-, los posibles  inconvenientes  que  pudieran  surgir para notificar la audiencia  de  mediación a tantas personas y la eventual falta de espacio   con   la   que  tendría  que  lidiar  el  mediador  que intervendrá.
(Sumario  N°21589  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). C584155 ROSEMBERG,   Roberto   c/   CONSORCIO  EDIFICIO  CALLE  NICARAGUA 5526/30/34/38 s/ MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. 22/09/11 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala C.
--------------------------------------------------------

                                                                                         
Comments