Partes Comunes

¿Quién reclama por Daños en Medianera?
Las cuestiones relativas al muro medianero y a la reclamación del proporcional por su destrucción corresponden al consorcio de propietarios a través del representante que establece la ley.
La titularidad activa y pasiva de las relaciones jurídicas que tengan por motivo, objeto o causa al muro divisorio (medianero o no) corresponde al consorcio de propietarios, a quien se le ha reconocido una personalidad restringida a los fines de la administración y gobierno de las partes comunes (esta cámara, Sala H, 29/05/2001, LA LEY 2002-B-360).
Es que el consorcio de propietarios es sujeto de derechos con personalidad propia distinto de los miembros que lo integran, al cual la ley le reconoce capacidad para realizar todos aquellos actos que concuerden con los fines de su creación. Si la acción pertenece al consorcio no se concibe que pueda corresponderle simultáneamente a cada uno de los copropietarios, por cuanto podría uno de ellos contrariar el sentir de los demás con respecto al ejercicio de la misma (esta cámara, Sala L, L. 43605 del 30/07/1991).
CNCiv. Sala "A" A., N. A. c. Y., G. L. y otro s/ daños y perjuicios • 07/11/2016 -  AR/JUR/95654/2016
Aun cuando no pueda desconocerse la legitimación y posibilidad de que el consorcista individual accione por su porcentual cuando el órgano de administración no cumple con su obligación de accionar judicialmente intentando el cobro de la medianería, razones de interés práctico —a los fines de cristalizar la garantía del ejercicio de los derechos— exigen permitir al consorcio la posibilidad de canalizar el reclamo a nivel judicial, sin perjuicio de las posteriores acreditaciones a cada consorcista del dinero obtenido. CNCiv. sala G • 08/04/2010 • Consorcio de Propietarios Maure 4125 c. Matheo Construcciones S.A. •   La Ley •AR/JUR/10421/2010
En virtud del carácter de bien común que ostenta el muro medianero  resulta legitimado el Consorcio de Propietarios para demandar los daños y perjuicios ocasionados por las filtraciones provenientes de dicho muro, aún cuando algunos sectores afectados sean de propiedad exclusiva de los consorcistas, pues lo que persigue el Consorcio accionante es el reembolso de las reparaciones ya efectuadas sobre partes propias y comunes, cuyo costo ha debido afrontar.
Debe reconocerse la legitimación activa del consorcio de propietarios para demandar los daños y perjuicios derivados de las filtraciones provenientes de un muro medianero que afectaron partes comunes del edificio y de propiedad exclusiva de los consorcistas, pues los daños tienen un mismo origen y se trata de deterioros provenientes de una parte común, que se extienden para afectar a partes propias.
Corresponde reconocer que el Consorcio está legitimado para demandar la reparación de los daños y perjuicios producidos aun cuando algunos sectores de las partes afectadas sean de propiedad exclusiva de los consorcistas.
El hecho de que los daños originados en dicho sector común hubieren afectado partes propias no podría restarle legitimación puesto que en última instancia en la relación interna de la comunidad la reparación de esos daños estará a cargo del Consorcio, por lo que resulta razonable conferirle acción para que promueva la pertinente demanda (conf. Libre de esta sala del 6/10/70 publicado en ED, 39-333). CNCiv. Sala A "Consorcio de Prop. Avenida Boedo 722/726 c. Farber, Mirta R. • 29/04/2005 -  AR/JUR/1890/2005

¿Desafectacion de portero electrico en edificio "apto profesional"?
Se puede desafectar la instalación de portero eléctrico en un edificio en el cual varios propietarios ejercen su actividad profesional...?
El profesional debe desatender su labor para bajar a abrir la puerta ... o disponer de un empleado para esa función ...?
Al comprar la unidad los propietarios tuvieron en cuenta el "apto profesional" y la apertura indiscriminada del portero eléctrico.  Tanto los profesionales como los adquirentes de vivienda.
Ante robos y hurtos reiterados, se puede modificar dicha plataforma aunque se perjudique a algunos propietarios teniendo en cuenta  razones de seguridad de todos los consorcistas...? 
Veremos que existen diferentes posturas:
Se ha dicho que la decisión de suprimir el funcionamiento de la cerradura del portero eléctrico importa una modificación de los derechos adquiridos por cada condómino al ingresar  al Consorcio. Ese derecho no podría ser modificado sin que su titular preste su expreso consentimiento prestado en una asamblea. Si bien es cierto  que las iniciativas de limitar el acceso, lejos de estar dirigidas a perjudicar a un propietario en especial, están inspiradas en un criterio de bien común, tendiente a preservar la vida, la seguridad y los bienes de los ocupantes, también es atendible la preservación del derecho del profesional que desarrolla su actividad en el edificio. (Orfila "Consorcios" 4º ed. pág.65).
En los casos de estas actividades lícitas que funcionaban desde antes de la prohibición asamblearia, pensamos que no se les puede imponer el cierre con llave de la puerta de entrada del edificio; a lo sumo, sí la puerta podría permanecer cerrada, pero no con llave, para permitir que -previa identificación por el portero eléctrico visor- se accione la apertura de la cerradura por medio eléctrico desde la unidad" entendiendo como alternativas que "el consorcio instale, por cuenta de todos los consorcistas y no únicamente por cuenta de las oficinas o consultorios, personal de vigilancia en el hall de ingreso al edificio o extensión de horas extras al encargado, para que cubra la apertura de la puerta de ingreso al edificio y la identificación de quien ingresa y donde se dirige. (Costantino Juan A. "Consorcios Cerrados (Breve nota al Fallo "Schiraldi Adriana c. Consorcio de Propietarios Roosevelt 250/6/40 s/ nulidad de asamblea)" en ElDial, www.eldial.com, 11 de noviembre de 2004.
Corresponde a la Asamblea establecer medios alternativos de apertura, pero mientras la decisión se mantenga dentro de lo razonable no vemos motivos para decretar la nulidad de la Asamblea, y hoy en día es plenamente comprensible ordenar la anulación del módulo de apertura del portero eléctrico y dejar por cuenta de los consorcistas la apertura y el cierre manual de la puerta de ingreso. No puede verse aquí una decisión consorcial arbitraria o abusiva que beneficie a unos comuneros en beneficio de otros. No sólo quienes despliegan una actividad profesional en el edificio, sino todos los consortes sufren una mengua en su comodidad puesto que se les impide a familiares y amigos entrar y salir como antes. (Cossari, Nelson G. A La reglamentación del uso de las cosas comunes en la propiedad horizontal: puerta de acceso y portero eléctrico. . DJ 2004-3 , 1242).- 
Algunos fallos sostuvieron: 
"Los actos del Consorcio exteriorizados mediante resolución mayoritaria no pueden  alterar los derechos individuales de los propietarios que lo integran resultante de su título de adquisición: así, las las limitaciones al acceso al edificio  constituye un serio obstáculo  al normal desempeño  de la labor profesional ... corresponde disponer las medidas necesarias para que tenga libra y permanente acceso a la unidad ..." (CNCiv. Sala I La Ley 141-647; idem: Sala I "Giudice c. Consorcio Riobamba 1142). 
En sentido opuesto se ha fallado: 
Cabe rechazar la acción que un propietario de una unidad funcional interpuso contra el Consorcio de Propietarios demandado para que se deje sin efecto la medida dispuesta por el Consejo de Administración, convalidada por el Administrador, respecto del funcionamiento del sistema de apertura eléctrica de la puerta de acceso del edificio, dado que el actor no acreditó que dicha medida le causara un daño grave para desarrollar su profesión en la unidad funcional ni aportó otras propuestas para resguardar la seguridad de los copropietarios. (CNCiv. Sala "G"  Agosti c/ Cons..Prop. Soldado de la Indep. AR/JUR/6997/2005)
La pretensión de un consorcista de que se deje sin efecto la decisión asamblearia que determinó, por cuestiones de seguridad, desactivar el portero eléctrico del edificio debe rechazarse, pues no se encuentra ajustado a derecho que, en aras de un interés particular, pese a reconocer las molestias o dispendios que puede conllevar la medida adoptada para aquél —en el caso, un abogado que atendía su estudio jurídico en una unidad funcional—, se lesione el interés de los restantes consorcistas, los que, por otra parte, también deben atender la puerta en forma personal para permitir el ingreso y egreso del edificio.  La desconexión del portero eléctrico de un edificio decidido por asamblea de copropietarios no constituye una obra nueva —en el caso, se dedujo interdicto de obra nueva para dejar sin efecto la decisión—, sino solamente un cambio en la modalidad de acceso y de salida, fundada en razones de seguridad de todos los consorcistas. (CNCiv. Sala J "Demaro, Juan Carlos c. Cons. Prop. Salguero ... s/ interdicto." • 19/03/2015
AR/JUR/2173/2015).-
Cabe revocar la sentencia que hizo lugar a la nulidad de la asamblea del consorcio de copropietarios que dispuso mantener la puerta de entrada del edificio cerrada con llave las veinticuatro horas y lo condenó a volver al sistema de portero eléctrico -en el caso, la nulidad había sido solicitada por consorcistas que en sus unidades tenían instalados sus consultorios odontológicos-, toda vez que el horario de apertura y cierre de la puerta forma parte del reglamento interno y éste puede ser modificado por simple mayoría como ocurrió en el caso. (CNCiv., sala B • Schiraldi, Adriana c. Consorcio de prop. Roosvelt 250/6/40 • 28/09/2004 • ED 211 , 317)
Estableciendo el reglamento de copropiedad que no se necesita unanimidad de los copropietarios para resolver la realización de innovaciones o mejoras, resulta inobjetable la decisión del consorcio de instalar un portero eléctrico en la entrada del edificio y mantener cerrada la puerta de éste las 24 horas del día, máxime que ambas medidas tiene un justificado carácter precaucional que, lejos de atentar contra el derecho de propiedad, trata de asegurar su inviolabilidad (en el caso, el actor consorcista alegaba que dichas medidas dificultaban la concurrencia de clientes a su consultorio médico instalado en el edificio). (CNCiv.sala F • Cortondo, Oscar A. c. Consorcio Saavedra 22 • 31/10/1979 • LA LEY 1980-A LA LEY 1980-A , 138 • AR/JUR/5014/1979)
Si bien razones de seguridad justifican que las modificaciones del sistema de ingreso al edificio -- supresión del portero eléctrico y prohibición al encargado de abrir la puerta de entrada a persona alguna -- ocasionen incomodidades y erogaciones a los miembros del consorcio, no es razonable que, para lograr un menor costo, se hagan recaer mayores perjuicios en el copropietario cuya unidad funcional, destinada al uso como consultorio médico, posee una mayor circulación de personas que el de las restantes afectadas exclusivamente a vivienda. (CNCiv.sala C • Corrado, Rosa C. c. Consorcio de Propietarios Nazca 1953/55/57. • 20/06/1995 • LA LEY 1996-D , 268).-
En conclusión el tema se dilucida en cada caso concreto conforme los antecedentes del edificio, ei Reglamento de Copropiedad y desde 1/8/2015 con el Código Civil  y Comercial 


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