Obras No Autorizadas

1) OBRAS QUE REQUIEREN MAYORIAS
2) OBRAS QUE REQUIEREN UNANIMIDAD
3) OBRA EN INTERES PARTICULAR
4) INTERDICTO DE OBRA NUEVA
5) DAÑOS EN OBRAS NO AUTORIZADAS, NO GENERAN INDEMNIZACION
6) OBRA AUTORIZADA POR GCBA QUE CAUSA PERJUICIO
7) CESE DE UNA INFRACCIÓN CUANDO EXISTEN OTROS PROPIETARIOS QUE COMETIERON INFRACCIONES SIMILARES ...?
8) INÚTIL DESTRUCCIÓN DE VALORES ECONÓMICOS
9) ABUSO DE DERECHO
10) TECHADO DE PATIO 
11) INSTALACION DE VENTANA Y DE PUERTA
12) MODIFICACIONES MENORS
13) CONSENTIMIENTO TACITO
La obra nueva puede estar referida a construcciones pasillos,  patios solares, balcones, terraza, etc. 
1) Obras que requieren mayoría
Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
2) Obra nueva que requiere unanimidad
Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes,  modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.
3) Obra nueva en interés particular
Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y so-portar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
4) Interdicto de obra nueva
Cuando se hubiere comenzado una obra en partes comunes sin autorización de la asamblea se podrá promover el interdicto de obra nueva. 
Será inadmisible si la obra estuviere concluida o próxima a su terminación. 
El juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra.
La sentencia que admitiere la demanda de interdicto de obra nueva dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.
El juicio iniciado por el Consorcio difiere del juicio iniciado por un consorcista: para el Consorcio no es necesario acreditar perjuicio;  el consorcista debe acreditar el perjuicio. 

5) Daños en obra no autorizada no genera indemnización
La supresión de la funcionalidad del hogar existente en la vivienda del accionante y la indemnización por la eventual disminución del valor venal de su propiedad derivada de una obra lindera debe rechazarse, si ese elemento no cumple con lo requerida por el art. 2622 del Código Civil, pues el interés lesionado por el obrar del demandado no puede tener amparo legal al provenir de una situación antirreglamentaria, máxime cuando así resulta del art. 1737 del Código Civil y Comercial, aplicable al caso como doctrina interpretativa.
Así las cosas es preciso recordar que el daño resarcible debe consistir en la lesión de un interés lícito (Zavala de González, Matilde, Resarcimiento de daños, Hammurabi, Buenos Aires, 1999, t. 4, p. 124), y que la lesión de un interés contrario a la ley no puede dar sustento a una pretensión indemnizatoria (Bustamante Alsina, Jorge, Teoría general de la responsabilidad civil, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1989, p. 149). Así resulta, por lo demás, del art. 1737 del Cód. Civil y Comercial —aplicable en el caso como doctrina interpretativa—, que dispone que para que haya daño resarcible el interés lesionado no debe ser reprobado por el ordenamiento jurídico.
En este orden de ideas considero que la supresión de la funcionalidad del hogar y la eventual disminución del valor venal derivada de ese hecho no constituyen un daño resarcible, en la medida en que el interés lesionado por el obrar del demandado (el disfrute de la chimenea) no puede tener amparo legal al provenir de una situación antirreglamentaria (contravención al art. 2622 del Cód. Civil). CNCiv., Sala A "A., N. A. c. Y., G. L. y otro s/ daños y perjuicios • 07/11/2016 - : AR/JUR/95654/2016

6) Obra Nueva Autorizada por GCBA que causa perjuicios
La sentencia que admitió la acción promoviday condenó a la demandada a desmantelar y poner fuera de uso una chimenea que provoca emanaciones de humo o gases de combustión en el inmueble de la accionante debe confirmarse, pues, más allá que exista final de obra otorgado por el GCBA y que se haya construido conforme las reglas del arte, estas circunstancias no descartan la posibilidad que cause molestias y/o perjuicios a terceros.
No es suficiente que las obras fueran llevadas a cabo conforme las reglas del arte y en consonancia con lo ordenado por el Cód. de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. 
El final de obra otorgado por el G.C.B.A. es intrascendente a los fines de evaluar si se registran perjuicios y/ o molestias en relación a terceros. 
El hecho que se haya construido conforme las reglas del arte y las disposiciones legales, no descarta la posibilidad que cause molestias y/o perjuicios a los demás. CNCiv. Sala J "V., R. A. y otro c. N., A. M. s/ acciones art. 15 de la ley 13.512 • 25/11/2015 -  AR/JUR/62841/2015

7)  CESE DE UNA INFRACCIÓN CUANDO EXISTEN OTROS PROPIETARIOS QUE COMETIERON INFRACCIONES SIMILARES ...?
1.- "Las faltas cometidas por uno de los copropietarios NO son compensables con las de los otros, pues ellas no autorizan a proseguir en una cadena interminable de infracciones que alterarían el orden, el cual es garantía del derecho generado en la ley." CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA F Consorcio de Propietarios Suipacha 1367 c. Perelmuter, Alejandro. • 07/10/1996 Cita Online: AR/JUR/2179/1996"; IDEM: (CNCiv., sala B, agosto 28-968, LA LEY, 134-1028, 19.956-S; íd. íd. noviembre 20-969, ED, 32-551 --LA LEY, 139-575--; íd. íd. julio 8-968, ED 27-441). 
2.- "El hecho de que existan otros copropietarios en infracción NO puede ser invocado para avalar la propia inconducta de quien se alzó contra la prohibición de la ley" - (CONSORCIO DE PROPIETARIOS JUNIN 1347/49/51 c/ DE MAILLY DE NESLE D'ORANGE, Laura Susana María s/CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 27/12/94 C. A188910 Civil - Sala A").
3.- Acreditada la existencia de una violación al Reglamento de Copropiedad, el hecho de que se hubieran producido otros hechos similares con anterioridad, NO transforma al comprobado en legítimo y permitido, pues ello daría pie a que cualquier otro propietario altere las partes comunes a su capricho, con el lógico detrimento del edificio y de la autoridad del Reglamento en cuestión.- (CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA ENTRE RIOS 958/74 c/ PROPIETARIO DE LA UF 34 s/CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 97/03/18 C. B181346 Civil - Sala B).
4.- El  hecho  de  que  se  hayan  producido situaciones similares de violación  al  reglamento  de  copropiedad  con  anterioridad, NO transforma   en   legitima   y   permitida   a   la  construcción antirreglamentaria,  pues  ello  daría  pie  a que cualquier otro propietario  altere  las  partes  comunes  a  su capricho, con el lógico detrimento del edificio y de la autoridad del reglamento. (Sumario  N°18676  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil. K113604    MAFUD,  Juan  Carlos  c/  CONSORCIO DE PROPIETARIOS CRAMER 1853 y  otros s/ DAÑOS Y PERJUICIOS. 15/07/08 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.Sala K).
5.- " ES ABUSIVA LA PRETENSIÓN DEL CONSORCIO DE DESTRUIR LAS OBRAS REALIZADAS POR UNO DE LOS COPROPIETARIOS, SI EXISTEN OTRAS EN EL MISMO EDIFICIO. ASIMISMO, ESA PRETENSIÓN IMPLICA COLOCAR AL DAMNIFICADO EN UNA SITUACIÓN DE DESIGUALDAD FRENTE A LOS DEMÁS COTITULARES" (CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA C • CONSORCIO PROPIETARIOS AVDA. CABILDO 886/900 C. HEUSER BENVENUTO DE MARTÍNEZ CARPIO, NELLY • 12/12/1996 • LA LEY 1998-E LA LEY 1998-E, 780 DJ 1999-1 DJ 1999-1, 762) . 
6.-Las  infracciones a la ley de propiedad horizontal y al reglamento   de  copropiedad  deben  ser  soportadas  tomando  en consideración  la buena vecindad, más cuando, como en el caso, ya hay varias unidades que hicieron ventanas  en  el  mismo muro. Además, En  este  supuesto  no  corresponde  ordenar  la demolición  de la ventana, pues configuraría un abuso, por lo que en  el  caso  cabe  una  solución  de  equidad  que  no  se  debe interpretar como la convalidación de una situación de hecho.
(Sumario  N°19811  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). J070929 CONSORCIO  DE  PROPIETARIOS  EDIFICIO CALLE LAVALLE 1667/69/73/75 c/ GIORDANO, Ariel s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. 23/02/10 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala J.

8) INÚTIL DESTRUCCIÓN DE VALORES ECONÓMICOS 
La demolición implica la destrucción de lo construído sin autorización, pese a que la  "obra clandestina" tiene valor económico. Por ello, en algunos casos, los jueces no aceptan la "destrucción de valores económicos" como surge de los fallos y doctrina que paso a citar: 
"Si el espacio invadido no fuera vital para el funcionamiento del consorcio y si la demolición pretendida, que implica destrucción de valores económicos, no guardase proporción con los intereses lesionados, resultaría abusiva,  la intención de lograr la demolición. (conf. Lewintre, Andrea E. - Prosperi, Fernando F. "Construcciones ilícitas en la propiedad horizontal" (Criterios para decidir su demolición o mantenimiento) - LA LEY 1994-A, 101 Fallo Comentado:  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B (CNCiv)(SalaB) ~ 1993/07/02 ~ Consorcio de Propietarios Lavalle 1615/19 c. Golpe Basaldúa).  
Doctrina: Kiper "Tratado de Derechos Reales" T.I p.604 sostiene que NO corresponde la demolición cuando NO causa un perjuicio concreto o irreparable a los intereses del requirente citando al fallo CNCiv. Sala K JA 2000-I-522 entre otros. Añade que si el interés es mínimo e implica la supresión de valores económicos, debe rechazarse la acción con cita del fallo CNCiv. Sala C JA 1984-IV-15. 
Highton "Propiedad Horizontal y prehorizontalidad" pág. 261 sostiene que algunas sentencias orientadas en los principios del art. 1071 del Cód. Civ. no obstante reconocer la antijuridicidad de los actos del infractor que ejecutó obras nuevas afectando bienes comunes sin la correspondiente autorización, y admitir de ordinario que la reparación pertinente no podría materializarse sin restablecer las cosas al estado anterior mediante la destrucción correspondiente, han terminado desestimando esta solución, por haberse presentado, en los concretos casos a resolver, circunstancias justificativas del apartamiento de la regla general de la demolición, susceptibles de evidenciar que los intereses afectados del actor resultaban mínimos con relación al daño que se ocasionaría con al remoción de la obra ejecutada, lo que implicaría, además, una inútil destrucción de valores económicos que presentaría la medida judicial como desproporcionada o excesiva.  
Kiper "Propiedad Horizontal" pág.239, 240 y 241 La jurisprudencia ha admitido numerosas excepciones tendientes a mitigar la solución severa y rigurosa que propugna la remoción o demolición de lo construído. Se ha admitido que pueden presentarse circunstancias que tornen excesivamente severo e innecesario el remedio de demolición y por ende permiten adoptar otro temperamento. Algunos magistrados han flexibilizado su criterio, sosteniendo que no procede la demolición de las construcciones prohibidas, si el interés de quien la reclama es mínimo frente al perjuicio que ocasionaría la demolición. Se ha sostenido, que no obstante la antijuridicidad de los actos del innovador, la solución extrema d demolición, no es razonable y, sobre todo, por la inutil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada. Cuando no existe lesión alguna  a la estética del edificio, ni se conturba la vida comunitaria, ni tampoco la intimidad de los vecinos, ni está en tela de juicio la seguridad del inmueble, no se justifica la demolición de lo construído. ().
La solución extrema de la demolición de lo construido en una unidad funcional  no es razonable cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobre todo, por la inútil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • Consorcio de Prop. 3 de Febrero 1854/56/58 c. Badaracco, Horacio L. y otro • 23/02/2007 • LA LEY 15/05/2007 , 7  • LA LEY 2007-C , 305  • DJ 2007-II , 747 con nota de Gabriela A. Vázquez • AR/JUR/277/2007).
Resulta improcedente ordenar la demolición de una construcción efectuada por un copropietario en la azotea del edificio, en tanto de existir algún interés material lesionado éste sería mínimo, además de la inútil destrucción de valores económicos que aquélla lleva aparejada. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Consorcio Río de Janeiro 309/11 Esq. Querandíes 4485/95/6 c. Madroñal, Luis Esteban • 04/07/2003 • DJ 2003-3 , 817  • AR/JUR/2447/2003).
La demolición de las obras construidas en violación que entraña la destrucción de valores económicos, debe ordenarse cuando el examen de los hechos demuestren que es la única solución posible, pues resulta improcedente si las circunstancias del caso -innovación que no configura alteración sustancial del aspecto arquitectónico del edificio- permiten soslayarla. Es improcedente la demolición de una obra por resultar violatoria a la ley si no se ha acreditado el peligro que importa, no altera la fisonomía del edificio y no causará a los copropietarios el incremento en el gasto de servicios comunes. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Consorcio Larrea 1440 c. Dándolo, Héctor • 14/05/2002 • LA LEY 2002-E , 463  • DJ 2002-3 , 101  • AR/JUR/3414/2002).
La demolición de las construcciones -en el caso, cerramiento de un balcón- procede sólo cuando el examen de los hechos demuestra que es la única solución posible, pues deviene irrazonable cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y la inútil destrucción de los valores económicos que la misma trae aparejados. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Consorcio Avda. Santa Fe 4024/26 c. Esaian Dicran • 22/10/2001 • DJ 2002-1 , 601  • LA LEY 2002-C , 125  • AR/JUR/1965/2001).
Si el interés que pretende la demolición de construcciones prohibidas es mínimo frente al perjuicio que ocasiona al infractor la destrucción de la obra, que conlleva a una supresión inútil de valores económicos, debe rechazarse la acción.  (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Linch, Soc. en Com. por Accs. c. Rud, Carlos A. y otros y Rodríguez, Domingo R. c. Linch, Soc. en Com. por Accs. y otros • 08/02/1984 • • AR/JUR/583/1984). 
No corresponde la demolición si la obra  no constituye un peligro para la estructura del edificio. La pretendida demolición de obras nuevas debe ser desestimada si el interés material lesionado resulta mínimo frente al perjuicio que ocasionara al demandado la demolición de la obra y por la inútil destrucción de valores económicos que aquélla lleva aparejada. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Cons. Propietarios Avda. del Libertador Gral. San Martín 4602 c. J. L. L. y Asociados S.A. y otros • 21/08/2002 • ED 196 ED 196, 139 • AR/JUR/6050/2002). 
La solución extrema de la demolición de lo construido no es razonable cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobre todo, por la inútil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada. ( Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala III • Consorcio de Propietarios Castex 3338/40 c. Martínez, Eduardo R. • 18/09/1981 • • AR/JUR/4686/1981).
Cuando se lesionan intereses mínimos del copropietario, como en el caso, no corresponde decretar la demolición de la obra nueva, pues sería mayor el perjuicio que tal temperamento acarrearía al destruirse valores económicos de significación. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Rubio, Humberto A. y otro c. Consorcio de Propietarios Pavón 2352 • 19/03/1981 • LA LEY 1982-A LA LEY 1982-A , 298 • AR/JUR/3639/1981). 
La demolición que entraña, entre otras consecuencias, la destrucción de valores económicos, debe adoptarse cuando el examen de los hechos demuestra que es la única solución posible. Si las circunstancias particulares del caso permiten soslayarla, así debe procederse. Lo importante en este caso es que la modificación habida no constituye un cambio en la estructura resistente del edificio. (Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala IV • Gabi-Ser, S. C. A. c. Consorcio Mariscal Antonio J. de Sucre 2840/42/44  - AR/JUR/4521/1981). 

9) ABUSO DE DERECHO
Es claro que la demolición puede importar un ejercicio abusivo del derecho, como en muchos antecedentes se ha considerado (Conf.: CNCiv., sala F, con voto del doctor Cichero: 24/4/78, ED, 38-128; íd., sala A, voto del doctor Llambías, LA LEY, 156-421; ídem, íd., 16/9/76, voto del doctor Vocos, ED, 73-389; íd., sala B, voto del doctor Collazo, LA LEY, 1977-C, 163/4; esta sala, 8/2/84 voto del doctor Durañona y Vedia, sin intervención del doctor Alterini, ED, 189-407), Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Consorcio de Propietarios Charcas 2853/55 c. Pita, Pedro A. y otra. • 20/02/1990 Papaño, Ricardo J.; ~ La acción del consorcio por demolición de la obra nueva  - LA LEY 1991-A, 487)
Para que proceda la condena de demolición debe mediar una alteración tal que produzca un daño estético, un perjuicio estructural en relación al edificio o daños de otra índole que también puedan afectar la construcción, salubridad o la valuación económica del mismo. La demolición de lo construido no es razonable cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasiona al infractor la remoción de la obra y la inútil destrucción de valores económicos que esa medida trae aparejada. Hay un ejercicio abusivo del derecho por parte del ente consorcial, , cuando la admisión del reclamo de demolición de la obra nueva, provoca un notorio perjuicio del demandado, sin existir un interés o una necesidad atendible a favor del consorcio. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Consorcio de Copropietarios Peña 3073 c. Meneghini de Vicario, Dora. • 22/05/1997  CNCiv., sala D - LA LEY 1997-D, 488). 
Existe un ejercicio abusivo del derecho, por parte del consorcio de propietarios, si el reclamo de demolición de la obra nueva realizada sin autorización del consorcio trae un notorio perjuicio al demandado, sin un interés atendible o una necesidad protegible a favor del primero. Puede advertirse un criterio jurisprudencial permisivo frente a la realización de obras nuevas cuando ellas satisfacen un importante interés del propietario y no perjudican de modo significativa a los demás o no afectan en nada la estructura, solidez, seguridad, salubridad, estética y destino del edificio  (conf. Molina Quiroga, Eduardo  "Propiedad horizontal y abuso del derecho" LA LEY 2000-C, 175 - Fallo Comentado:  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L (CNCiv)(SalaL) ~ 1998/09/24 ~ Del Bueno, Analía c. Consorcio de Propietarios Mendoza 2015/17).  
Existe un ejercicio abusivo del derecho, en los términos del art. 1071 del Cód. Civil, por parte del consorcio de propietarios, si el reclamo de demolición de la obra nueva realizada sin autorización del consorcio trae un notorio perjuicio al demandado, sin un interés atendible o una necesidad protegible a favor del primero. Para que proceda la demolición debe existir una alteración tal de la fachada que produzca un daño estético o un perjuicio estructural en relación al edificio, o bien daños de otra índole que también puedan afectar la construcción, la salubridad o la valuación económica del inmueble. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Consorcio Trole 387/389 c. Banon, Angel J. • 17/12/1996 • LA LEY 1998-E LA LEY 1998-E, 766 • AR/JUR/4350/1996).
Resulta improcedente la pretensión de demoler siempre que éstas obras nuevas no sean susceptibles de afectar la solidez, seguridad o salubridad del edificio. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • Fernández, Benito y otro c. Consorcio de Prop. Av. Las Heras • 04/07/2003 • LA LEY 2004-A 2004 LA LEY 2004-A , 78 • AR/JUR/2464/2003). 
Corresponde rechazar el pedido de demolición de una obra nueva si la obra en infracción no importa un riesgo para la seguridad del edificio ni altera su estética, pues de otro modo se incurriría en un ejercicio abusivo del derecho, teniendo en cuenta el grave perjuicio económico que esta solución causaría al infractor. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Consorcio Prop. Av. Libertador 5038/44 c. La Cubana S.A. • 19/05/2005 • LA LEY 08/06/2005 08/06/2005 LA LEY 08/06/2005 , 9 08/06/2005 LA LEY 2005-C LA LEY 2005-C , 719 • AR/JUR/450/2005 
Hay un ejercicio abusivo de su derecho por parte del ente consorcial e, al contrariar los fines tenidos en cuenta por la ley para su reconocimiento, cuando la admisión del reclamo de demolición de la obra nueva trae anexo un notorio perjuicio del demandado, sin un interés atendible o una necesidad protegible a favor del consorcio.- (CONSORCIO TROLE 387/389 c/BANON, Angel José  s/DAÑOS Y PERJUICIOS  96/12/17  C. D102022  Civil - Sala D).
Si bien el reglamento de copropiedad y administración es la ley a la que deben someterse los consorcistas, y ello apareja que aquéllos, en mérito a ello, no gozan de un derecho ilimitado ni menos aún, absoluto, no cabe de ello inferir que cuando no existe lesión alguna a la estética del edificio, ni se conturba la vida comunitaria, ni tampoco la intimidad de los vecinos, ni está en tela de juicio la seguridad del inmueble, haya en rigor existido "infracción o actitud ilegal seria" de parte del copropietario innovador en infracción al art. 7º de la ley de Propiedad Horizontal que justifique la demolición de lo construido. En ese sentido, resolver de modo diferente significaría darle carta de ciudadanía al abuso del derecho.- (CONSORCIO VUELTA DE OBLIGADO 1932/38 c/DIAZ, Gloria María Pilar s/ACCIONES DEL ARTICULO 15 DE LA LEY 13.512 97/02/12  C. G219150   Civil - Sala G)
No obstante la antijuridicidad de los actos del innovador y el interés personal que lo haya impulsado a ejecutarlos, la solución extrema de la demolición de lo construido sin autorización de los demás copropietarios es irrazonable frente a la nimiedad de los intereses lesionados en relación al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra, sobre todo ante la inútil destrucción de valores económicos que ello aparejaría.-
2- Hay un abusivo ejercicio del derecho por parte del ente consorcial al contrariar los fines tenidos en cuenta por la ley para su reconocimiento, cuando la admisión del reclamo de demolición de la obra nueva realizada sin autorización, trae como anexo un notorio perjuicio del infractor, sin un interés atendible o necesidad protegible a favor del consorcio.- Mayoria. CONS. DE COPROP. PEÑA 3073 c/ MANEGHINI DE VICARIO, Dora s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 97/05/22  C. D071235 Civil - Sala D
El abuso del derecho no puede ser invocado por el copropietario que en su interés particular pretende efectuar innovaciones en las partes comunes sin la autorización de todos los otros.
La remoción o demolición de lo construído en infracción a las normas legales y reglamentarias, podrá parecer severa, pero está impuesta por la necesidad de preservar la pacífica convivencia de los comuneros, la cual se tornaría intolerable si cada uno decidiera, por su cuenta, realizar innovaciones u obras nuevas en el edificio, levantando construcciones en patios, terrazas o azoteas. CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE GALILEO 2435/43 c/ TONCONOGY, Julio Alberto s/SUMARIO 12/12/90  C. 076134 Civil - Sala H
Pretender   la   destrucción  de  las  obras  ejecutadas  que  no representan  un  cambio  sustancial en la fachada de la unidad ni significan  un  desmedro  en  la  armonía  del  conjunto así como tampoco  afectan  la solidez del edificio, constituye una actitud abusiva que la justicia no puede convalidar.
(Sumario  N°16585  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín N°17/2005. L.350534 TUCCI   DE   COLOM,  Nélida  Dactiva  y  otros  c/  CONSORCIO  DE PROPIETARIOS  AV. CABILDO 370/72/74/76/78 y otros s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. 17/02/03 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala E)
Ordenar   la   demolición  de  lo  construido  en  infracción  al Reglamento   de   Copropiedad   y  Administración  importaría  un ejercicio  abusivo  del  derecho  por  parte  del  actor, habida cuenta el grave perjuicio  económico  que  esta solución traería, contrariando la finalidad  que  inspiró  la  redacción del reglamento. Peticionar que  las cosas vuelvan a su estado anterior, cuando lo construido no  trae  perjuicio  alguno  comporta  un  proceder abusivo no conciliable con el principio de buena  fe.  (Sumario  N°22651  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). K046469 JADUR, Domingo Antoniio y otro c/ BUCICH, Jorge s/ INTERDICTO.  2/11/12 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala K).
OJO:  Numerosos fallos señalan que el  abuso de derecho no puede ser invocado por el propietario que  en su interés particular pretende utilizar partes comunes en su exclusivo beneficio.

10) TECHADO DE PATIO 
La transformación de un patio en espacio cubierto destruye el equilibrio de la totalidad del edificio, cuya división en unidades se estructuró y organizó en función de una armonía de conjunto y de una proporcionalidad de situaciones, que no debe modificarse arbitraria y unilateralmente. De lo contrario, el régimen de propiedad horizontal corre el grave riesgo de desnaturalizarse y de convertirse en un semillero de líos y de pleitos (conf. CNCiv., sala D, diciembre 28-967, ED, 22-758 --LA LEY, 129-880--).
La transformación de un patio en espacio cubierto, efectuada por uno de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen creado por la ley, destruye el equilibrio de la totalidad del edificio, cuya división en unidades se estructuró y organizó en función de una armonía de conjunto y de una proporcionalidad de situaciones, que no debe modificarse en forma arbitraria y unilateral. De otro modo, el régimen de propiedad horizontal correría el grave riesgo de desnaturalizarse y de convertirse en un semillero de problemas y pleitos. CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA F Consorcio de Propietarios Suipacha 1367 c. Perelmuter, Alejandro. • 07/10/1996 Cita Online: AR/JUR/2179/1996
Es improcedente la demolición de la obra -en el caso, cerramiento de aluminio-, toda vez que no aumentó la superficie cubierta y  no varió la total de la unidad, no existe alteración del porcentual y no afecta unidades del propio edificio ni su estabilidad, estética o estructura. Configura una pretensión excesiva que colisiona con el ejercicio regular de los derechos, la demolición de una obra de refacción realizada en una unidad funcional del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal -en el caso, cerramiento de aluminio-, en tanto se ha demostrado que lo edificado no compromete la seguridad ni la armonía del edificio y no se puso de relieve cuál es el perjuicio concreto que causa. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • Consorcio de Prop. Beauchef 357 c. Gurmindo, Marcelo I. • 07/10/2002 • DJ 2003-2 , 262  • AR/JUR/4420/2002).

11) INSTALACION DE VENTANA Y DE PUERTA
En tanto las obras fueron realizadas sin autorización de los restantes consorcistas, debe concluirse que corresponde el cerramiento de las ventanas, y la reposición de las cosas al estado anterior a su reforma.CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA H Calvo, Graciela y otro v. Lavallen, Dora Z. y otros • 28/10/2009 Cita Online: 70057624
Si de la pericia obrante en la causa surge que la apertura de una  ventana  en  una  pared medianera no conlleva daños para los vecinos   en   lo   personal   ni   peligro   o   dificultades  o complicaciones  para  la  pared  sobre la que está asentada y aún  para  el  edificio  parece lógico el mantenimiento de la obra, su demolición  importaría  un  ejercicio  abusivo del derecho que no puede ser convalidado. (Sumario  N°15379  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín N°11/2003). L.95202    CONSORCIO  DE  PROPIETARIOS  PARANA  1211/17  c/ SAGASTUME, María Esther s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. 26/02/03 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.Sala K.

12) MODIFICACIONES MENORES
Son modificaciones menores que deberían mantenerse en la medida que no causen perjuicio al edificio
En este rubro cabe destacar: 
1) NO hay ninguna superficie nueva construída o incorporada. 
2) Se trata  un agregado insignificante. 
3) NO modifica la estructura del edificio. 
4) NO produce modificaciones reglamentarias que requieran inscripción. 
5) NO aumenta la superficie de sectores comunes ni propios,  
6) NO produce modificaciones de porcentuales  de copropiedad de las unidades funcionales privativas y catastrales (superficies, linderos, polígonos, etc.). 
Si las obras realizadas por el copropietario no revisten una envergadura que obligue a modificar el plano de subdivisión y a alterar los porcentuales mediante sino que se trata de meras innovaciones, tales obras son admisibles cuando no afecte la seguridad del edificio ni los servicios comunes. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Consorcio de Propietarios Virrey del Pino 1751/53 c. Schusterman, Oscar E. y otro. • 11/03/1998 • LA LEY 2000-B LA LEY 2000-B , 345 • AR/JUR/4534/1998). 
NO corresponde su demolición ni su retiro dado que la alteración de la fachada no se presenta como significativa, pues NO se advierte que produzca un daño estético, o perjuicio estructural en relación al edificio o daños de otra índole que también pudieran afectar la construcción en su conjunto afectando su seguridad o salubridad o la valuación económica de la misma (conf. CNCiv, Sala M, "Consorcio de Propietarios Julián Alvarez 2265 esq. -Charcas c/Piaggio, Carlota María s/sumario" del 6/9/89; ídem Sala M, "-Consorcio de Propietarios República de la India 3135 c/Sulam, Dora Renée y/o propietaria de la unidad 9 s/cumplimiento del reglamento de copropiedad" del 28/3/94, ídem. Sala D, "Consorcio de propietarios Bartolomé Mitre 734/38 c/Sellos de goma y Grabados Continentales SACI s/acciones del art. 15 de la ley 13.512).
Si solo se hicieron "modificaciones visuales" que por estar ubicadas en un piso alto resultan imperceptibles para un observador común que circula normalmente por la zona, se impone declarar el derecho a mantener la obra realizada" (CNCIF, D, CI000J CF 085561, 06-02-90, autos "Barranco da c/Consorcio de Prop. T. García 1935/43 s/sumarísimo").

13) CONSENTIMIENTO TACITO
El techado de la terraza y el cerramiento están a la vista de todos. Desde su construcción el Consorcio no habría practicado reclamo alguno. El tener conocimiento de la obra y no reclamar durante un lapso importante, el ente consorcial habría incurrido en la figura de "consentimiento tácito".  
"Para que pueda considerarse que el consorcio de propietarios ha consentido tácitamente la realización de una obra nueva, debe acreditarse, precisamente, que su actitud fue pasiva ante el inicio y prosecución de la construcción, sin que medie oposición alguna a la época en que las obras tuvieron lugar, ni durante un buen lapso posterior.- CONSORCIO DE PROPIETARIOS CHACO 96/100 c/ CATALDI, Mónica s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 97/12/19 -  C. E233775 Civil - Sala E"
Cuando  la  obra  fue  realizada  a  la  vista  de  todos los integrantes  del  consorcio,  sin  que hubiera oposición mientras fue  construida,  actitud  que  se  prolongó durante varios años, cabe  interpretar  que  se  verificó  un asentimiento tácito a la construcción,  lo  que  implica una virtual renuncia al ejercicio de la pretensión de demolición. L.44411    CONSORCIO  DE PROPIETARIOS JUAN BAUTISTA ALBERDI 1815 c/ FELDMAN, Sara s/ ACCIONES DEL ART. 15 DE LA LEY 13.512. 31/05/01 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala I.
Ordenar   la   demolición  de  lo  construido  en  infracción  al Reglamento   de   Copropiedad   y  Administración  importaría  un ejercicio  abusivo  del  derecho  habida cuenta el grave perjuicio  económico  que  esta solución traería, contrariando la finalidad  que  inspiró  la  redacción del reglamento. Peticionar que  las cosas vuelvan a su estado anterior, cuando lo construido no  trae  perjuicio  alguno  y  se  ha  consentido  tal situación durante  un  tiempo  tan prolongado, impidiendo calificar la obra como   subrepticia  o  clandestina,  pudiendo  interpretarse  tal conducta,  por  el  contrario,  como  un  consentimiento  tácito, comporta  un  proceder abusivo no conciliable con el principio de buena  fe.  (Sumario  N°22651  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). K046469 JADUR, Domingo Antoniio y otro c/ BUCICH, Jorge s/ INTERDICTO.  2/11/12 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala K. 




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