Expensas

ARTÍCULOS

PAGO INEXCUSABLE DE EXPENSAS

Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensas o contribución a su cargo aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones. (art. 2049 Cód. Civ. y Com.)

Puede ocurrir que el titular de una unidad reclame al administrador que le efectúe alguna reparación dentro de su unidad funcional, y que esto no se lleve a cabo. Eso no le da derecho al propietario a no pagar expensas: no es una excusa válida. A todo evento, deberá hacer valer sus derechos por la vía que corresponda pero no se pueden mezclar las pretensiones. No se puede invocar la suspensión del cumplimiento. Así se ha resuelto que el consorcio podrá exigir el pago de las expensas comunes al propietario que reclama reparaciones en su unidad funcional pues el cobro de expensas no se encuentra supeditado necesariamente al cumplimiento por el consorcio de las reparaciones que deban realizarse en las unidades funcionales.

Dice el Cód. Civ. Com. que el deudor de expensas no puede fundarse en estos motivo para rehusarse a pagar. Nada dice sobre la situación del consorcio. En algunos casos se admitió la defensa del consorcio de no efectuar reparaciones  en una unidad cuyo titular estaba en mora en el  pago de expensas.  

EXIMICIÓN PARCIAL DE PAGO DE EXPENSAS

La jurisprudencia, reiteradamente ha eximido del pago parcial de expensas a aquellas unidades que no gozan de determinados beneficios; así  ha decidido que quien es propietario de un local a la calle con entrada independiente y sin conexión con el resto del edificio , debe ser liberado de las cargas derivadas del empleo de ascensoristas y gastos de fuerza motriz, por tratarse de servicios que no utiliza. El Cód. Civ. y Com. ha recogido este criterio señalando en el art. 2049 que el reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

Ahora bien, si una persona no usa el ascensor porque prefiere subir las escaleras, o no usa el agua caliente o tiene la unidad desocupada, no puede pretender pagar menos de expensas.  La única posibilidad es que se lo libere expresamente en el reglamento. De no ser así, el edificio sería caótico, ya que cada uno estaría reclamando por el pago de servicios que no usó, o usó en menor medidas que otros.

Sólo se es susceptible de ser liberado del pago parcial  de expensas por cláusula específica del reglamento, por decisión de la asamblea o por sentencia judicial.

PRESCRIPCIÓN

Antes de la sanción del Cód. Civ. y Com. la prescripción para el inicio del juicio de cobro de expensas era de cinco años. Con el Código actual la prescripción de la acción por cobro de expensas opera a los dos años desde que se tornaron exigibles, por tratarse de obligaciones que se devengan por años o plazos periódicos más cortos art. 2562 inc.c) Cód. Civ. Com.  

OBLIGADOS AL PAGO DE EXPENSAS

Dice el art. 2050 nuevo Código: Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

Entre los nuevos obligados que establece el Código se encuentran los usufructuarios  que tiene el uso  y goce del inmueble. El Código permite expresamente la subasta del usufructo (art. 2144). También está obligado el poseedor con boleto de compraventa. La obligatoriedad de pagar expensas a los poseedores con boleto y usufructuarios no implica conferirles derechos para participar en las asambleas ni ser miembros del consejo de propietarios.

COBRO JUDICIAL DE EXPENSAS

Las expensas constituyen un verdadero "crédito alimentario" para el consorcio. Por ello necesita de un proceso rápido y  se establecen tasas de interés más elevadas que las usuales. La novedad consiste en que el certificado de deuda por expensas apto para el reclamo judicial debe ser firmado, además del administrador, por el Consejo de propietarios, si éste existe en el consorcio. (art. 2048). Si bien con la participación del consejo se persigue un control sobre el administrador también trajo aparejado algunas dificultades. En primer lugar la norma no aclara si todos los miembros del consejo deben aprobar certificado o si alcanza con uno solo de ellos. Además, los miembros del consejo pueden mostrarse reacios pues no es fácil conocer y controlar el monto adeudado por expensas. A veces son reacios a firmar el certificado por razones  de amistad o de buena vecindad con el propietario deudor de expensas.

EL FONDO DE RESERVA

La existencia del fondo de reserva no está obligatoriamente impuesta en el Cód. Civ y Com. El inc. d del art. 2046 dice "si lo hay".  Su vida dependerá de la previsión que contenga el reglamento, o de una decisión asamblearia.

Generalmente se lo establece el fondo de reserva para la atención de gastos extraordinarios, indemnizaciones, despidos  y otros gastos especiales o imprevisibles.

El art. 2067 inc d) alude a su utilización para cubrir gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, en cuyo caso el Administrador necesitará la autorización del Consejo de Propietarios, si lo hay. Si no lo hubiere, cabría entender que sería menester la aprobación de la asamblea para que el administrador pueda disponer de tales fondos.

El fondo de reserva se integra  con los aportes que a ese efecto realizan los propietarios, como una especie de ahorro, para ser utlizado en circunstancias especiales.

En caso de venta de la unidad, el propietario vendedor no podría reclamar al consorcio suma alguna a título de reintegro de aportes o porcentual del fondo de reserva, aunque si podría tenerlo en cuenta al efecto de fijar el precio del bien a los fines de su enajenación. Asi como será distinto el precio si el edificio cuenta con piscina, sauna, gimnasio, etc. también podrá establecerse uno mayor si el consorcio cuenta con un fondo de reserva importante.

.............................................................................................................................................................................

JURISPRUDENCIA

EXPENSAS

Condominio: 1.-

Tasa de interés: 2.- 3.-

Asamblea por variación en expensas: 4.-

Obligación de pago: 5.-

Modificación del monto de expensas: 6.- 8.-

Conveniencia: 7.-

Bien de familia: 9.-

1.-

Dado que la obligación de pagar expensas es indivisible, cuando la unidad funcional no corresponde a un propietario individual sino a condóminos, cualquiera de ellos puede ser ejecutado por el todo., sin perjuicio de la acción recursoria que pueda ejercer contra los restantes deudores, en los términos del art. 915, inc. a del Código Civil y Comercial. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • Cons. de Prop. Edif. 3807 Zona Norte de French 3034/36 c. Carrillo y Campolieti, Teresita y otros s/ ejecución de expensas • 24/08/2016 • LA LEY 12/12/2016 , 9  • LA LEY 2016-F , 448

2.-

En materia de percepción de expensas comunes el criterio para la fijación de los intereses debe ser severo, a fin de propender al cumplimiento de las deudas que mantienen los consorcistas por ese concepto, dado su trascendencia para la vida del ente, de allí que la pauta es más generosa que en otros tipos de créditos y que, por ello, se admiten réditos a una tasa más elevada. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Cons. de Prop. Calle Catamarca 1074/8 c. Veretelnik, Rosa Laura Mabel s/ ejecución de expensas • 18/08/2016 • LA LEY 2016-E , 438

3.-

La sentencia que estableció la tasa de interés a aplicar sobre las expensas comunes en un 24% debe modificarse y, en su lugar, fijar por ese concepto un 36%, pues, por un lado esta es una tasa acorde a la de mercado, lo cual constituye un estímulo que es el deseable por ajustarse a la garantía ínsita en el art. 18 de la Constitución Nacional y, por otro, debe tenerse en cuenta la importancia vital que tienen las expensas para la vida de cada comunidad sometida al régimen de la propiedad horizontal —arts. 2037 y subsiguientes del Código Civil y Comercial—, por lo que es indispensable contar una relativa seguridad de que todos los copropietarios cumplan con sus obligaciones o puedan ser compelidos a ello. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Consorcio de Propietarios Chateau Libertador c. Brito Arboleda, Rosa Angélica s/ ejecución de expensas • 09/09/2015 • ED 265 , 494 

4.-

Debe rechazarse la impugnación formulada, por el propietario de un local ubicado en la planta baja de un edificio, contra la resolución asamblearia que dispuso la inclusión de determinados rubros en las expensas comunes que aquél debía abonar pues, al no tratarse de la modificación de los porcentuales en los que el actor debe contribuir a las expensas comunes, resulta suficiente a tales efectos la obtención de una mayoría de dos tercios de los copropietarios. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Zeising y Cía. S.A. c. Consorcio Propietarios Perú 245/247/253 • 09/08/2010 •   La Ley Online • AR/JUR/51303/2010

5.-

No existe ley que autorice a los consorcistas a sustraerse al pago de los gastos comunes como actitud de resistencia ante lo que pudiera ser, aún un atropello de la administración de querer cobrar gastos extraordinarios ni siquiera cuando no fueran aprobados en forma reglamentaria, pues ello llevaría a la anarquía y a la disolución del funcionamiento armónico del edificio. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Reschini, Marcelo G. v. Consorcio de Propietarios Av. Cabildo ... • 30/03/2010 • 20110026

6.-

Corresponde desestimar la acción contra el consorcio de propietarios de un edificio sujeto a las reglamentaciones de propiedad horizontal, deducida por el propietario de una unidad funcional que, -conforme el reglamento de copropiedad y administración que regula la vida del consorcio demandado y atento la desvinculación de dicha unidad funcional con determinados sectores comunes del edificio en general-, queda exceptuado del pago de expensas comunes respecto de los gastos de calefacción, iluminación de pasillos, escaleras, palliers, azotea y cualquier otro sector de propiedad común y de consumo de energía eléctrica por el uso de los ascensores, si el accionante pretendiera que la mencionada eximición se extienda al abono y reparación de los ascensores, pulsadores automáticos de luz fija en los pasillos, buzones, luces de emergencia, certificación de calderas, reparación de bombas de agua, portero eléctrico y balcones, recarga de matafuegos y destapado de la red cloacal, por cuanto dicha pretensión importa la modificación de cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad y administracion que deben dilucidarse en el marco de una asamblea de copropietarios y con la conformidad unánime de todos los consorcistas. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Passarelli, María R. v. Consorcio de Propietarios Av. San Juan 3417/19 • 06/11/2009 • 70057726

7.-

En los consorcios es beneficioso para el sistema, para los perjudicados y para los propietarios en particular, que los gastos recaigan sobre el conjunto; de esta manera, será más fácil el pago a terceros y más simple y organizada la realización de los trabajos. Al mismo tiempo, en cada caso no será tan oneroso para un solo propietario, ya que en la vida en común a largo plazo se compensan los desembolsos. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Schiavon Serra, Jorge A. y otro v. Consorcio de Propietarios Olleros 1973/75 • 07/10/2009 • 70057906

8.-

Si se pretende la reforma del reglamento, única vía posible para pagar menos expensas, debe realizarse una asamblea y obtenerse el voto unánime de los restantes titulares. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Schiavon Serra, Jorge A. y otro v. Consorcio de Propietarios Olleros 1973/75 • 07/10/2009 • 70057906

9.-

La afectación del inmueble del deudor al régimen del bien de familia es inoponible frente a la deuda por expensas si la inscripción se realizó en fecha posterior a la adquisición del bien pues, siendo que los consorcistas están ligados entre sí y con el consorcio por las previsiones del reglamento de copropiedad y administración que integra el título, cabe considerar que el adquirente se adhirió implícitamente a sus disposiciones al inscribirse la transmisión dominial en el Registro de la Propiedad. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Consorcio de Prop. Vedia n° 1650/1654 c. Matta de Puga, Lucia • 24/04/2009 • DJ 28/10/2009 , 3071  • AR/JUR/5595/2009

.............................................................................................................................................................................


Comments