Construcciones

ARTÍCULOS

OBRA NUEVA Y MEJORAS EN PARTES COMUNES

El art. 2051 Cód. Civ. y Com. establece  que para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren el consentimiento de  la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

Los términos "obras nuevas" y "mejoras" no se excluyen sino que se confunden. El art. 2051 citado se refiere a aquellas mejoras que no son indispensables, ya que aquellas que son necesarias para la conservación de la cosa y partes comunes en buen estado las realiza el administrador directamente y luego los propietarios las solventan mediante el pago de las expensas (art. 2048 Cód. Civ. Com.). 

Se deciden por mayoría absoluta (más de la mitad), salvo que se altere la concepción original del edificio, corrigiendo planos, en cuyo caso se necesita la unanimidad. Se necesita la mitad de los votos con la doble exigencia  del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas (art. 2060 Cód. Civ. Com).

Es necesario el informe previo de un profesional autorizado (art. 2051 Cód. Civ. Com.), el que deberá ser adjuntado a la convocatoria a la asamblea para que los propietarios lo conozcan y puedan evaluarlo. Por profesional autorizado debe entenderse  ingeniero o arquitecto.

OBRAS NUEVAS QUE REQUIEREN UNANIMIDAD

Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aún cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. (art. 2052 Cód. Civ. y Com)

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.  Es el caso del propietario que pretende techar el patio de uso exclusivo o cerrar el balcón. (art. 2052 Cód. Civ. Com).

La regla que se desprende del Código es la siguiente: si la obra o mejora beneficia a todos, basta con la mayoría absoluta; si beneficia a uno solo necesita la unanimidad. Sin embargo, hay un supuesto en que de todas maneras se necesita la unanimidad, aunque la obra o mejora beneficie a todos: cuando modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial.

Se tiende a evitar la usurpación de derechos patrimoniales ajenos, y específicamente el derecho de propiedad. De allí que pueda decirse que cualquiera sea la importancia económica de las obras nuevas  realizadas a título individual, aún cuando resultara ínfima, sobre partes comunes del inmueble, las ventajas para el innovador no se logran sino a expensas de los derechos de los otros propietarios. Se encuentra entonces comprometido el derecho de propiedad, que además de protección civil goza de rango constitucional (art. 17 CN) . Por eso, la exigencia de unanimidad es tan rígida.

Si la obra es autorizada, el costo debe ser afrontado por su beneficiario. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de modificación del reglamento de copropiedad horizontal y de inscripción si hubiera lugar a ellos. (art. 2053 Cód. Civ. Com).

Es una solución obvia, ya que la obra beneficia a un titular, es lógico que los demás no tengan que contribuir a una modificación que no les reporta ningún beneficio, especialmente si hay que modificar el reglamento.

COSTO EXCESIVO DE LA OBRA NUEVA 

Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tiene acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa. (art. 2051 Cód. Civ. Com).

Si bien el Código se refiere a la minoría afectada en su interés particular, no es necesario que la acción judicial sea promovida por un grupo, sino que  es suficiente con que sólo uno promueva la demanda, en tanto se refiere a su interés. No se debe admitir com disconforme  al propietario que contribuyó con su voto a adoptar la decisión, por lo que el reclamo quedaría reducido a quien votó en contra, se abstuvo, o no concurrió a la asamblea  en la que se aprobó el gasto que pretende impugnar, salvo que se decidiera una modificación que afecte la seguridad o la salubridad, al tratarse de actos prohibidos y, por ende nulos, la decisión la puede impugnar incluso aquellos que hubiese votado a favor.


OBRAS REALIZADAS SIN AUTORIZACION

Cuando una obra nueva  o mejora beneficia a un determinado consorcista, debe ser aprobado por todos, la decisión debe ser unánime (art. 2052 últ. párr. Cod, Civ. Com.).

No es sencillo obtener la aprobación de todos, por lo que ocurre con alguna frecuencia que un consorcista, en lugar de someter su pedido a la decisión de la asamblea, opta por realizar directamente la obra sin pedir permiso, (por ejemplo techar el patio de aire y luz). Luego el consorcio demanda la demolición o retiro de la obra antirreglamentaria.

Hay dos extremos: fallos estrictos que obligan a demoler la obra realizada en infracción y otros fallos, más contemplativos, que valoran si la obra causa algún perjuicio, así como no destruir valores económicos, para concluir que incurre en abuso de derecho el consorcio que pretende la destrucción.

Se observa en algunos fallos que si transcurrió cierto tiempo desde la realización de la obra nueva, habría una suerte de consentimiento tácito que impediría el reclamo posterior. Otros, en cambio, no comparten este criterio pues implicaría suprimir la necesidad de que transcurra el plazo de prescripción.

También se decidió que toda vez que el eventual silencio temporario del consorcio no puede cohonestar la realización de una obra nueva no autorizada, no puede considerarse prescripta la posible acción tendiente a obtener el cese del uso indebido, a pesar del largo tiempo en que éste haya sido tolerado.

El hecho que el consorcio hubiera omitido demandar a quien construyó una obra nueva sin consentimiento, no autoriza a otro consorcista a hacerlo con apoyo en tal circunstancia. La infracción de un propietario no puede servir de permiso para que otro también la cometa.


REPARACIONES URGENTES

Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario. (art. 2054 Cód. Civ. Com).

Habitualmente, las reparaciones necesarias, de conservación, las realiza el administrador y luego las pagan los propietarios a través de las expensas. Puede suceder que al administrador esté "ausente". Esto quiere decir que momentáneamente no se encuentra, o el cargo está vacante, pero también que no presta atención al reclamo. el concepto de "ausencia" debe ser amplio. Normalmente habrá que esperar que aparezca o se designe el administrador. Ahora, si hay que hacer una reparación "urgente" en las cosas y partes comunes, las puede realizar "cualquier propietario" y luego solicitar el reintegro. Es "urgente" cuando el transcurso del tiempo agravaría la situación, causando perjuicios adicionales, innecesarios y hasta graves, como podría ser la rotura de un caño que inunda una unidad funcional.

Luego de realizada la reparación, corresponde el reintegro, el que será solventado por todos los propietarios al pagar las expensas. Dicho derecho al reintegro puede perderse si "el gasto resulta injustificado", ya sea porque era innecesario, la situación no era urgente, e incluso si se pagó un  valor por encima del costo razonable.

El art. 2054 Cód. Civ. Com. menciona que se puede negar el reintegro total o "parcial", lo que ocurriría si se pagó en demasía o hubo exceso en la reparación. También el consorcio puede exigir la restitución a su estado anterior, si corresponde, a costa del propietario que realizó la reparación.

El art. 2054 se refiere a la ausencia de administrador y de los integrantes del consejo de propietarios. Le compete al Consejo ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. (art. 2064 inc.d)

ACCESO A LA UNIDAD FUNCIONAL

El propietario  está obligado a permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación (art. 2046 inc. e Cod. Civ. y Com).

Cada propietario tiene libertad de mantener su unidad en las condiciones que le plazca. El problema se presentará si con su descuido produce perjuicio a los sectores comunes o a otras unidades.

Si como consecuencia de un desperfecto originado en un  sector privado se produjeran daños comunes, el propietario debe cargar con los costos totales de la reparación integral.

El art. 2046 Cód. Civ. y Com.  se relaciona con la obligación del administrador de atender la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por por las reglamentaciones locales (art. 2067 inc.c Cód. Civ. Com.). Las reglamentaciones locales en en caso de Capital Federal está referida a la profusa normativa de CABA.

Lo previsto en el art. 2046 inc.e) encuentra regulación procesal para el caso de resistencia. Establece el art. 623 ter Cód. Proc. Civ. Com. Nac. que cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable.  La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.

Además, el Cód. Civ. Com. regula una acción preventiva, con la finalidad que el daño se consume, o para disminuir su magnitud (arts. 1710/1715).

.............................................................................................................................................................................

JURISPRUDENCIA

OBRA NO AUTORIZADA

Procede demolición: 1.- 23.-  24.-

NO procede demolición: 2.- 3.- 4.-  22.-  25.-  27.-

Reclama propietario o Consorcio?: 5.- 6.-

Alteración de fachada: 7.- 8.- 9.- 10.- 13.- 14.-  19.- 

Cerramiento de balcón: 11.- 12.-  18.-

Modificación de reglamento: 15.-  16.-  17.- 

Letreros y propaganda: 20.-

Obras anteriores no autorizadas: 21.-

Obras en partes privativas: 26.-

1.-

La construcción existente en las terrazas correspondientes una unidad funcional del consorcio de propiedad horizontal debe ser demolida, al haberse acreditado que fue realizada sin autorización alguna en violación al art.7 de la ley 13.512 y que causan un perjuicio a otro consorcista, al haber generado nuevas vistas hacia su unidad funcional, afectando asimismo su luminosidad a nivel de los dos pisos que ésta comprende, con afectación del derecho de propiedad e intimidad.Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • G., G. S. c. O., P. E. y otro s/ acciones del art. 15 de la ley 13.512 • 12/12/2013 •   La Ley Online • AR/JUR/109176/2013

2.-

La acción iniciada por el propietario de una unidad funcional a fin de que se ordene la demolición de obras que habría construido un vecino de la misma finca, debe ser rechazada, pues, más allá de que podrían no ser reglamentarias, no causan perjuicio alguno a la actora ni tampoco afectan la estética o la seguridad del edificio. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Rotella, Elena Josefa c. Thibes Pacheco, Kleber s/ acciones del art. 15 de la ley 13.512 • 12/06/2013 • AR/JUR/70780/2013

3.-

La pretensión del propietario de una unidad funcional de que su vecino proceda a la demolición de obras que no le causan perjuicio alguno ni afectan la seguridad o fachada del edificio con el fundamento de que se habrían construido de forma antirreglamentaria implica un ejercicio abusivo del derecho, máxime cuando la admisión de su pedido importaría una medida excesiva y desproporcionada que destruye valores económicos sin razones que lo justifiquen. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Rotella, Elena Josefa c. Thibes Pacheco, Kleber s/ acciones del art. 15 de la ley 13.512 • 12/06/2013 • AR/JUR/70780/2013

4.-

Sin perjuicio de la antijuridicidad de los actos del copropietario innovador y el interés personal que lo haya impulsado a ejecutarlos, la solución extrema de la demolición de lo construido sin autorización de los demás copropietarios, no es razonable cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobre todo, por la inútil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada; lo contrario importaría un ejercicio abusivo de su derecho por parte del ente consorcial, cuando la admisión del reclamo de demolición de la obra nueva trae anexo un notorio perjuicio del copropietario demandado, sin un interés atendible o una necesidad protegible a favor del consorcio. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala I • Herrero, Raúl v. Consorcio de Propietario Libertad 1260/1262 y Otros • 12/03/2013 • AP/JUR/615/2013

5.-

La facultad de pedir la demolición de una obra realizada unilateralmente por alguno de los propietarios, o de reclamar por el uso no autorizado de bienes comunes, corresponde al consorcio y no a los dueños obrando individualmente, salvo cuando la actividad ilegal o antirreglamentaria les produzca a estos últimos un daño cierto y personal. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • Maresca, Salvador N. y Otro v. Adrove, Daniel E. y Otro • 13/02/2013 AP/JUR/390/2013

6.-

Cuando se trata de la legitimación de los propietarios que obran individualmente, éstos, para accionar, deberán acreditar la existencia de un interés personal, a cuyo deberá evaluarse si la infracción radica en la violación de la ley o del reglamento. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • Maresca, Salvador N. y Otro v. Adrove, Daniel E. y Otro • 13/02/2013 AP/JUR/390/2013

7.-

La prohibición a los copropietarios de alterar la fachada se explica por la necesidad de respetar los derechos de uso y goce que recíprocamente corresponden a todos los propietarios sobre los sectores comunes, entre los que figura la fachada, puesto que quien adquiere un piso o departamento, no adquiere una parte determinada de la fachada, sino una parte ideal, por lo que ninguno de los propietarios puede, por su voluntad, alterarla. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Consorcio de Propietarios Jorge Newbery 1609/11/13 v. Popovsky, Alejandra F. • 29/11/2012 • AP/JUR/4531/2012

8.-

El frente o fachada del edificio, en tanto unidad estética, representa un valor digno de ser protegido y se refleja patrimonialmente en el valor de cada una de las unidades. Las facultades materiales de los propietarios sobre todo lo que integra esta unidad estética requieren el máximo consenso, para que se respeten los derechos de uso y goce que cada uno de los titulares de unidades tiene, independientemente de la circunstancia que sus respectivas unidades tengan vista al frente, sean internas, o se orienten al contrafrente. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • Maresca, Salvador N. y Otro v. Adrove, Daniel E. y Otro • 13/02/2013 AP/JUR/390/2013

9.-

Admitir que cada uno de los consorcistas efectúe modificaciones en la fachada que excedan las facultades legales y reglamentarias -aunque sean de “buen gusto”- significaría llegar a un verdadero muestrario y mosaico de formas y colores que la ley 13.512 se ha preocupado específicamente de evitar. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • Maresca, Salvador N. y Otro v. Adrove, Daniel E. y Otro • 13/02/2013 AP/JUR/390/2013

10.-

El frente del edificio, al igual que el contrafrente, por tratarse de muros maestros, son de propiedad común, razón por la cual rige, a su respecto, la prohibición de cambiar la forma externa pues los derechos de los copropietarios sobre las partes comunes encuentran su límite en un uso adecuado a la finalidad a la que se han afectado y en igual derecho por parte de los restantes. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • Maresca, Salvador N. y Otro v. Adrove, Daniel E. y Otro • 13/02/2013 AP/JUR/390/2013

11.-

Si un copropietario ejecutó el cerramiento de un balcón aunque sea parcial, sin la autorización de los demás copropietarios, deberá en principio ser condenado a volver las cosas a su estado anterior, puesto que la realización de las obras trae como resultado una modificación del reglamento en cuanto a las superficies cubiertas y los porcentuales, con la consiguiente incidencia en la contribución al pago de las expensas. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • Maresca, Salvador N. y Otro v. Adrove, Daniel E. y Otro • 13/02/2013 AP/JUR/390/2013

12.-

La fachada, de la que hacen parte los balcones, es cualquier paramento exterior de un edificio; toda vez que se trata de una cosa común, no puede ser objeto de ninguna modificación sin el consentimiento de todos los propietarios, en tanto integra el derecho de cada uno de ellos, aunque su unidad funcional no esté ubicada sobre dicho frente. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • Maresca, Salvador N. y Otro v. Adrove, Daniel E. y Otro • 13/02/2013 AP/JUR/390/2013

13.-

La prohibición de alterar la fachada se explica por la necesidad de respetar los derechos de uso y goce que recíprocamente corresponden a todos los propietarios sobre los sectores comunes, independientemente de la circunstancia que sus respectivas unidades tengan vista al frente, sean internas, o se orienten al contrafrente. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Consorcio de Propietarios Av. Del Libertador 3552/3560/3572 v. Masco, Alejandro • 05/05/2011 • 1/810

14.-

Quien adquiere un piso o departamento, no adquiere una parte determinada de la fachada, sino una parte ideal, de manera que, ninguno de los propietarios puede, por su voluntad, alterarla. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Consorcio de Propietarios Av. Del Libertador 3552/3560/3572 v. Masco, Alejandro • 05/05/2011 • 1/810

15.-

Los consorcistas deberían modificar el Reglamento y adecuarlo a esta nueva situación cuando una obra autorizada por todos altera los porcentuales y la superficie cubierta. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Rando, Gabriel v. Florio, Claudio y otros • 04/05/2011 • 70071633

16.-

Si las modificaciones efectuadas por un consorcista en su unidad funcional altera los porcentuales y la superficie cubierta que se previó en el Reglamento de Copropiedad, y cuando se autorizó su realización no se corrigió dicha situación desde el punto de vista formal, aquél debe abonar al resto de los propietarios un resarcimiento por los perjuicios patrimoniales provocados por tal circunstancia irregular. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Rando, Gabriel c. Florio, Claudio y otros s/ daños y perj. derivados de la prop. horizontal • 04/05/2011 LA LEY 2011-D , 615

17.-

Resulta improcedente el reclamo del consorcio de propietarios a los fines de que el consorcista demandado restituya a su estado original el balcón de su unidad funcional, si todo indica que la colocación del cerramiento no obedeció a un mero capricho del copropietario, sino que tuvo como causa los fuertes vientos que asedian al edificio; circunstancia reconocida por el propio consorcio, y máxime, si se trata de un cerramiento parcial de vidrio, que no afecta ni la estabilidad ni la seguridad del edificio y guarda con éste una conservada línea estética. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Consorcio El Mirador v. Vodeb, Juan • 29/03/2011 • AP/JUR/814/2011

18.-

Resulta improcedente el reclamo del consorcio de propietarios a los fines de que el consorcista demandado restituya a su estado original el balcón de su unidad funcional, si todo indica que la colocación del cerramiento no obedeció a un mero capricho del copropietario, sino que tuvo como causa los fuertes vientos que asedian al edificio; circunstancia reconocida por el propio consorcio, y máxime, si se trata de un cerramiento parcial de vidrio, que no afecta ni la estabilidad ni la seguridad del edificio y guarda con éste una conservada línea estética.Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Consorcio El Mirador v. Vodeb, Juan • 29/03/2011 • AP/JUR/814/2011

19.-

Los copropietarios de un edificio sujeto a propiedad horizontal carecen de derecho para decidir por sí cambios en la fachada del edificio pues, siendo que las estimaciones estéticas poseen un alto margen de subjetividad, incumbe al consorcio, y no a cada uno de los comuneros, evaluar sus modificaciones. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Consorcio Av. Córdoba 1616/20 Esquina del Carmen 775/79/91/95 c. Editorial Claridad S.A. • 21/03/2011 • LA LEY 2011-C , 357 con nota de Alberto A. Gabás •

20.-

Si el reglamento de copropiedad prohíbe colocar sobre el frente del edificio toda clase de letreros y propagandas, debe entenderse que dicha prohibición se refiere solo a los departamentos destinados a vivienda, puesto que resultaría contradictorio que permitiera el destino comercial del edificio y, al mismo tiempo, impidiera la colocación de carteles publicitarios que hagan conocer a terceros la actividad a que se dedica el dueño de la unidad.Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Consorcio Av. Córdoba 1616/20 Esquina del Carmen 775/79/91/95 c. Editorial Claridad S.A. • 21/03/2011 LA LEY 2011-C , 357 con nota de Alberto A. Gabás • AR/JUR/5921/2011

21.-

Las faltas cometidas por alguno de los copropietarios de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal no es compensable con las faltas cometidas por otros, pues ello implicaría proseguir en una cadena interminable de infracciones que alterarían el orden, que es la garantía del derecho generado en la ley 13.512.Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Consorcio Av. Córdoba 1616/20 Esquina del Carmen 775/79/91/95 c. Editorial Claridad S.A. • 21/03/2011 LA LEY 2011-C , 357 con nota de Alberto A. Gabás • AR/JUR/5921/2011

22.-

Frente a la desestimación de la acción de demolición y desmantelamiento entablada por el consorcio y comprobada la clandestinidad de las obras realizadas en partes comunes de uso exclusivo del edificio, corresponde condenar al copropietario demandado a regularizar la construcción, tanto en cuanto a la rectificación de los planos municipales y de Aguas Argentinas, como la modificación de los porcentuales de participación de los gastos comunes del edificio, debiendo hacerse cargo en los gastos.  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 3546 v. Goldemberg, Mabel • 03/02/2011 • 70070226 

23.-

El abuso de derecho no puede ser invocado por el copropietario que en su interés particular pretende efectuar innovaciones mediante la colocación de ventanas en los pasillos comunes, y propios, y la construcción de una superficie techada en el lugar que tenía por único destino un patio descubierto, sin la autorización de todos los otros; dado que la oposición de uno, basta para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Calvo, Graciela y otro v. Lavallen, Dora Z. y otros • 28/10/2009 • 70057624

24.-

Corresponde la demolición de la construcción realizada en un patio de aire y luz, pues además de afectar el sistema mismo de convivencia establecido por la ley, resulta perjudicial para el consorcio. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E • Consorcio de Propietarios Pasaje Rauch 3948 v. Romio, Alberto M. • 14/05/2009 • 70054556

25.-

Cuando la obra no provoca los graves perjuicios que se pretenden evitar, verificándose además cierta pasividad de los restantes copropietarios, debería soslayarse la destrucción de los valores económicos comprometidos, para no dar cabida a actitudes que, en definitiva, serían antifuncionales. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Álvarez López, Manuel y otro v. Grande, Juan • 30/04/2009 • 35031553

26.-

Respecto de las obras de innovación o modificación que cada propietario pretenda introducir en su unidad funcional, éstas pueden ser llevadas a cabo siempre que no pongan en peligro ni la seguridad del edificio ni los servicios comunes. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Álvarez López, Manuel y otro v. Grande, Juan • 30/04/2009 • 35031553

27.-

Debe rechazarse la demolición de lo construido sin la autorización de los demás copropietarios, cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobre todo, por la inútil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Álvarez López, Manuel y otro v. Grande, Juan • 30/04/2009 • 35031553

.............................................................................................................................................................................

DOCTRINA

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES

Cualquiera de los propietarios o el mismo consorcio que deseen realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, necesitarán para ello consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado (conf. art. 2051). Si tal autorización es denegada, el interesado podrá accionar judicialmente a efectos de dejar sin efecto la decisión de la asamblea. Igual derecho le asiste a la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización, si ésta resultó ser concedida. El Código unificado obliga al juez interviniente a evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble.

Aunque existan oposiciones, la resolución de la mayoría que apruebe las mejoras u obras no se suspende sin una orden judicial expresa.

Existen, sin embargo, algunos casos en los cuales el Código exige la unanimidad en la decisión de realización de la obra nueva o mejora, y se trata de aquellos en los que la reforma se asienta sobre cosas y partes comunes en la medida en que gravite o modifique la estructura del inmueble de una manera sustancial, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones (conf. art. 2052). Además de esos casos, también se requerirá unanimidad cuando la mejora u obra nueva recaiga sobre cosas y partes comunes en interés particular y en exclusivo beneficio de un propietario. En tales casos, el beneficiario debe efectuarla a su costa y éste debe soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos (conf. art. 2053).

Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios, puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios, con derecho al reintegro de gastos; salvo que el gasto resulte injustificado, en cuyo caso el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario (art. 2054).

Puede ocurrir también que el edificio o conjunto inmobiliario sufra un grave deterioro o destrucción. Si así ocurriere, la asamblea de propietarios por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Si no hay terceros interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial (art. 2055).

Bilvao Aranda, Facundo M "Propiedad horizontal ... en el código civil y comercial"  Laleyonline

Comments