Asambleas

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FACULTADES DE LA ASAMBLEA EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

La asamblea es el ente supremo, soberano e idóneo, para resolver todas las cuestiones de interés común, previa deliberación de los consorcistas, convocados a tales efectos, siguiendo pautas legales y reglamentarias en cuanto a la convocatoria, deliberación y decisión; tiene un amplísimo marco de decisión, el que encuentra su limite en el Código, en el reglamento, en el orden público y en los derechos individuales de los propietarios. Dice el art. 2058 nuevo Cód. Civ. Com.: Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

Además el art. 2056 inc.1 dice que el reglamento debe contener "las facultades especiales de las asambleas de propietarios"

El art. 2058 precedentemente transcripto le asigna a la asamblea competencia sobre determinadas cuestiones: las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto. Tal como está redactado el artículo pareciera  que si la cuestión es de competencia del administrador o del consejo, no puede ser tratado por la asamblea si éstos no someten la cuestión o si la misma no es planteada por quienes superen el 5% del valor. Pareciera entonces que la asamblea no es tan soberana, ya que no podría inmiscuirse en las cuestiones que el competen al consejo o al administrador, si no le son sometidas por éstos. Sin embargo cabe interpretar que NO ES ASÍ, sino que la asamblea  puede resolver tales cuestiones, y otras, aún cuando no le sean sometidas por el administrador o el consejo. En primer lugar habrá que apreciar que prevé el propio reglamento que es ley para los titulares de las unidades. De no existir limitaciones especiales, hay que inferir que la competencia de la asamblea es sumamente amplia. De no ser así, cuestiones delicadas podrían ser resorte exclusivo del administrador y habría que acatarlas siempre, aún cuando la mayoría de los propietarios no las comparta. Lo cierto es que la asamblea puede remover al administrador (art. 2066) y al consejo de propietarios (art. 2064) y que el "administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea" (art. 2067 inc. b):  por lo tanto no es posible aceptar que quien tiene la potestad de remover y de tomar decisiones para que sean cumplidas por el administrador, no pueda resolver temas que son propios del mencionado representante.

DESIGNACION Y DESPIDO DEL  ENCARGADO

El art. 2067 inc.f) Cód. Civ. Com. establece que le compete al administrador nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo con la asamblea convocada al efecto". El art. 2058 Facultades de la asamblea determina que la asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;

Durante la vigencia de la ley 13512, ésta era una facultad que ejercía el administrador, muchas veces de manera inconsulta, lo que trajo problemas en varios consorcios que luego se veían enfrentados a demandas cuantiosas de indemnización por despido. Lo mismo se puede decir del nombramiento, especialmente del encargado del edificio, quien debe tratar diariamente con los propietarios. El Código, para evitar estos inconvenientes, con buen criterio limita el poder del administrador en forma expresa, imponiendo que esa decisión debe ser consentida por la asamblea.

¿QUIENES PUEDEN PARTICIPAR EN LA ASAMBLEA?

Están legitimados para participar en las asambleas únicamente los propietarios de las unidades. Ello emerge de la letra del Código cuando establece que las mayorías se calculan sobre la totalidad de los "propietarios" (art. 2059 a 2061). Asimismo el art. 2056 se refiere a mayoría de propietarios. Los poseedores por cualquier título  no tienen derecho a votar en la asamblea  aunque están obligados al pago de expensas (art. 2050).


¿PUEDE PARTICIPAR EN LA ASAMBLEA EL DEUDOR MOROSO DE EXPENSAS?

El hecho que el propietario se encuentre en mora en el pago de las expensas de cualquier otra obligación que emane del reglamento, no constituye un impedimento  a su derecho a deliberar y votar en las asambleas, a menos que el reglamento lo establezca expresamente.

Un remedio compulsivo para obtener una recaudación regular de las expensas comunes, consiste  en la estipulación  reglamentaria que autorice a las asambleas a privar del derecho de voto o de la facultad de participar en ellas, al propietario en mora en el pago de las expensas comunes (Hernán Racciatti “Manual de la Propiedad Horizontal” pág. 75).

Esta disposición reglamentaria ha sido reconocida como válida por algún fallo (CNCiv. Sala “C” El Derecho 9-131), aunque también cuenta con decisiones jurisprudenciales en contrario (CNCiv. Sala “D” La Ley 105-819).

Costantino en su obra “Propiedad Horizontal” pág. 191 sostiene: El incumplimiento en la carga de abonar las expensas puede devenir en la imposibilidad de votar en la asamblea si así lo prevé específicamente dice el estatuto del consorcio, generando una sanción civil que se justifica en una premisa de toda lógica: el consorte moroso que - voluntariamente o involuntariamente – limita o restringe el desenvolvimiento  de la vida consorcial no ingresando los fondos que permiten la subsistencia de la comunidad, no puede pretender que se le prodigue un trato que no brinda a sus copropietarios (CNCiv. Sala “A” Jurisp. Cám Civ. Isis nº 2229; ídem: Cám 2º Civ. Com. San Martín Rep. El Derecho 17-784), así como tampoco es extraño que se le impida adoptar resoluciones cuya ejecución corrientemente generarán  gastos comunes que el moroso no solventa. Creemos que no pueden validarse aquellas restricciones estatutarias relativas al derecho de participar en las deliberaciones. 

Lilian N. Gurfinkel de Wendy en su libro “La Propiedad Horizontal ...” pág. 319 señala que existen resoluciones jurisprudenciales diversas: por una parte se ha afirmado que “el voto en la asamblea de consorcistas es un derivado de la condición de propietario, pero también del estricto cumplimiento de las obligaciones inscriptas en el reglamento. Es un principio general del derecho que no se puede recibir si no se da, y en esto media una razón de buena fe y moral. No pueden gozar del derecho a voto los consorcistas morosos, cualquiera fuera la causa de tal situación y justificativo, debiendo dejarse sin efecto las decisiones en las que se haya tomado en cuenta su derecho de elección activo” (CNCiv. Sala “B” El Derecho 28-523), es decir que: entre el enfrentamiento del derecho al voto y el deber de colaborar en el mantenimiento de las cosas comunes, se ha priorizado éste último. Continúa diciendo la autora citada que, sin embargo, en casos similares, se ha entendido que “el incumplimiento en el pago de las expensas no puede acarrear la caducidad del derecho a voto de los consorcistas morosos, ya que, por tratarse de una sanción civil, en su sentido más amplio, requiere de una expresa previsión legal, en virtud del principio de libertad consagrado por el art. 19 in fine de la Constitución Nacional”.(ídem: CNCiv. Sala “A” Isis sum. Nº 2229).

En el mismo sentido la CNCiv. Sala “D” resolvió que “el derecho de deliberar y votar en las asambleas es inherente a la calidad de miembro del consorcio de propietarios y no debe ser restringido directa ni indirectamente El Derecho 16-343.

En conclusión la mayoría opina que el hecho que el propietario se encuentre en mora en el pago de las expensas o de cualquier otra obligación que emane del reglamento, no constituye un impedimento  a su derecho a deliberar y votar en las asambleas, a menos que el reglamento lo establezca expresamente.

CARTA PODER SOLO A OTRO PROPIETARIO

Es habitual que un propietario que no pueda o no quiera asistir a la asamblea le conceda autorización a otra persona para que lo represente. Esta autorización, emerge de la carta poder que generalmente acompañaba en la parte inferior de la convocatoria a asamblea. La persona autorizada podía ser un familiar, un abogado, el inquilino, etc. Con el nuevo Cód. Civ y Com. sólo se puede autorizar a otro propietario del edificio. Así lo dice expresamente el art.  2056 que establece que  el reglamento de propiedad horizontal debe contener: inc n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas. La limitación está referida a la carta poder y no a los poderes que ante escribano público quiera otorgar el propietario a persona de su confianza. 

"ASUNTOS VARIOS" ¿ES VÁLIDO COMO PUNTO DEL ORDEN DEL DÍA ?

Sucede con bastante frecuencia que en la convocatoria a asambleas consorciales se incluya como punto del orden del día el tema "varios". ¿Es ello válido ...? Veamos lo que decía la Jurisprudencia Nacional Civil y la doctrina en la materia:

Elena I. Highton: "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad" p. 637: "Es de fundamental importancia que figure en la convocatoria el objeto de la reunión u orden del día, que consiste en la enunciación de los puntos a tratarse. la omisión de algún punto o la ambigüedad en al individualización de temas impide tratar la cuestión de tal modo que resulte una resolución válida, salvo que la unanimidad de los propietarios así lo resuelva. La inclusión del punto "varios"  no salva la cuestión".

CNCiv. Sala "D" La Ley 105-818: CNCiv. Sala "H" La Ley 1997-E,976   : " No es admisible que bajo la indeterminada denominación de "varios" , incluída como punto del orden del día a considerar en la asamblea de copropietarios, se delibere y se resuelva sobre cuestiones de fundamental importancia para los integrantes del consorcio".

Es de fundamental importancia que figure en la convocatoria el objeto de la reunión u orden del día, que consiste en la enunciación de los puntos a tratarse. La omisión de algún punto o la ambigüedad en la individualización de temas impide tratar la cuestión de tal modo que resulte una resolución válida. La inclusión del punto “varios” no salva la cuestión. Este requisito es importante pues el titular de cada unidad puede decidir su asistencia o inasistencia a la asamblea según el interés que tenga por los temas a resolver; asimismo puede asesorarse debidamente sobre las cuestiones a debatir; aún para quien esté presente en la asamblea, el tratamiento de un tema no previsto  puede tomarlo por sorpresa, sin conocer a fondo cuál es su conveniencia (Elena I. Highton “Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad” pág. 639).

No es admisible que bajo la indeterminada denominación de “asuntos varios” se delibere y resuelva en la asamblea sobre cuestiones de fundamental importancia que no han sido incluídas en el orden del día (CNCiv. Sala “H” La Ley 1997-E,976).

No es admisible que bajo la indeterminada denominación “varios” o “asuntos que los copropietarios consideren conveniente tratar” , incluida en el orden del día, la asamblea delibere y resuelva sobre cuestiones de importancia para el consorcio. (Lily R. Flah - Rosana Aguilar “Ley de Propiedad Horizontal 13512” pág. 160).

La inclusión del tema denominado “varios” en el orden del día no resulta válida por cuanto recién en la asamblea los consorcistas tomarán conocimiento de la temática puesta a deliberación , con lo cual no se cumple con el objetivo de la convocatoria en tiempo y forma que es precisamente que cada uno de los asistentes haya tomado conocimiento  previo de todos y cada uno de los puntos a tratar, a fin de emitir un voto fundado al respecto. ( Lilian N. Gurfinkel de Wendy “La Propiedad Horizontal ...”pág. 328).

El orden del día se trata de una síntesis de los temas a tratar sobre los que versará la deliberación y votación, nómina de cuestiones que debe ser comunicada a los propietarios al notificarse la convocatoria la asamblea sin posibilidad de omisiones, textos ambiguos o alusiones a “temas varios”  o “temas de interés común o general” puesto que la resolución que verse sobre asuntos no considerados en el orden del día estará viciada de nulidad (Juan A. Costantino “Propiedad Horizontal”  pág.180; ídem: CNCiv. Sala “H” “Gambarruta c/Consorcio Tucumán 1501” La Ley 1997-E,976).

El nuevo Código Civil y Comercial dice en su art. 2059 que la convocatoria a asamblea debe ser confeccionada con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa. Es una cuestión muy importante, para evitar que los asistentes se vean sorprendidos con temas suscitados durante el transcurso de la asamblea, sin haber tenido tiempo parta reflexionar sobre ellos. También para proteger a los ausentes, que quizás decidieron no asistir por no estar interesados en los temas a tratar y luego se enteran de que se adoptaron decisiones sobre otros asuntos. (Kiper "Tratado de Derecho Reales" Tomo I pág. 665) El art. 2059 Cód. Civ y Com. advierte que es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. 

¿ES VÁLIDA LA AUTOCONVOCATORIA A ASAMBLEA?

El segundo párrafo del art. 2059 Cód. Civ. Com. establece la autoconvocatoria a asamblea sin citación previa. Dice que la asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.La decisión para se válida, requiera de los dos tercios,  en cuanto al temario a tratar, mientras que parece que bastaría la mayoría absoluta (o la que requiera la ley o el reglamento para decidir el fondo. La norma pide dos tercios para aprobar el temario, por lo que se puede inferir que esa mayoría especial no es requerida para el momento de votar y decidir. Esa mayoría debe integrarse con los propietarios de las unidades afectadas, si la decisión consiste en la limitación y supresión de derechos otorgados previamente a esas unidades conforme art. 2061 Cód. Civ. Com.

¿ES VALIDA LA DECISION TOMADA FUERA DE LA ASAMBLEA?

El art. 2059 Cód. Civ. y Com. establece que son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea. Este sistema es muy conveniente cuando se trata de PH con pocas unidades.

NOVEDAD EN EL CALCULO DE MAYORIA ABSOLUTA

Sin perjuicio de otras que pueden ser previstas en el reglamento  surgen del Cód. Civ. y Com. tres mayorías posibles: Absoluta (más de la mitad), dos tercios y unanimidad. El reglamento puede agravarlas (art. 2056 incs. ñ y o). La regla general es la mayoría absoluta  (art. 2060 Cód. Civ. Com.) la que cederá cuando se exija una mayoría especial. La novedad está dada en el cálculo de dicha mayoría absoluta: computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto (art. 2060 Cód. Civ. Com.).  

SUBSANANDO LA FALTA DE QUORUM

Sabido es que la mayoría de los propietarios no suelen concurrir a las asambleas, las que se terminan realizando igual pero sin quórum, corriendo el riesgo  de que algún propietario ausente pida la nulidad de la decisión. Para solucionar este problema el Cód. Civ. y Com. establece en el art. 2060 que la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicare por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tiene por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. Si no hay quórum, la mayoría de los presentes (mayoría relativa) propone una decisión y la comunica a los ausente por medio fehaciente. Luego se aprueba, salvo que éstos, antes de quince días, se opongan con una mayoría suficiente, es decir,  que son más los que se oponen que los que propusieron la decisión. Entre los opositores se cuentan los que votaron en contra en la asamblea; luego habrá que ver cuantos ausente no dicen nada. Si se trata de un número importante de ausentes que guarda silencio, cabe inferir que tácitamente aprueban lo que decidió la mayoría de presentes. Por ende, parta determinar si hay una "mayoría suficiente" de opositores, además de contar los que votaron en contra en la asamblea, también habrá que contar a los que se opongan posteriormente, y a los que guarden silencio, para hacer la cuenta final y ver quienes tuvieron mayoría. Se exige la mayoría de propietarios y la mayoría de valor, es decir, el doble cómputo. (

ACTAS

Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas. (art. 2062 Cód. Civ. Com.).

Como las actas no se extienden corrientemente en el momento de la asamblea, es costumbre que se designe en la asamblea (el punto debe figurar en el orden del dia) a dos propietarios  para que suscriban el acta una vez confeccionada y los asistentes firman al margen del Libro de Actas, para que quede constancia de su asistencia.

Aún teniendo en cuenta que el art. 2062 dispone que debe labrarse "acta de cada asamblea" en el Libro de Actas de Asamblea, no hay razones para dejar de exigir que las decisiones unánimes de los propietarios no reunidos en asamblea (art. 2059) también deben constar en el Libro de Actas.

NULIDAD DE LA ASAMBLEA

Si se realiza la asamblea sin una debida convocatoria, o si se tratan temas no incluídos en el orden del día, o se realiza la autoconvocatoria sin superar la cantidad de dos tercios, o se aprueban decisiones sin quorum y/o sin mayoría, o se suprime el derecho de un titular sin su conformidad, o se adoptan decisiones antirreglamentarias o irrazonables, abusivas o arbitrarias, o de objeto ilícito o imposible, o contrarias al orden publico o a las buenas costumbres, quien no haya asistido o haya votado en contra, y que no la haya consentido expresa o  tácitamente, puede pedir su nulidad.

También se puede impugnar la decisión tomada fuera de la asamblea si no hubo unanimidad o medió algún vicio. 

La demanda debe dirigirse contra el consorcio, no contra los que participaron en la asamblea.

Dispone al art. 2060 Cód.Civ.Com. que el derecho a promover acción judicial de nulidad de asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

Lamentablemente, se ha fijado un plazo muy reducido. Piénsese que los plazos de prescripción generalmente se cuentan desde que el afectado conoció o pudo haber conocido el vicio. Basta pensar en la realización de una asamblea que no fue debidamente notificada a todos, lo que supone que los omitidos tendrán dificultades para enterarse de lo ocurrido. Además, las actas no suelen redactarse el día de realización de la asamblea.  El plazo de treinta días desde la fecha de asamblea es demasiado breve si además aceptamos que el afectado debe empaparse de la situación, consultar a un profesional y finalmente tomar la decisión de promover la acción judicial.

ASAMBLEA JUDICIAL 

Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio. (art. 2063 Cód. Civ. Com.).

El art. 2063 no pide "doble cómputo" aunque puede entenderse que es necesario por analogía, aunque pueden surgir dudas teniendo en cuenta que el art. 2058 inc. b, sólo alude al 5% del "valor", mientras que aquí se alude al 10% "del total".

La citación a asamblea la ordenará el juez. Delante del juez resuelve la mayoría simple de presentes (mayoría relativa) o en su defecto el juez. La asamblea judicial está reservada para cuestiones de importancia.

Los interesados deberán demostrar la omisión de los órganos encargados de convocar a la asamblea, su titularidad superior al 10% y deberán acreditar la urgencia o gravedad de las cuestiones a decidir dado que la asamblea judicial es un remedio excepcional.  

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JURISPRUDENCIA

ASAMBLEA

Nulidad: 1.-  2.-  3.-  4.-

Disidentes y ausentes: 5.-

Impugnación: 6.-

Segunda convocatoria: 7.-

Confirmación: 8

1.-

A los fines de la procedencia de la acción de nulidad de la asamblea de copropietarios, la parte que la intente debe acreditar la existencia de un perjuicio, es decir, debe fundarse en un interés serio y legítimo, pues nunca corresponde decretar la nulidad por la nulidad misma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Pesqueira, Liliana C. y otro v. Consorcio de Propietarios Av. Directorio 1204 • 02/07/2012 • AP/JUR/2197/2012

2.-

Sin perjuicio de que cualquier copropietario está legitimado activamente para deducir la acción de nulidad, existe consenso en el sentido de que el accionante no debe haber votado a favor de la decisión impugnada ni haberla convalidado expresa o tácitamente a través del cumplimiento de lo allí dispuesto. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Pesqueira, Liliana C. y otro v. Consorcio de Propietarios Av. Directorio 1204 • 02/07/2012 • AP/JUR/2197/2012

3.-

La decisión dictada en una asamblea de propietarios es nula, en cuanto modificó la cláusula del reglamento de copropiedad referida al destino de las unidades funcionales, pues se omitió cumplir un requisito esencial para su validez, como es la necesaria unanimidad de los titulares de la propiedad horizontal, preceptuada por la Ley 13.512. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Pesqueira, Liliana C. y otro v. Consorcio de Propietarios Av. Directorio 1204 • 02/07/2012 • AP/JUR/2197/2012

4.-

La acción de nulidad de las decisiones asamblearias del consorcio de copropietarios solo procede si la parte que la intenta acredita la existencia de un perjuicio, es decir, de un interés serio y legítimo, pues nunca corresponde decretar la nulidad por esta misma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Pesqueira, Liliana Cristina y otro c. Cons. Prop. Avda. Directorio 1204 s/nulidad de asamblea • 02/07/2012 • LA LEY 01/02/2013 , 6 con nota de Diego Hernán Tachella • LA LEY 2013-A , 229 con nota de Diego Hernán Tachella • AR/JUR/35763/2012

5.-

Conforme los términos de la ley los poderes de la asamblea de copropietarios de un consorcio son soberanos y sus decisiones, tomadas dentro del marco de las previsiones legales y reglamentarias, obligan a todos, aun a la minoría disidente y a los ausentes. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Perrotti, Carlos A. v. Consorcio de Propietarios Av. Rivadavia 4483/85 • 22/02/2011 • 70068470

6.-

Cualquier copropietario está legitimado activamente para deducir la acción de nulidad, pero existe consenso en el sentido que el accionante no debe haber votado a favor de la decisión impugnada ni haberla convalidado expresa o tácitamente a través del cumplimiento de lo allí dispuesto. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Perrotti, Carlos A. v. Consorcio de Propietarios Av. Rivadavia 4483/85 • 22/02/2011 • 70068470

7.-

Carece de validez la cláusula contenida en un reglamento de copropiedad, que faculta a reunirse en asamblea en segunda convocatoria, cualquiera sea el número de copropietarios presentes, cuando la primera convocatoria fracasa por falta de quórum. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Cons. Prop. Arcos 2343/45/47 c. Ascosbel S.A. y otro • 18/08/2010 • DJ 13/12/2010 , 70  • AR/JUR/49416/2010

8.-

Aun cuando la asamblea que removió al administrador del consorcio y designó a su reemplazante no hubiere cumplido con la mayoría exigida por el reglamento de copropiedad, transcurridos cuatro años sin que los propietarios ausentes hayan formulado impugnación alguna, debe concluirse que éstos confirmaron tácitamente esa decisión, máxime cuando la mayoría de los propietarios pagan las expensas al administrador designado. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Pell, Nydia Susana c. Maillet, Mónica • 01/07/2009 • LA LEY 28/01/2010 , 7  • AR/JUR/21254/2009


ASAMBLEA JUDICIAL

Fallecimiento del Administrador: 1.-

Requisitos: 2.-

1.-

Debe convocarse a una asamblea judicial en los términos del art. 2063 del Código Civil y Comercial, habida cuenta que existe un grave indicio de desinterés generalizado de los propietarios en la suerte del gobierno del consorcio y una fuerte presunción acerca del fallecimiento del administrador cuya designación consta en el reglamento, con lo cual se encuentran reunidas las condiciones de procedencia de la pretensión, más allá de que no se encuentre acreditado el fracaso de una asamblea autoconvocada. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • G., D. M. y otro c. P., A. J. y otros s/ convocatoria de asamblea • 08/04/2016 • LA LEY 29/04/2016 , 7  • LA LEY 2016-C , 86

2.-

El fin inmediato del llamamiento judicial contemplado en el art. 10 de ley 13.512 es superar los fracasos de citaciones a asambleas que, de no celebrarse en tiempo oportuno, podrían llegar a afectar el régimen de propiedad horizontal, poniendo en peligro la subsistencia del propio sistema, por ello resulta improcedente la convocatoria, cuando no se consumó la instancia ante el órgano deliberativo o ni siquiera se ha intentado reunir a la asamblea, ya que es previa a la acción judicial la exigencia de agotar el procedimiento establecido en el reglamento respectivo. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • L., R. c. C., H. R. y otro s/daños y perjuicios. • 09/03/2015 • LA LEY 18/05/2015 , 5 con nota de Américo A. Cornejo • LA LEY 2015-C , 158 con nota de Américo A. Cornejo • DJ 23/09/2015 , 71  • ED 266 , 69  • AR/JUR/3062/2015

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DOCTRINA

8.- ASAMBLEAS

El Código Civil y Comercial regula la reunión de los propietarios y a ese órgano lo denomina asamblea. Esta asamblea de propietarios puede autoconvocarse para deliberar (conf. art. 2059). Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Esta asamblea está facultada para resolver las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal, las atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto, las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio y, asimismo, las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere (art. 2058). También es atribución de la asamblea designar un consejo de propietarios, el cual tendrá las atribuciones previstas en el art. 2064. La asamblea de propietarios puede autoconvocarse para deliberar (conf. art. 2059). Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

El reglamento de propiedad horizontal debe prever la forma de convocar a asamblea, y tal convocatoria debe contener el respectivo orden del día. El orden del día debe redactarse en forma precisa y completa (conf. art. 2059). Asimismo, y si bien el nuevo Código nada señala al respecto, somos de la idea de que la orden del día deberá ser redactada en idioma nacional.

 El tratamiento de un tema no incluido en tal orden del día sería pasible de nulidad, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. Según lo dispone el artículo 2060 del CCyC, el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea

Sin perjuicio de la facultad de los propietarios de tomar decisiones a través de la asamblea, los propietarios pueden hacerlo igualmente por voluntad unánime de todos, aunque no lo hagan en asamblea (art. 2059).

Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, y la asamblea se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría (simple) de los presentes puede proponer decisiones, y éstas deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes. Tales decisiones se tienen por aprobadas a los quince días de notificados los propietarios ausentes, salvo que éstos se opongan antes del vencimiento de tal plazo, por igual medio y con mayoría suficiente (conf. art. 2060).

Salvo en aquellas cuestiones de funcionamiento cotidiano, para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades, la mayoría de la asamblea debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares (art. 2061).

El art. 2062 obliga a llevar un libro de actas de asamblea y un libro de registro de firmas de los propietarios, sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio. Según el inc. i) del art. 2067, es obligación del administrador del consorcio llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local; como así también archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones. De cada asamblea debe labrarse acta en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Los propietarios deben elegir un secretario de actas, quien estará a cargo de su confección. Cada acta debe contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

Si el administrador del consorcio o el consejo de propietarios (si existiere) omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez interviniente debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a todos los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima (art. 2063). El Código Civil y Comercial faculta al juez competente a disponer, si fuere necesario, las medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

Bilvao Aranda, Facundo M "Propiedad horizontal ... en el código civil y comercial"  Laleyonline

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