Administrador

EL ADMINISTRADOR NO NECESITA AUTORIZACION PARA ACTUAR EN JUICIO

El administrador del consorcio tiene amplias facultades para actuar ante las autoridades judiciales, por lo que debe considerárselo con suficiente personería

El administrador no requiere poderes especiales para intervenir judicialmente en lo atinente al cuidado y conservación de los intereses comunes, pues tales poderes deben entenderse comprendidos entre las atribuciones normales del representante. 

a) Administrador como representante legal del consorcio. (art. 2065 Cód. Civ. Com.) El administrador tiene personería suficiente para actuar en nombre y representación del consorcio en todas las cuestiones atinentes al mantenimiento del conjunto no sólo frente a terceros extraños a la comunidad de intereses sino también respecto de los consorcistas, entre ellas la cobranza de las expensas comunes y el cumplimiento del reglamento de copropiedad. El nuevo Código Civil establece como una de sus funciones "representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal".

En conclusión el Administrador del consorcio es su representante legal en cualquier instancia y jurisdicción, administrativa y judicial.

El administrador del consorcio está facultado para demandar a los copropietarios que violan las obligaciones que les impone el reglamento y la ley. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • 29/06/1989 • Consorcio de Copropietarios Arroyo 1095/99 c. Sabus, Eduardo A. • LA LEY 1990-A , 234 Colección de Análisis Jurisprudencial Derechos Reales - Director: Marina Mariani de Vidal, Editorial LA LEY, 2002 , 266 con nota de María Teresa Moreno LA LEY 1990-A , 313 con nota de Oscar M. KatzDJ 1991-2 , 78  •AR/JUR/557/1989

El administrador no necesita de poderes especiales de la asamblea ni de instrucciones para demandar judicialmente a un copropietario a fin de que se destruya una importante reforma en su unidad sin requerir la autorización previa del consorcio, si en el reglamento de copropiedad figura como una de sus facultades -además de las prescriptas por la ley - la de interpretar y hacer cumplir el reglamento de copropiedad e interno del edificio. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • 26/02/2002 • Cons. Prop. Boulogne Sur Mer 730 c. Luchesco, Gustavo J. • DJ 2002-2 , 174 LA LEY 2002-C , 670  •AR/JUR/2403/2002

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EL CONSEJO DE PROPIETARIOS NO ADMINISTRA

Es importante destacar que este órgano NO puede atribuirse las funciones que son propias del administrador (Dice el art. 2064, in fine: 

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones"), excepto el supuesto de vacancia previsto en el inc. e) del art. 2064, sino que su tarea es de asesoramiento, consulta y contralor de los aspectos económicos y financieros del consorcio, sin que ello implique que en todos los casos y frente a cada una de las acciones a desarrollar por el administrador éste deba efectuar consultas permanentes.

En principio, el consejo de administración no puede arrogarse tal representación, sólo podría ser dejado de lado en caso de acefalía por cualquier motivo que fuere, es decir: renuncia, ausencia temporaria, remoción o muerte del administrador. Claro está que esa función, extraordinaria para un consejo de administración, será desarrollada hasta que la asamblea designe al nuevo administrador.

A ese efecto, el art. 2064 dispone que la convocatoria a asamblea debe hacerse dentro de los treinta días de producida la vacancia.

(Gurfinkel de Wendy, Lilian N. La propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación - JA 2014-IV.-)

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NO PUEDE UN PROPIETARIO DEMANDAR POR RENDICION DE CUENTAS

En principio un propietario actuando individualmente NO puede demandar judicialmente al administrador por rendición de cuentas.

Se ha resuelto que "el propietario de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal NO puede accionar contra el administrador individualmente, en forma personal y directa, pidiendo su remoción y rendición de las cuentas llevadas como tal, porque la acción le corresponde al consorcio de copropietarios" (C. Civ. y Com. Mar del Plata, sala 2ª [2], ED 120-346).

Se trata de una consecuencia lógica ya que, de no ser así, se podría convertir el sistema de propiedad horizontal en un régimen caótico, en el que las cuentas rendidas dejaran satisfechos a unos pero no a otros. 

Un solo propietario de un edificio de Propiedad Horizontal, no tiene derecho a pedir rendición de cuentas al administrador, por sí, separadamente.(Conf. Roca, Jorge Osvaldo vs. González, Néstor s. Rendición de cuentas /// Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Sala II, Mar del Plata, Buenos Aires; 23-jun-1989; Revista de Jurisprudencia Provincial; RC J 281/08)

No existe vínculo directo entre el Administrador y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcial, de ahí que sea este último —y no cada propietario— quien está legitimado, mediante previa decisión asamblearia, para pedir una rendición de las tareas asumidas y funciones desempeñadas. (CNCiv.SalaG ~ 2007/04/30 ~ Ríos, Raúl V. c. Casale, Antonio V. DJ 2007-III , 972)

El administrador es representante legal del ente, y no un representante individual de cada uno de los propietarios. De ello se colige que la obligación de rendir cuentas, lo es en favor del ente por el cual se cumplió la gestión. 

Corresponde rechazar la demanda por rendición de cuentas incoada por un copropietario contra el administrador del consorcio de propiedad horizontal, pues no existe vínculo directo entre entre el Administrador y cada  uno de los copropietarios, resultando el ente consorcial,  y no cada copropietario, quien está legitimado, mediante previa decisión asamblearia, para pedir una rendición de las tareas asumidas y funciones desempeñadas. CNCiv., sala G- Ríos, Raúl V. c. Casale, Antonio V. • 30/04/2007-: DJ 2007-III , 972 con nota de Federico Causse; 

El Administrador de un consorcio de propietarios se halla vinculado por una relación de mandato con el consorcio y no con los propietarios, siendo, por tanto, el ente consorcial quien está autorizado mediante previa decisión de su órgano deliberativo a pedir rendición de cuentas en las tareas asumidas y funciones desempeñadas. CNCiv. sala L- Rodríguez, Ana R. c. Administración Emilio Pérez Asociados S.R.L. • 07/12/2006- DJ 2007-II , 169 con nota de Juan Antonio Costantino 

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ADELANTO DE FONDOS POR PARTE DEL ADMINISTRADOR 

Es una práctica bastante común  que el administrador adelante fondos propios para solventar gastos del consorcio. Esta situacion quedará expuesta en el balance como un pasivo del consorcio, pero para que las sumas adeudadas se tornen líquidas y exigibles por parte del administrador, se deberán cumplir los requisitos para la rendición de cuentas: contar con al documentación de respaldo y haber sido aprobadas por el consorcio (Gurfinkel de Wendy "La Propiedad Horizontal. Análisis dogmático de la ley 13512" p.428; CNCiv. Sala H DJ 2004-2-269: Costantino "La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial" pág. 234)

Si el administrador adelantó fondos tiene derecho a  intereses desde la fecha en que se hicieron los adelantos, que fue el momento en que ese dinero salió de su patrimonio para favorecer el desarrollo de la vida consorcial, pues tratándose de un acto relacionado con la representación legal el reintegro de lo adeudado debe considerarse desde el momento en que fue efectuado, resultando ajeno a ello el problema de la mora en rendir cuentas (CNCiv., sala K, 27-7-90, jurispr. CCiv., Isis, sum. 1588; idem:  Highton de Nolasco "Revista de Derecho Privado y Comunitario" Tomo: 2002 - 2. Propiedad horizontal. XIII. Rendición de cuentas)

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EL ADMINISTRADOR TIENE DERECHO A PROMOVER JUICIO POR APROBACIÓN DE CUENTAS  

Suele ocurrir que el Consorcio se resista a oír las cuentas que intenta ofrecerle su Administrador, especialmente cuando ya se ha convertido en ex Administrador. La normativa legitima al Administrador  interesado en liberarse de la obligación de rendir cuentas, para accionar por aprobación de las cuentas que él mismo presente. En este caso se hace una rendición de cuentas judicial, también como pretensión procesal autónoma fundada en la negativa del Consorcio  a recibir las cuentas. 

La demanda por aprobación de cuentas figura en el artículo 657 del CPCCN. 

"Si la rendición de cuentas concordada por las partes o aprobada judicialmente surge crédito a favor del administrador, éste tendrá derecho a accionar judicialmente contra el consorcio de copropietarios..." (Cf. Costantino Juan antonio "El administrador en el consorcio de copropietarios de la propiedad horizontal" Ed. Depalma 1992 p.133)

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NO RESULTA GRATIS CALUMNIAR AL ADMINISTRADOR

CASO 1.- La "acusación calumniosa" consiste en la falsa imputación de un delito que pone en movimiento una acción judicial penal. No se puede acusar sobre bases inconsistentes o con falta de prueba de elementales actos de comprobación de la verdad de los hechos o cuando la querella o denuncia se revela como un mero instrumento para denigrar o menoscabar la administrador. 

En el caso concreto una abogada presentó ante la asamblea un informe en el cual se atribuía al administrador no haber atendido una deuda del consorcio  y que entendía que dicha conducta lo hacía civil y penalmente responsable al Administrador  por el mal ejercicio del mandato. En definitiva el administrador salió absuelto y la denunciante tuvo que hacerse cargo de la indemnización de los gastos de defensa en sede penal más la indemnizaciones en sede civil por daño moral CNCiv. Sala J 28-6-18 A. A.R. c/ S. R.A.T. s/daños y perjuicios El Derecho Tomo 279 pág. 333 y sgtes. 

CASO 2.- La demanda por acusación calumniosa intentada contra una Administradora de consorcios que fue denunciada por administración fraudulenta y posteriormente sobreseída debe admitirse, pues, aun cuando no surja acreditado que la denunciante hubiese actuado con dolo, hay elementos demostrativos de que lo hizo al menos con temeridad o ligereza culpable y, por ende, causando daño en las legítimas afecciones de la actora que, a tenor del art. 1109 del Cód. Civ., es susceptible de reparación.  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • 03/10/2017 • M., K. c. V. d. C., B. A. y otros s/ daños y perjuicios • RCyS 2018-II , 139  •AR/JUR/79042/2017

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VALIDEZ DEL CERTIFICADO DE DEUDA CON LA SOLA FIRMA DEL ADMINISTRADOR

El certificado de deuda por falta de pago de las expensas se considera integrado con la sola firma del administrador; la exigencia de suscripción por parte del “consejo de propietarios” va de la mano con la propia existencia del órgano en cuestión —art. 2048 del Cód. Civil y Comercial—, que en el caso no se conformó.

Así las cosas, si bien la normativa incorpora la exigencia de suscripción del certificado de deuda respectivo por parte del “consejo de propietarios”, en verdad, el recaudo va de la mano con la propia existencia del órgano en cuestión, la cual, a la luz de la forma como está redactado el artículo, no es obligatoria. [-] CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA D - Cons. de Prop. Viamonte 1716/18 c. Norte, Emir Yamil s/ ejecución de expensas • 19/12/2018 - Cita Online: AR/JUR/71340/2018

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IMPROCEDENCIA DE CONSIGNAR ALEGANDO FALTA DE LEGITIMACION DEL ADMINISTRADOR

La consignación de expensas basada en la falta de capacidad o legitimación de la administradora para recibir el pago debe rechazarse, si la accionante no promovió oportunamente la nulidad de la asamblea en la que se la designó, pues el consorcista que pretende apartarse de lo decidido en la asamblea no puede hacerlo por su exclusiva voluntad, sino que debe procurar, por la vía correspondiente, la invalidez de lo decidido. CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA F

La Nombrada SA c. Consorcio de Propietarios de Callao 1738/56 s/ Consignación de expensas • 23/10/2018 Cita Online: AR/JUR/56222/2018

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PROPIETARIO NO PUEDE DEMANDAR AL ADMINISTRADOR POR RENDICION DE CUENTAS

El propietario de cada unidad funcional carece de legitimación individual para demandar al administrador en forma personal la rendición de cuentas o por actos ejecutados con motivo del ejercicio de la administración, ya que, como no existe un vínculo directo entre ambos respecto de las obligaciones derivadas del mandato sino a través del ente consorcial, la acción corresponde al consorcio de propietarios integrantes del edificio. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J • 10/08/2017 • Ramos, Jorge A. y otro c. Arrendo, Eduardo s/ rendición de cuentas • LA LEY 03/10/2017 , 11 LA LEY 2017-E , 407  •AR/JUR/50689/2017

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RECHAZO DE DEMANDA PROMOVIDA POR EL CONSORCIO CONTRA EL ADMINISTRADOR

La acción por rendición de cuentas intentada contra el ex administrador de un consorcio de propietarios que al momento de su renuncia informó sobre su gestión y acompañó toda la documentación que tenía en su poder, la que fue recibida y aceptada sin reservas, debe rechazarse, pues esta última circunstancia, aunada al tiempo transcurrido desde ese acto hasta la fecha de la mediación, permite concluir que se extinguió la obligación que recaía sobre el mandatario, máxime cuando el art. 2067 del Cód. Civil y Comercial, aun cuando sea inaplicable al caso, otorga una pauta de razonabilidad que permite entender que existió una aprobación tácita.  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • 31/08/2015 • Consorcio de Prop. Av. Alvarellos 3153 y Gral. Paz 5560 c. Carcacia de Gotardo, Cristina Beatriz; s/ rendición de cuentas. Ordinario • LA LEY 19/10/2015 , 8 LA LEY 2015-E , 574 RCCyC 2015 (diciembre) , 192 RCCyC 2016 (abril) , 209  •AR/JUR/28963/2015

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ADMINISTRADOR CONTINUA EN EL CARGO AUN VENCIDO SU MANDATO

1) La disposición 1000/DGDyPC/12 constituye un exceso reglamentario en relación a la ley 941 que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, pues modifica el diseño previsto por el legislador local para regular la duración del mandato del administrador de consorcios, en tanto en esta última —y en la reglamentación mediante decreto 551/GCBA/10— se estableció un límite temporal para el mandato de aquel y darlo por concluído a su vencimiento, a menos que el reglamento de copropiedad establezca otro término distinto o se decida renovarlo, pero por voluntad expresa y positiva del mandante, esto es, la asamblea (del voto de los Dres. Casás y Weimberg). Tribunal Superior de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires • 20/08/2014 • Ludueña, José Luis y otros c. GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad • LLCABA 2014 (diciembre) , 628 ED 261 , 233 DJ 25/02/2015 , 50  •AR/JUR/50252/2014

2) El simple vencimiento del término para el cual fue designado el administrador de consorcio no produce ipso iure la cesación de su designación en el cargo, cuyas facultades subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes. (Sumario N° 25.934 de la Base de Datos de la Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil). (CNCiv. Sala E, “C. D. P. H. c. S. E. R. s/ rendición de cuentas”, del 07/05/2015).CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA L Millan, Graciela c. Consorcio Bernardo de Irigoyen 126 y 130 Capital Federal s/ Nulidad de asamblea • 27/12/2018 Cita Online: AR/JUR/83252/2018

3) En una ejecución de expensas, corresponde rechazar la excepción de falta de legitimación activa opuesta con sustento en que la falta de ratificación en su cargo del administrador del consorcio, una vez vencido el plazo fijado para el ejercicio del mismo, ya que del art. 1969 del Código Civil se desprende la falta de cesación del administrador por el mero vencimiento del término.  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala I • 30/07/2009 • Consorcio de Prop. Ortega y Gasset 1717/9 c. Miranda, Silvia • LA LEY 20/01/2010 , 4  •AR/JUR/25941/2009

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EL ADMINISTRADOR QUE INICIA JUICIO POR DEMOLICION DE OBRAS NO NECESITA PROBAR PERJUICIO  

La acción iniciada por el propietario de una unidad funcional a fin de que se ordene la demolición de obras que habría construido un vecino de la misma finca, debe ser rechazada, pues, más allá de que podrían no ser reglamentarias, no causan perjuicio alguno a la actora ni tampoco afectan la estética o la seguridad del edificio.  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • 12/06/2013 • Rotella, Elena Josefa c. Thibes Pacheco, Kleber s/ acciones del art. 15 de la ley 13.512 •AR/JUR/70780/2013

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NO ES OBLIGATORIO PARA EL ADMINISTRADOR CONTRATAR SEGUROS POR SU GESTION

La disposición de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires que estableció la obligación de los administradores de consorcios de contratar una caución para garantizar el cobro de las eventuales sanciones que pudieran aplicárseles por infracción a la ley 941, debe ser suspendida cautelarmente, ya que la verosimilitud del derecho se advierte de las consideraciones efectuadas por el juez de primera instancia en cuanto a que el organismo carece de competencia a tales fines, lo cual no ha sido cuestionado. Cámara de Apelaciones en lo Contenciosoadministrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sala II • 07/12/2012 • Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Act. Inmob. y otros c. G.C.B.A. y otros s/ otros procesos incidentales • LLCABA 2013 (abril) , 203 LLCABA 2013 (junio) , 259  •AR/JUR/67231/2012

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EL ADMINISTRADOR  NO NECESITA  AUTORIZACIÓN PREVIA DE LA ASAMBLEA PARA INICIAR UNA ACCIÓN POR RENDICIÓN DE CUENTAS

El administrador de un consorcio de propietarios no necesita la autorización previa de la asamblea para iniciar una acción por rendición de cuentas, ello en virtud de las amplísimas facultades que le confiere el reglamento de copropiedad y administración del edificio. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • 12/07/2012 • Cons. de Prop Barrio Marcelo T. de Alvear Directorio c. Fernández, Carlos Damián s/rendición de cuentas LA LEY 2013-A , 75 con nota de Alberto A. Gabás •AR/JUR/35736/2012

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DESIGNACION VALIDA DE ADMINISTRADOR AUN SIN MAYORIAS SUFICIENTES 

Aun cuando la asamblea que designó Administrador no hubiere cumplido con la mayoría exigida por el reglamento de copropiedad, transcurridos cuatro años sin que los propietarios ausentes hayan formulado impugnación alguna, debe concluirse que éstos confirmaron tácitamente esa decisión, máxime cuando la mayoría de los propietarios pagan las expensas al administrador designado. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • 01/07/2009 • Pell, Nydia Susana c. Maillet, Mónica • LA LEY 28/01/2010 , 7  •AR/JUR/21254/2009

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IMPROCEDENCIA DE CANCELACION DE CUENTA CORRIENTE BANCARIA DEL CONSORCIO 

Es improcedente la medida cautelar por la que se solicita la cancelación de la cuenta corriente bancaria perteneciente al consorcio demandado, puesto que, constituyendo una medida de suma gravedad, ello podría impedir el normal funcionamiento del edificio, afectando el interés de los copropietarios y demás personas que habitan el mismo; máxime si se tiene en cuenta que ante la denuncia de la existencia de cheques rechazados librados por la administradora del consorcio, el a quo procedió a designar un interventor judicial. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • 02/10/2007 • Molinari, Paula Mercedes c. Díaz, Griselda Silvana •   La Ley Online •AR/JUR/11296/2007

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EXPENSAS PAGADAS POR ADMINISTRADOR: CORRESPONDE REINTEGRO

Corresponde confirmar el monto de la condena que el consorcio de propietarios demandado debe pagar a los administradores que se hicieron cargo de las diferencias entre los ingresos por expensas y las erogaciones que correspondían proporcionalmente a unidades aun no vendidas, ya que dicha cuantía surge de los comprobantes registrados en el libro de caja del demandado, y las irregularidades formales o enmendaduras no constituyen un argumento que demuestre la falsedad de aquellos asientos. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • 16/03/2007 • Kleiner, Enrique Samuel y otro c. Consorcio de Propietarios Edificio República Árabe Siria 3270/74/76 •   La Ley Online •AR/JUR/1418/2007

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NO ES RESPONSABLE EL ADMINISTRADOR POR INSUFICIENCIA DE FONDOS 

Resulta inadmisible el reclamo de la deuda que pesa sobre el consorcio en concepto de aportes a la seguridad social hacia la ex administradora, si la perito contadora informó que al momento del dictamen no existían deudas por tales conceptos y que, a la fecha de vencimiento de esas obligaciones, los recursos de caja eran insuficientes para hacer frente a los pagos.  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • 08/05/2006 • Cons. Prop. Avda. Congreso 4957 c. Administración Lidia Correa • DJ 2007-I , 262  •AR/JUR/1975/2006

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PROPIETARIO NO PUEDE DEMANDAR POR REMOCION DEL ADMINISTRADOR

El propietario de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal no puede accionar contra el administrador individualmente, en forma personal y directa, pidiendo su remoción, dado que en primer término corresponde que la cuestión se agote en la vía interna con la que cuenta el ente para tal fin, a través de la participación de todos los interesados.  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala I • 18/10/2005 • Herrero, Raúl c. Consorcio de Prop. Libertad 1260/1262 y otros • LA LEY 21/11/2005 , 10 LA LEY 2005-F , 448  •AR/JUR/3839/2005

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ADMINISTRADOR REPRESENTA AL CONSORCIO - NO A LOS PROPIETARIOS

Si bien el administrador del consorcio se encuentra legitimado para demandar en su representación la reparación de las partes comunes de las que es titular, como asimismo los daños y perjuicios derivados de la afectación de dichas partes comunes en tanto impliquen un menoscabo a intereses también comunes, no puede demandar por aquéllos que se infrinjan sobre bienes patrimoniales o extrapatrimoniales de titularidad de los copropietarios, como lo son el daño emergente provocado por la privación del suministro de gas -o los invocados por falta de agua caliente e imposibilidad de utilizar la cocina- y el daño moral que esta situación les acarreó. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J • 31/08/2005 • Consorcio de Prop. Jerónimo Salguero 841 c. Propietario Unidad Funcional N° 1 Salguero 841 y otros • DJ 2005-3 , 1020  •AR/JUR/3739/2005

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VALIDEZ DEL CERTIFICADO DE DEUDA POR EXPENSAS

Es procedente la desestimación de la excepción de inhabilidad de título opuesta por los consorcistas en un juicio por ejecución de expensas, pues no procede el cuestionamiento de la legitimidad de la deuda si de los certificados expedidos por el administrador, de conformidad con los requisitos y recaudos exigidos por el ritual, no surge que se reclamen rubros indebidos. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • 06/04/2005 • Consorcio de Prop. Gurruchaga 870 c. Gualco, Celia y otros • DJ 2005-3 , 302  •AR/JUR/2405/2005

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RECHAZO DE DEMANDA CONTRA EL ADMINISTRADOR

Corresponde confirmar la sentencia que admitió la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la administradora del consorcio demandado por daños y perjuicios -en el caso, por la reparación de los daños y perjuicios ocasionados en una propiedad privada, más los daños morales, materiales y psicológicos- pues el administrador cumple una función representativa en los límites de su mandato y de acuerdo a lo normado por los arts. 1869, 1930 y 1947 del Cód. Civil resulta improcedente la acción intentada individualmente contra la administración del consorcio por incumplimiento de los deberes que se encontrarían a cargo del su mandante. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • 21/04/2004 • Quiroz, Emilsen B. c. R., M. I. • DJ 2004-3 , 753  •AR/JUR/2669/2004

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RENDICION DE CUENTAS VALIDA

Debe rechazarse la acción de nulidad de una asamblea de copropietarios promovida con sustento en presuntas anomalías en los libros y la documentación del consorcio, si éste no objetó las cuentas antes ni durante la asamblea, habiéndose retirado de la misma sin exponer irregularidad alguna, en vez de exigir que se dejasen sentadas las supuestas irregularidades y se rechazaran las cuentas, por lo que no puede tenerse por agotada la vía interna. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E • 21/05/2003 • Silva, Sixto L. c. Consorcio de Prop. Larrea 933/35 • DJ 2003-3 , 820  •AR/JUR/2437/2003

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PROPIETARIO NO PUEDE IGNORAR LA PERSONERIA DEL ADMINISTRADOR

Es improcedente la excepción de falta de personería interpuesta por un copropietario en un juicio de cumplimiento del reglamento de copropiedad tendiente a desconocer la personería del administrador, pues quien detenta aquella calidad no puede ignorar quien administra la cosa común, se encarga de los arreglos, del pago de los gastos y obligaciones y de cobrar las expensas. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • 30/10/2002 • Consorcio de Prop. Rivadavia 2290/94 c. Suárez, Angel A. y otro • DJ 2003-1 , 23  •AR/JUR/1055/2002

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RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO POR CALUMNIAS CONTRA EL ADMINISTRADOR

Es procedente responsabilizar al Consorcio de copropietarios demandado por los padecimientos sufridos por quien era su administrador y fue acusado por la comisión de los delitos de administración fraudulenta y retención indebida de documentación, pues mediante la prueba pericial contable realizada en dicho proceso, se demostró que el ente consorcial había quedado con un saldo acreedor a su favor, sumado a que el denunciado no podía manejar fraudulentamente los fondos porque no era quien percibía las expensas comunes de los propietarios. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • 07/08/2002 • Ponce, Fernando Gustavo c. Cons. Prop. Tte. Gral. E. Frías 476 •   La Ley Online •AR/JUR/7662/2002

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ABUSO DE DERECHO DE LOS PROPIETARIOS

Cumplida por otro medio la finalidad de la notificación prevista en el reglamento de copropiedad, constituye un abuso de derecho la pretensión de los copropietarios de declarar la nulidad de una asamblea y de todas las actuaciones posteriores de la administradora, designada 

en ella por un defecto formal que ningún perjuicio les ha causado.126 •  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J • 13/03/1998 • Ghio, María E. y otros c. Consorcio de Propietarios Medrano 293/295. • LA LEY 1999-D , 519 DJ 1999-3 , 347  •AR/JUR/390/1998

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EL ADMINISTRADOR PUEDE OTORGAR UN PODER A UN ABOGADO PARA ACTUAR EN JUICIO

Si el reglamento de copropiedad y administración atribuye al administrador amplias facultades para actuar ante las autoridades judiciales, rigen las reglas del mandato previstas en el art. 1869 y siguientes del Cód. Civil. Por ello, es inadmisible la discusión sobre la validez del poder otorgado por la administración del consorcio a un mandatario judicial.  Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • 19/10/1997 • Suener S. A. c. Buenader, Félix. • LA LEY 1998-B , 18 DJ 1998-1 , 737  •AR/JUR/86/1997

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ES VÁLIDA LA NOTIFICACIÓN DE LA DEMANDA CONTRA EL CONSORCIO,  DIRIGIDA AL ADMINISTRADOR.

- Es válida la notificación de la demanda efectuada en el domicilio real del consorcio y dirigida a la persona de su administrador, que es su representante legal. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • 16/08/1994 • Cevasco, Jorge c. Consorcio de Propietarios Sarmiento 2169/71. • LA LEY 1995-B , 316 DJ 1995-1 , 73  •AR/JUR/3357/1994

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MAYORIAS PARA REMOVER AL ADMINISTRADOR DESIGNADO CON MAYORIAS INSUFICIENTES

Aunque el Administrador hubiese sido designado con mayoría insuficiente, no por ello se lo puede remover con mayorías insuficientes. Para la actual remoción se necesita las mayorías reglamentarias. La designación por una mayoría insuficiente  era susceptible  de una acción de impugnación de asamblea. Si dicha impugnación no existió, quedó convalidado el nombramiento y el vicio de origen ha quedado definitivamente purgado, resultando irrelevante  la falta de mayorías que sustentaron su designación originaria. Orfila "Consorcios" Ed. Errepar  4º ed. pág. 126.-

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I.- FUNCIONES

La dinámica de la propiedad horizontal se centra en la función del Administrador del Consorcio, sus atribuciones, deberes y responsabilidades. Al devenir cada vez más complejos los edificios en cuanto a la incorporación de partes comunes dedicadas a destinos diversos de la mera vivienda, oficina o cochera, su mantenimiento, así como el cumplimiento de las normas administrativas locales, lleva a la necesidad de que el Administrador sea una persona formada e informada, que requiere conocimientos contables y jurídicos: liquidar expensas y, llevar las cuentas del consorcio; pero también contrata al personal, liquida los sueldos y afronta el pago de las cargas sociales y previsionales, convoca a las asambleas de propietarios, redacta las actas y debe conocer y cumplir las disposiciones del G.C.B.A.

La actuación del Administrador en una gran diversidad de relaciones jurídicas cuyo incumplimiento puede generar no sólo responsabilidad personal sino comprometer el patrimonio del Consorcio y supletoriamente el patrimonio de los consorcistas, exige conocimientos técnicos y jurídicos que le permitan llevar a cabo su tarea con eficacia y honestidad. 

De allí que cada vez más resulte necesario profesionalizar dicha actividad, ya sea mediante la concurrencia a cursos de capacitación o mediante la creación de carreras terciarias. En ese camino el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dictó la ley 941 de Creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, hoy modificada por las leyes 3254, 3291 y reglamentada por el decreto 551/2010, 5932 y 5983.


II.- DESIGNACIÓN 

El Reglamento de Propiedad y Administración debe contener, como cláusula obligatoria, la designación, facultades y obligaciones especiales del Administrador (art. 2056, inc.r Cód. Civ. Com.). Los Administradores, deben ser nombrados y removidos en asamblea, y durarán en sus funciones por el plazo que fije dicho reglamento (art. 2056, inc. s]).

La norma en análisis no fija puntualmente la mayoría necesaria para la elección del nuevo administrador, pero obliga al reglamento a determinar las mayorías requeridas para las distintas decisiones, de modo que habrá que atenerse a lo que en dicho estatuto se establezca. En cualquier caso, la mayoría será computada en la forma estatuída en el art. 2060 o sea mayoría absoluta.

En cuanto a la instrumentación de la nueva designación, ésta, como toda resolución de la asamblea de propietarios, deberá constar en acta, por lo cual, ésta resultará suficiente para acreditar la representación del administrador.


a) Plazo del mandato del Administrador - Ley 941

El  estatuto del consorcio determina el plazo de vigencia del mandato  otorgado  al administrador. Será la asamblea como órgano  soberano  la  que  determinará  el término del mandato en caso de prórroga.

Si la ley deja librado a la voluntad de la asamblea el plazo  por el cual el administrador ejercerá el mandato, pudiendo removérselo  en cualquier oportunidad, la norma local (art. 13 de la  ley  941 de la CABA), no podría limitar el tiempo de vigencia de  su  designación  en  la  forma  en  que se dispuso, derogando implícitamente  una norma de mayor jerarquía (conf. art. 31 de la Constitución Nacional).

El  simple  vencimiento del término para el que fue designado el   Administrador  no  produce  la  cesación  de  su designación  en el cargo,  cuyas facultades  subsisten  en  tanto no fuera revocado el mandato por los   otorgantes,   normativa  del Cód. Civ. que  tampoco  puede  modificar  la Ley local 941. Sumario  n°25934  C.D.P.H. c/ S.E.R. s/ Rendición de cuentas. 7/05/15 CNCiv.Sala "E".

Si bien la ley 941 CABA establece que el mandato del administrador tiene un límite temporal (que puede surgir del reglamento de copropiedad o de la ley en caso de silencio de éste), y una vez cumplido el plazo aquél concluye y que aunque puede ser renovado, la decisión debe ser tomada por la asamblea de copropietarios. Ello no es así: no surge, de la ley ni de su reglamentación, que la renovación pueda ser ficta o tácita, por lo tanto, la disposición 1000/DGDyPC/12 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor que así lo estableció es inconstitucional. (Tribunal Superior de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Ludueña, José Luis y otros c. GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad • 20/08/2014 - Cita Online: AR/JUR/50252/2014)


III.- REMOCION DEL ADMINISTRADOR

La ley 13512 en el art. 9 disponía que el reglamento de copropiedad y administración debía establecer las pautas para la remoción del Administrador, sin que el decreto reglamentario aclare nada al respecto. En consecuencia, y como cláusula obligatoria, el reglamento fijaba en qué tipo de asamblea y con qué mayorías se resolvería el tema.

Hay que recordar que el administrador es el órgano de representación del consorcio y no su mandatario; sin embargo -a falta de normativa sobre el particular- las reglas del mandato son aplicables al caso.

No existe divergencia alguna en cuanto a la facultad que tiene el consorcio por decisión tomada en asamblea ordinaria o extraordinaria, según lo fije el reglamento de copropiedad, de remover al administrador en cualquier tiempo. Remoción

Actualmente el último párrafo del art. 2066 Cód. Civ. Com. expresamente establece que el administrador puede ser removido sin expresión de causa. Resulta claro que también podrán ser removidos cuando sí exista una justa causa en la cual fundar tal decisión.


a) Puede el administrador no propietario cesante  solicitar la nulidad de la asamblea que lo removió del cargo.

Dicha prerrogativa se encuentra reservada sólo a los propietarios. El Administrador es un tercero respecto de la decisión asamblearia. Al Administrador sólo se le notifica la resolución tomada, respecto de cuya formación es un extraño. 

El administrador del consorcio no está legitimado para demandar la nulidad de la asamblea, cualquiera fuese la decisión que se pretenda impugnar y aunque dicha decisión le cause un perjuicio directo, puesto que la naturaleza de su actuación y lo prescripto por el art. 1970 del Código Civil, resulta ajeno a las decisiones vinculadas respecto de la cesación de la representación otorgada, lo que cercena la suerte de los demás daños reclamados e inatendibles los demás planteos formulados por quien carece de legitimación activa. (CNCiv, Sala A, autos: "Lagos, Victoria María y otros c/ Consorcio de Propietarios Guardia Nacional S/N esquina Miguel Artigas s/ Nulidad de asamblea, 2/03/12.)

El acto mediante el cual el Administrador de un edificio en propiedad horizontal es separado de su cargo por una asamblea, cuenta con validez, aun cuando sea impugnado, hasta tanto no exista una sentencia firme que acoja dicha impugnación y declare su nulidad . (Jurisp. C. Nac. Civ., sala K, del 21/8/1997, Isis, sum. 0010493).

Aun cuando la asamblea que removió al administrador del consorcio y designó a su reemplazante no hubiere cumplido con la mayoría exigida por el reglamento de copropiedad, transcurridos cuatro años sin que los propietarios ausentes hayan formulado impugnación alguna, debe concluirse que éstos confirmaron tácitamente esa decisión, máxime cuando la mayoría de los propietarios pagan las expensas al administrador designado. CNCiv. sala "K" 01/07/2009 • Pell, Nydia Susana c. Maillet, Mónica • LA LEY 28/01/2010 , 7  •AR/JUR/21254/2009


b) Cese del administrador y vigencia de los poderes

Es  sabido  que  la  persona  de existencia ideal (Consorcio) es un sujeto de derecho   distinto   del  sujeto  de  existencia  física (Administrador)   que  lo representa.   En   consecuencia,   el   cambio   o   incluso   el fallecimiento  del Administrador no genera  la  extinción  o la ineficacia de los actos realizados por   él   en  nombre  del Consorcio (ej: otorgamiento de un poder judicial) hasta tanto no medie un acto expreso o tácito del titular de derecho que importe su revocación. (Sumario  n°26968  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil). C67628 Cons. de Prop. Doblas 233 SCA c/ Falak Y Otros s/Ejecución de expensas 24-10 -18)


IV .- RENUNCIA

El Administrador tiene la facultad de renunciar a su cargo, pero no debe hacerlo en forma intempestiva. Si quiere renunciar debe convocar a una asamblea a los efectos de la designación de un nuevo Administrador; hasta tanto dicha asamblea no se efectúe, tiene que continuar cumpliendo su mandato.


V.- RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR

a) Responsabilidad del Administrador por omisión de reparaciones 

En general, los edificios viven en estado permanente de reparaciones muy especialmente en cuanto se refiere a humedades y filtraciones que reaparecen con alta frecuencia. En principio, las reparaciones sobre las unidades privativas las puede realizar el propietario libremente, pero las que recaen sobre cosas o espacios comunes las deberá efectuar en principio el Administrador. Ello porque éste se encuentra facultado y obligado según el art. 2067, inc. c), a atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio (debiendo requerir o no el consentimiento de la asamblea según el caso,). Las reparaciones no son actos de disposición material sino de administración. Por eso, en principio, el administrador está facultado y obligado a realizarlas.

No practicar las reparaciones puede acarrear la responsabilidad del Administrador: la jurisprudencia ha dicho: el  administrador  de  un consorcio  es un profesional que debe velar  por  el  fiel  cumplimiento  de sus obligaciones legales y contractuales,  y  con  su accionar u omisión no debe provocar un daño  a  terceros,  y de así hacerlo en forma injustificada, debe responder por ello. Si  existieron infinidad de notas en los libros del consorcio y en   las  distintas  asambleas  se  trató  el  tema,  la  desidia injustificada  del  administrador  compromete su responsabilidad. Ya  que  su  accionar  coadyuvó  a  agravar  notoriamente el daño causado  por  las  filtraciones  debido  a  la  obstrucción de un desagüe  pluvial  que  podía  ser  fácilmente  destapado.  No fue diligente  por  lo  que  existió  culpa  en  su  accionar, y debe responder por ello. No  obstante,  su accionar no provocó sino que agravó un cuadro ya   instalado,  como  son  las  filtraciones  por  lo  que  debe condenarse  al  Consorcio  y  también  al administrador, en forma concurrente ,  estableciendo,  en  el  caso,  la atribución  de  responsabilidad  en  un  80 porciento a cargo del Consorcio,  y el resto del 20 por ciento a cargo del Administrador accionado. CNCiv. Sala "H" Comolli c/  Cons. Prop. Av. Córdoba 1873/43 y otro  s/  Daños y Perjuicios" Sumario Nº 26480  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de la Cámara Civil).

Si las reparaciones no se hacen por falta de fondos se aconseja al Administrador convocar a asamblea extraordinaria para tratar el tema de las reparaciones adeudadas, y en su caso, dejando debida constancia en el acta que la mayoría asamblearia  se niega a aumentar el monto de expensas o acudir al fondo de reserva para pagar las reparaciones. De esa manera queda deslindada la responsabilidad del Administrador.


b) Depósitos tardíos

El administrador del consorcio de propietarios resulta responsable por los daños y perjuicios derivados de la acreditación tardía de los depósitos del acuerdo que había firmado por un reclamo laboral, pues, su accionar generó la aplicación a su representado de la cláusula penal establecida en el acuerdo y ello constituye una clarísima culpa... (CNCiv. sala A • 13/04/2012 • Consorcio de Propietarios Edificio Añasco n° 1961/65 esquina Av. Juan B. Justo n° 3587/89/91/99 c. Peijovich, David s/daños y perjuicios • RCyS 2012-VIII , 176  •AR/JUR/16687/2012)


c) Falta de pago de aportes

Se declaró responsable a un administrador por las multas y recargo que el consorcio debió abonar por la falta de pago de aportes sociales, al no cumplir diligentemente la tarea de recaudar los fondos. Se dijo en tal ocasión que "Si existían copropietarios que no abonaban las expensas, era obligación del administrador procurar su cobro y, una vez obtenido, cancelar las deudas y cargas del consorcio en tiempo y forma o, en su defecto, debía concertar acuerdos de pago convenientes, si mediaba mora o error en el ingreso de alguna carga. Al no haberlo hecho ha incumplido obligaciones a su cargo, sin que la alegación genérica de no existir fondos disponibles lo excuse del incumplimiento de sus deberes como administrador, máxime cuando tales conductas se registran a lo largo de un extendido lapso .


d) Negarse a entregar documentación

El administrador debe ser multado por no cumplir con su obligación de entregar documentación atinente al consorcio. CCAyT CABA sala I Casella, Gustavo Alberto c. G.C.B.A. s/ rec. directo sobre resoluciones de defensa al consumidor • 16/02/2017 - Cita Online: AR/JUR/14478/2017


e) Prescripción de expensas

Tener en cuenta que a partir del nuevo Cód. Civl y Com. las expensas prescriben a los dos años en lugar del plazo quinquenal que establecía el Cód. Civ. Dicha prescripción decretada judicialmente, puede acarrear la responsabilidad del Administrador ante un reclamo del Consorcio.  


f) Improcedencia de demandar al Administrador

Cuando  la  demanda  es  promovida por un copropietario contra el consorcio  y  contra  el administrador por los daños y perjuicios sufridos  en  su  unidad  por  filtraciones,  el administrador no actúa   en   carácter  personal  o  por  derecho  propio  en  sus decisiones  respecto  del  consorcio  de  propietarios,  sino  en representación  de  este  ente.  En  consecuencia  es correcta la decisión  que admitió la defensa opuesta por el administrador por haber  sido demandado a título personal, por cuanto la pretensión de  reclamarle a él por la ejecución de su cometido -cumplimiento del  mandato-  solamente  podría  hacerla  valer  el consorcio de propietarios. (De  Pasquale  Gustavo Enrique c/ Cons. de Prop. Piedras 664/66/68 y Otro s/ daños y perjuicios derivados de la prop. horiz. 17/05/18 CNCiv. Sala "M").


Debe rechazarse la demanda por daños y perjuicios iniciada por un consorcista, por daños en su propiedad -en el caso se había ordenado al consorcio a reparar las filtraciones sufridas en el inmueble del actor-, contra el administrador, pues el centro de imputación de responsabilidad es el consorcio y no el administrador, quien en principio sólo resulta responsable ante el ente por aplicación de las normas del Código Civil que regulan el mandato. (C. Nac. Civ., sala M, 13/2/2002 - Jiménez, Alejandro C. P. v. Consorcio Viamonte 332), LL 2002-D-281.


VI.- EL ADMINISTRADOR Y SU ACTUACION EN JUICIO

Según lo dispone el art. 2065 Cód. Civ. Com. la representación legal del consorcio está a cargo del Administrador, con el carácter de mandatario.NO es el representante de los propietarios. No puede intervenir en juicio representando a algunos propietarios ya que representa al Consorcio y no a ellos individualmente. Si puede demandarlos, por ejemplo cuando adeudan expensas o cometen infracciones. 

El art. 2067 Cód. Civ. Com. dice que el Administrador está facultado a representar al Consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal (inc. m) ya sea como actor o demandado. 

Ya con anterioridad a la vigencia del actual Cód. Civ. Com. el Administrador no necesitaba poderes especiales de la asamblea ni instrucciones para demandar judicialmente. Para estar en juicio no se requieren poderes especiales, en tanto esa actuación no implique actos de disposición; de lo que se sigue la facultad judicial del administrador al efecto, aun ante el silencio del reglamento de copropiedad. Esto no es más que una lógica y acaso ineludible consecuencia de la teoría de la personalidad del consorcio. (C. Nac. Civ., sala C, 16/7/1992 - Consorcio Av. Medrano 1701/17 v. Pérez, Manuel), JA 1993-III-189, Lexis 2/4306.

El administrador ejerce la representación legal del consorcio y posee facultades para actuar en el ámbito judicial en nombre de este, sea como actor o como demandado, de conformidad con lo establecido en los arts. 9, inc. a), 11 y 15 de la Ley 13.512, previsiones que fueron receptadas en los arts. 2065 y 2067, incs. c y m del actual Código Civil y Comercial. (CNCiv. Sala "E" Cons. Prop. Av. c/F.N.A. s/cumplim. de reglam. de prop. 30-09-15 AR/JUR/38055/2015)


Y para actuar en sede penal ...?

El Administrador de un consorcio de copropietarios, como tal, carece de facultades para querellar en representación de aquél, pues el órgano pertinente para llevar a cabo esa decisión resulta la asamblea, por medio de la cual se debe resolver el otorgamiento de un poder judicial especial, dado lo cual el accionante carece de personería para llevar adelante la representación invocada. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional, sala IV • 18/12/2012 • D. G., A. E. y otros •AR/JUR/72251/2012)


VII.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR

Entre sus principales obligaciones puede decirse que debe administrar el edificio, conservar en buen estado las cosas y partes comunes, ocuparse de las reparaciones, recaudar los fondos necesarios para atender los gastos de funcionamiento, procurar el cese de las infracciones a la ley o al reglamento, dirigir al personal de servicio, convocar a las asambleas, rendir cuentas, llevar libros,  ejecutar lo que resuelva la asamblea,  cumplir con las normas locales sobre seguridad e higiene. 


1) Cód. Civil y Com: el art. 2067 establece que el Administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

b) ejecutar las decisiones de la asamblea;

c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;

d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;

e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;

f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;

g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;

h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;

i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;

j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;

k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;

l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;

m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.


2) La ley local 941 y modificatorias de CABA establece:

Capitulo II :Obligaciones del Administrador

Artículo 8º.- Presentación de constancia de inscripción: El/la administrador/a debe presentar anualmente una constancia del certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente ley al consorcio de propietarios presentes. De igual forma procederá en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad.


Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: 

a. Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto por las normas vigentes.

b. Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.(incorporado por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)

c. Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.

d. Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.

e. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

f. Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.

g. Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.

h. Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad. (incorporado por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)

i. La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por Profesionales de Ciencias Económicas. De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria puede disponer la realización de una auditoria legal a cargo de un Profesional del Derecho. También pueden hacerlo las Asociaciones de Consumidores, debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, con idénticos requisitos profesionales, en forma gratuita. Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente.(incorporado por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)

j. Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.

k. En caso de renuncia, cese o remoción, el Administrador debe poner a disposición del consorcio dentro de los quince (15) días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer la retención de los mismos. La reglamentación determina la forma y los plazos en que debe hacer entrega de las claves correspondientes para poder acceder a la plataforma web de la Aplicación Oficial para uso del consorcio.(incorporado por ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)

l. Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:

a). Denominación y domicilio del consorcio.

b).- Piso y departamento.

c).- Nombre y apellido del/a propietario/a.

d).- Mes que se abona, período o concepto.

e).- Vencimiento, con su interés respectivo.

f).- Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.

g).- Lugar y formas de pago.

m. En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.

n. Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley.

o. Comunicar a los propietarios e inquilinos del consorcio que administra el alta del mismo en la plataforma web de la Aplicación Oficial.

p. Notificar a todos los propietarios de modo inmediato, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos, sanciones administrativas y presentaciones judiciales que afecten al consorcio.

q. Responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración.

r. Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad.

s. Someter a consideración de la Asamblea de Propietarios, dejando asentado en el acta correspondiente, la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación Oficial, que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado.

t. Brindar al consorcista (propietario o inquilino) condiciones de atención y trato digno, evitando actitudes vejatorias, vergonzantes o intimidatorias. Debe abstenerse de ejercer su cargo en un sentido abusivo, en ejercicio anormal o innecesario de sus facultades inherentes con presunta intención de perjudicarlo. El Administrador debe garantizar a cada uno de los propietarios y/o inquilinos autorizados que hayan requerido la posibilidad de ser notificados fehacientemente por otro medio, que puedan recibirla por la vía acordada.* (incorporados por art.5º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)


VIII.- OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DEL ADMINISTRADOR

El art. 2046 del CCiv.Com. enumera las obligaciones de éstos de modo no taxativo, es decir que el reglamento puede disponer otras. Al respecto, expresamente dice que los propietarios deben:

inc.e): permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

inc. f):notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional".

Se trata de una carga de los copropietarios de notificar el cambio de domicilio especial porque en el caso de que los consorcistas no cumplan con dicha disposición, no se les aplicarán sanciones, sino que ellos mismos se verán perjudicados al ser notificados en la unidad funcional aunque no vivan en ella, por considerarse dicho domicilio como especial.

Ello sin perjuicio de las obligaciones que tienen los propietarios con el Consorcio (ej. pago de expensas) y los demás propietarios


IX.- RENDICION DE CUENTAS

Más allá que lo ordena la ley, para su tranquilidad el Administrador tiene que rendir cuentas y lograr su aprobación. 

Debe distinguirse entre la rendición de cuentas que sólo tiene derecho a pedir el consorcio, del deber de información que tiene el Administrador y que puede requerirle cualquier consorcista .

No es suficiente con poner a disposición de los órganos del consorcio, sea el nuevo Administrador o la asamblea, los libros consorciales. Se requiere un acto expreso que debe consistir en un informe firmado por quien es o fuera administrador, "documentado, amplio, claro y preciso... En él deben detallarse con meridiana exactitud el flujo de ingresos y egresos y el eventual saldo resultante; todo ello debidamente avalado por la documentación pertinente. El Administrador del consorcio está obligado a entregar, junto con la rendición de cuentas, todos los documentos y títulos relacionados con su gestión. Sólo quedan exceptuadas las cartas e instrucciones que el consorcio le hubiese remitido o proporcionado

En el caso concreto del administrador de consorcios de propiedad horizontal, la rendición debe contener en forma simplemente enumerativa por lo menos los siguientes ítems: 

a) libros obligatorios, si existieren, y los complementarios que por determinación del reglamento de copropiedad y administración o por propia decisión del administrador fueren llevados; 

b) pólizas de seguros; 

c) nómina de procesos judiciales en trámite, órgano jurisdiccional donde se encuentran radicados y su estado; 

d) lista de copropietarios y sus respectivos domicilios; 

e) listado y datos del personal a cargo del consorcio, junto con la totalidad de la documentación laboral y previsional correspondiente a éstos; 

f) listado de copropietarios morosos en el pago de expensas comunes y estado de la deuda; 

g) inventario de bienes de propiedad común; 

h) llaves de acceso a los sectores comunes; 

i) documentación y asientos en soporte informático, si existieren; 

j) fondos pertenecientes al consorcio" 

(Peralta Mariscal, Leopoldo L., "Obligación de rendir cuentas del administrador del consorcio en el régimen de propiedad horizontal", LL 1999-F-357).

No basta una acumulación de cuentas y documentos, sino que debe entenderse qué entró, qué salió, en qué concepto, y qué comprobantes respaldan la salida, dado que "lo mínimo exigible es que cada gasto se justifique en legal forma; de lo contrario, no son cuentas sino afirmaciones unilaterales de lo que dice haber gastado el administrador


1) Plazo

El administrador está obligado a rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.

El administrador que ha cesado en sus funciones tiene la obligación de rendir cuentas y de devolver la documentación al consorcio de copropietarios.

En caso de renuncia o remoción, dentro de los 15 días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas, detalladas, claras y suficientes de su gestión.


2) Puede un propietario, por sí, reclamar rendición de cuentas al Administrador ...?

Se rechazó la demanda por rendición de cuentas interpuesta por un copropietario contra el administrador del consorcio de propiedad horizontal, al entender que "... no existe vínculo directo entre aquél y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcial, de ahí que sea este último —y no cada propietario— quien está legitimado, mediante previa decisión asamblearia, para pedir una rendición de las tareas asumidas y funciones desempeñadas".

El propietario de una unidad integrante de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal no puede accionar individualmente contra el Administrador, en forma personal, y directa, pidiendo rendición de cuentas,  porque la acción le corresponde al consorcio de copropietarios (CNCiv., sala B, sentencia Número CB283938; ídem, sala A, sentencia CA273458, conf. Higthon de Nolasco, "Derechos Reales", Bs. As., año 2000, v. 4, p. 617 y sigtes).


3) Quién aprueba la rendición de cuentas ...?

No son ni los consorcistas individualmente, ni el consejo de administración, ni el nuevo administrador, en caso de cese del anterior, la persona a quien se debe rendir cuentas, sino al órgano de la asamblea, que es quien tiene la competencia para nombrar y remover al administrador.

La rendición de cuentas de la gestión es una obligación del Administrador; los copropietarios serán quienes aprobarán su gestión en una asamblea ordinaria o extraordinaria, si se tratara de alguna causal extraordinaria de cese de las funciones, como pueden ser la renuncia o la remoción. (C. Nac. Civ., sala D, 4/12/1998 - Administración Pedretti S.R.L. v. Consorcio Emilio Mitre 435), LL 1999-F-357).


4) Copia de balance:

Los copropietarios tienen el derecho a ser informados con anterioridad a la asamblea que se celebrará para tratar la rendición de cuentas. por ejemplo poniendo a disposición copia del balance.


5) Las liquidaciones mensuales de expensas no impugnadas, eximen de la obligación de rendir cuentas ...?

"Aun cuando pudiere no merecer objeciones la rendición a través del detalle de los balances mensuales confeccionados en el curso de la gestión del administrador del consorcio, es menester que los rubros estén enunciados descriptivamente, con un grado de desagregación tal que permita establecer la concreta impugnación del gasto o fuente del recurso, como así también la individualización de los activos y pasivos consorciales, y relacionados todos ellos con la documentación que los comprueba" LNOL 1/70017810-5 o 1/70017810-4.

"Las liquidaciones mensuales de expensas NO constituyen rendiciones de cuentas, y el control y aprobación de los trabajos o de los gastos por los propietarios no implica aprobación de las cuentas, ni cuentas finiquitadas; pues en virtud de la relación de mandato que se da entre el administrador del consorcio y éste, las liquidaciones e informaciones mensuales entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la rendición de cuentas que deba realizar aquél anualmente o al finalizar su gestión" Sum. 14696 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la C. Nac. Civ., boletín 14/2002; jurisprudencia de la C. Nac. Civ., sala A, 26/3/2002, Isis, sum. 0014696. 

Dado que la relación de mandato se da entre el Administrador del consorcio de propietarios y este, las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la rendición de cuentas que debe realizar aquél al finalizar su gestión. CNCiv. Sala E - Cons. de Prop. A. 1191 c. B., C. A. s/ rendición de cuentas s/ ordinario • 15/10/2013 -  AR/JUR/68721/2013

El Administrador de un consorcio es designado y removido por la asamblea de copropietarios, según la mayoría que determine el reglamento de copropiedad, razón por la cual debe rendir cuentas ante la asamblea, su mandante. En consecuencia, los propietarios no pueden demandar la rendición de cuentas y sólo pueden solicitar la designación de asamblea a tal efecto.  (C. Nac. Civ., sala F, 13/8/1996 - Pérez, Julián v. Bancalari, Oscar), LL 1997-A-352 (39202-S), DJ 1997-1-1076, SJ 1310.


6) La "puesta a disposición" del balance implica rendición de cuentas ...?

"Carece de validez como rendición de cuentas por parte del ex administrador la puesta a disposición del consorcio del balance y documentación pertinente para su oportuna auditoría, por cuanto las cuentas deben ser rendidas por el administrador" C. Nac. Civ., sala K, 21/2/2001, "Maurette, Carlos A. v. Consorcio Austria 1728" Ver Texto , JA 2001-IV, 

El administrador, a los fines de dar cumplimiento a su obligación de rendir cuentas, debe presentar el balance ante la asamblea convocada al efecto. En caso contrario será responsable por su falta, puesto que "la rendición de cuentas debe contar con las explicaciones y referencias necesarias para dar a conocer los procedimientos y resultados de la gestión" LNOL 1/70017810-3.

Carece de validez como rendición de cuentas por parte del ex administrador la puesta a disposición del consorcio del balance y documentación pertinente para su oportuna auditoría, por cuanto las cuentas deben ser rendidas por el intimado. (C. Nac. Civ., sala K, 21/2/2001 - Maurette, Carlos A. v. Consorcio Austria 1728), JA 2001-IV, síntesis, Lexis 1/53266.


7) Es necesario el respaldo documental ...? 

El administrador debe justificar las partidas con documentos acreditativos, inclusive se ha entendido que la circunstancia de que las erogaciones correspondan a gastos varios que puedan ser calificadas de menores, no libera al administrador de la obligación de dar cuenta concreta de la forma en que fueron invertidas las sumas que se liquidan y de acompañar los comprobantes respectivos, pues no son de difícil justificación.

Al realizar la rendición de cuentas quien administró un consorcio de propietarios debe munirse de la documentación adecuada para acreditar su exactitud y guardarla durante un lapso razonable, a efectos no sólo de su presentación sino también de la propia defensa de tal gestión. (C. Nac. Civ., sala D, 1/10/1999 - Consorcio Santos Dumont 2469/2475 v. Schifris, Juan E. y otros), LL 2000-C-741, DJ 2000-2-671.

La rendición de cuentas consiste en un minucioso detalle de pagos realizados, y la prueba de tales pagos requiere la presentación de facturas o recibos. El  Administrador debe informar sobre su gestión, de acuerdo a la costumbre y sus reglamentaciones; y acompañar toda la documentación que tiene en su poder, que de razón y justifique lo actuado en nombre y por cuenta del consorcio (Lilian Gurfinkel de Wendy, "Derechos Reales", Abeledo Perrot, 2010, t. 1, p. 706; esta Sala, "Consorcio de Prop. Av. Alvarellos 3153 y Gral. Paz 5560 c. Carcacia de Gotardo, Cristina Beatriz s/ rendición de cuentas - Ordinario", 31/08/2015, voto de la Dra. Abreut). Rendir cuentas es, pues, presentar la descripción gráfica de las operaciones efectuadas, acompañada de las informaciones aclaratorias y necesarias y de los respectivos comprobantes (Fontanarrosa, Rodolfo, "Derecho Comercial Argentino, 1: Parte General", Zavalía, Buenos Aires, 1995, p. 385).

Esta cuestión hoy se encuentra zanjada en el nuevo Cód. Civ. y Com. de la Nación que fija en el art. 2067 entre las obligaciones del administrador en caso de renuncia o remoción, la de entregar los activos existentes, libros y documentación del consorcio, y rendir cuentas documentadas dentro de los 15 días hábiles (CNCiv. Sala H ,Cons. Prop. Guardia Nacional S/N Esq. Artigas 5106/96 y otro c. Administración Gómez Vidal SA s/ rendición de cuentas • 28/12/2017 - AR/JUR/96096/2017)


8) La entrega de la documentación al nuevo Administrador, libera de rendir cuentas ...?

El hecho de que el ex administrador de un consorcio haya entregado la documentación del consorcio a la nueva administración no lo exime del deber de presentar cuentas en forma puntillosa y acabada.


9) Forma de rendir cuentas

Si bien la rendición de cuentas no se halla sujeta a fórmulas sacramentales, en tanto ella constituye la demostración gráfica de la totalidad del proceso económico y jurídico de la gestión realizada, debe contener -en forma clara y precisa- las explicaciones y referencias que sean necesarias para ilustrar al dueño del negocio acerca del procedimiento utilizado y del resultado obtenido en cada operación. Supone, por lo tanto, una cuenta formal, con la doble serie de partidas que constituyen el debe y el haber, presentada con losa justificativos del caso o con las indicaciones pertinentes que tornen perfectamente comprensibles los asientos (conf. Palacio, Lino E., "Derecho Procesal Civil", t. IV , p. 267; Fassi, "Código Procesal...", t. II, p. 565; Falcón, Enrique M., "Código Procesal...", t. IV, p. 288; C. Nac. Civ., sala F, R. 118189, "Matarazzo, María Á. v. Obligado, Rafael I. s/rendición de cuentas", del 29/11/1993; entre otros).


10) Reembolso de gastos

Como el mandatario -en el caso, el administrador de un consorcio- no tiene la obligación de suministrar el dinero para los gastos que requiera el cumplimiento de su gestión, el mandante debe anticiparle las cantidades necesarias para la ejecución del mandato si aquél se las pidiera; pero suponiendo que no haya hecho uso de ese derecho, el mandante debe reembolsarle las erogaciones pertinentes. (C. Nac. Civ., sala F, 3/2/1978 - Peña y Hnos. S.A., Guillermo A. v. Consorcio Serrano 2432/34), LL on line.

Si el administrador adelantó fondos tiene derecho a la actualización e intereses desde la fecha en que se hicieron los adelantos, que fue el momento en que ese dinero salió de su patrimonio para favorecer el desarrollo de la vida consorcial, pues tratándose de un acto relacionado con la representación legal, el reintegro de lo adeudado debe considerarse desde el momento en que fue efectuado, resultando ajeno a ello el problema de la mora en rendir cuentas.  (Jurisp. C. Nac. Civ., sala K, del 27/7/1990, Isis, sum. 0001588).


11) Fondos adelantado por el Administrador

Es usual que el Administrador, durante su gestión, ante la falta de pago de expensas o de fondos suficientes, adelante de su peculio para afrontar el pago de gastos. Se genera así un crédito a favor del administrador cuyo obligado al pago es el consorcio.

Al respecto, debe afirmarse que previo a proceder a quedar expedita la acción de cobro contra el consorcio es necesaria la previa aprobación de las cuentas del administrador para que pueda determinarse si existe o no un saldo a su favor.

El Administrador no tiene obligación de adelantar fondos, por lo que en principio no debería tener crédito a su favor;  el administrador no puede convertirse en la financiera del consorcio, "pues contraría la naturaleza y espíritu del contrato de mandato, y puede originar intereses contrapuestos entre mandante y mandatario; (Gabás, Aníbal, "La aprobación de las cuentas rendidas por el administrador del consorcio, como condición de viabilidad de cobro del saldo resultante", LL 2006-A-767).

El crédito que se atribuye al administrador del consorcio frente al mismo debe surgir de la rendición de cuentas realizada por aquél y no del mero reclamo o argumento de crédito a su favor. En consecuencia, para que ese administrador pueda demandar al consorcio por dicho crédito debe haber realizado tal rendición, de la cual surja aquel saldo acreedor. (C. Nac. Civ., sala D, 4/12/1998 - Administración Pedretti S.R.L. v. Consorcio Emilio Mitre 435), LL 1999-F-357, con nota de Leopoldo L. Peralta Mariscal, DJ 2000-1-499.


12) Prescripción

La obligación de rendir cuentas del Administrador prescribe a los cinco años conforme Cód. Civ. y Com. que rige desde agosto 2015. Con anterioridad el plazo era decenal


X.- ADMINISTRADOR JUDICIAL

Corresponde que el Juez designe un Administrador judicial si existe, en principio, un enfrentamiento interno entre vecinos y administradores que acarrea un riesgo inminente de perjuicio cierto e indefensión de los integrantes del consorcio(C. Nac. Civ., sala A, 26/11/2002 - Calcabrini Uria y otros v. BHN VR. Particulares S.A.), LL 2003-A-418.


La intervención del administrador Provisional de un consorcio tiene por fin regularizar el funcionamiento de los órganos consorciales cuando posiciones incompatibles absolutas o la actitud del administrador impiden llegar a la solución a través de las vías que establece la ley (C. Nac. Civ., sala F, 7/8/1992 - Buffadossi, Roberto V. y otros v. Consorcio Warnes) LL 1992-E-1540, DJ 1993-2-156.


La designación por el juez de un Administrador provisional del consorcio sólo importa la adopción de una medida cautelar, y su procedencia es evidente cuando se demuestran las contingencias que han de superarse para lograr reunir la asamblea, destinada a la deliberación impostergable de problemas cuya propia naturaleza lo exige. (C. Nac. Civ., sala F, 7/8/1992 - Buffadossi, Roberto V. y otros v. Consorcio Warnes), LL 1992-E-1540, DJ 1993-2-156.


En los casos extremos en los cuales peligran la vida misma o la existencia del consorcio y la convivencia dentro del inmueble corresponde designar a un Administrador de oficio ajeno a los intereses de los copropietarios y de quien se había venido desempeñando en el cargo. (Jurisp. C. Nac. Civ., sala K, del 27/12/1996, Isis, sum. 0009436).


La designación de un Administrador judicial es una medida que se caracteriza por su transitoriedad, ordinariamente reflejada en su mantenimiento mientras dure la situación de emergencia que le dio origen, estando en principio limitada al lapso que se insuma en solucionar las cuestiones judiciales pendientes, sin perjuicio de que las partes puedan peticionar el cese de lo dispuesto si consideran que las condiciones que determinaran la medida se han modificado sustancialmente y la subsistencia de la misma no se justifica. (Jurisp. C. Nac. Civ., sala K, del 27/12/1996, Isis, sum. 0009437).


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