Filtraciones

FILTRACIONES, HUMEDADES y ADMINISTRADOR QUE NO DA RESPUESTA !!!

Tema repetido hasta el cansancio. Nos consultan: hace meses que padezco filtraciones y humedades  en el departamento, pero no hay caso. Lo llamo al administrador y nunca lo encuentro. Le envío e -mail y no me los contesta. Me promete enviarme el plomero y nunca aparece. Aduce que no hay dinero para reparaciones, pues hay muchos morosos por expensas y entonces no alcanza el dinero para hacer arreglos. Un sin fin de respuestas - cuando las brinda -  pero, el departamento sigue con filtraciones y humedades que para colmo se expanden por las dependencias.-  
El Administrador tiene la obligación legal de atender la conservación de las cosas y partes comunes (art. 2067 inc.c Cód.Civ. Com.). 
Ley 941 (actualizada con leyes 3254, 3291, 5932 y 5983) reglamentada por el Decreto 551/2010 de CABA. Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: 
b). Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.(incorporado por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)
El art. 160 Cód. Civ. Com. prevé la responsabilidad de los Administradores quienes responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión. 
Coincidentemente el art. 2041 inc. f) establece que son cosas y partes necesariamente comunes " ... las cañerías que conducen fluídos  o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional  ...". Debe interpretarse que los caños son comunes fuera y dentro de los departamentos , y los cables solo fuera de los departamentos.  . Alterini "Cód. Civ. y Com. Tomo IX pág.808) 
El inc. f) pondrá fin a discusiones que se generaban cuando debía cuando debía repararse un caño, y no había acuerdo sobre si se trataba de una parte propia o común.. Ahora queda claro que los caños son  son comunes "en toda su extensión" y los cables hasta su ingreso en la unidad funcional son comunes, lo que significa que el arreglo debe ser a cargo del consorcio. La conservación, mantenimiento y reparación de los tramos interiores del del cableado son  a cargo de cada propietario lKiper "Tratado de derechos reales" Tomo 1pág 572/73blas
"A efectos de evaluar el cumplimiento del Administrador del consorcio lo que se valora es la diligencia en la realización de los arreglos " (C. Nac. Civ., sala G, 2/7/1999 - Biegún de Cadoche, Electra J. v. Consorcio Avda. Scalabrini Ortiz 2067), LL 2000-C-743. 2) 
Si existen propietarios que no abonan las expensas, es obligación del Administrador procurar su cobro para cancelar las deudas y cargas del consorcio en tiempo y forma o, en su defecto, debe concertar acuerdos de pago  puesto que la alegación genérica de no existir fondos disponibles no lo excusa del incumplimiento de sus deberes, máxime cuando tales conductas se registran a lo largo de un extendido tiempo.  (Kiper "Tratado de derechos reales" Tomo 1pág. 691).
El art. 9º inc.b) Ley 941 y modif.  determina como obligación del Administrador, en el ejercicio de sus funciones, atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura. 
"Por ser el consorcio de propietarios el guardián de determinadas cosas comunes del edificio, especialmente de aquellas cuya administración, reparación, conservación, buen funcionamiento y correcto servicio y seguridad se encuentran a su cargo, habitualmente a través del Administrador, resulta responsable del daño ocasionado con origen 
en una cosa común" (Jurisp. C. Nac. Civ., sala H, del 27/5/1998, Isis, sum. 0011323). 



Comments