Expensas

EJECUCIÓN DE EXPENSAS
1.- Extraordinarias - 2.- locales - 3.- defensas - 4.-prescripción - 5.- deuda de expensas y reparaciones - 6.- obligados al pago -  7.- condominio - 8.- certificado de deuda - 9.- defensas inadmisibles  -  10.- conjunto inmobiliario - 11.- intereses - 12.- intereses
 sobre intereses - 13.- fallecimiento del propietario - 14.- bien de familia -15.- expensas ordinarias 16.- las deudas de expensas son deudas individuales 17.- domicilio del deudor de expensas 18.- se puede distribuir entre los propietarios el dinero percibido en un juicio por expensas ...? 19.- ¿es obligatorio aceptar pagos de expensas periodos actuales adeudandose expensas de periodos anteriores? 20.- puede un propietario negarse a pagar expensas en disconformidad con el monto liquidado?  21.- el propietario que gana un juicio al consorcio ¿debe pagar expensas por los gastos derivados de ese juicio?  22.- responsabilidad de los consorcistas por sentencia contra el consorcio23.- ¿declaración de quiebra de  un propietario por deudas por expensas? 24.- ¿puede votar en la asamblea  el propietario deudor  de expensas? 25.- se debe reparar la unidad del propietario que adeuda expensas? 26.- herencia vacante ¿como se cobra expensas? 27.- nulidad de ejecucion de expensas contra propietario  fallecido 28.- interrupcion de la prescripcion por inicio de juicio sucesorio del propietario deudor 29.- escribano responsable por retencion de deuda por expensas ...? 30.- daño moral por inclusion en listado de propietarios morosos ...? 31.- la ejecucion por expensas continua pese a la cesion del inmueble a un tercero 32.- nulidad ejecucion de expensas por muerte del condomino 33.- ejecucion contra uno solo de los condominos 34.- falta de legitimacion por ser casado - improcedenci 35.- rechazo de la nulidad por deposito insuficiente 36.- excepcion de pago - rechazo 37.- convenio de liquidacion por divorcio - inmueble adjudicado al otro cónyuge 38.- pago de las expensas correspondientes al mes en curso cuando se adeudan períodos anteriores? 39.- ¿se libera el condómino pagando sólo su parte proporcional de expensas? 40.- fallecimiento del propietario ¿como se cobra expensas? 41.- ¿la liquidación mensual de expensas exime al administrador de rendir cuentas? 42.- ¿eximición de pago de algunos rubros de expensas?

1.- EXTRAORDINARIAS
El propietario tiene la obligación de pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias. que son aquellos gastos importantes e imprevistos, que no ocurren regularmente, como por ejemplo, la indemnización por despido del encargado, o la necesidad de hacer una reparación de cierta envergadura, obras nuevas y/o  mejoras que benefician a todos. A diferencia de las expensas ordinarias, las extraordinarias deben ser decididas por al asamblea.

2.- LOCALES
La medida de contribución de las expensas queda librado al reglamento quien fija la determinación del porcentaje de cada unidad. Sin embargo el  Código, establece que se puede eximir parcialmente del pago de expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios. Generalmente esta referido a los locales. La eximición parcial debe ser decidida por la asamblea por unanimidad. De no lograrse se puede acudir a la justicia.

3.- DEFENSAS
En el juicio por ejecución de expensas, los propietarios no pueden oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contar el consorcio, excepto compensación. Si el propietario tiene deuda de expensas puede vender su unidad pero no se libera de la deuda devengada hasta ese momento. El consorcio puede exigirle el pago aún cuando haya dejado de ser propietario de la unidad funcional. 

4.- PRESCRIPCION
El plazo de prescripción respecto de expensas adeudadAs es de dos años desde que CAda cuota es exigible. Dicho término queda sometido a las causales de suspensión e interrupción de la prescripción (reclamo por carta documento, reconocimiento de deuda o inicio de juicio) 

5.- DEUDA DE EXPENSAS Y REPARACION DE LA UNIDAD
El deudor de expensas, tiene derecho a exigir reparaciones en su unidad ...? Hay opiniones doctrinarias y jurisprudencia encontradas. Hay quienes afirman que la falta de reparación de la unidad no autoriza a dejar de pagar las expensas y que en un juicio de ejecución no pueden oponer como defensa la falta de reparaciones sino que dicho derecho lo debe hacer valer el propietario en otro juicio. Otros, afirman que son deudas independientes y que el consorcio no se libera de su obligación de  reparar partes comunes  aduciendo la falta de pago de expensas.  

6.- OBLIGADOS AL PAGO
Además del propietario y sin que implique liberación de éste, están obligados al pago de expensas, todos los poseedores por cualquier título, por ejemplo, el usufructuario, el poseedor con boleto de compraventa. No incluye al locatario ni al comodatario pues no son poseedores. El locatario no está obligado aunque haya asumido esa obligación en el contrato de alquiler, pues se trata de un contrato entre locatario y propietario, çajeo al consorcio, aunque pueda pagarlas voluntariamente.  El art. 1209 Cód.Civ. Com. establece que el locatario no está obligado a pagar expensas extraordinarias aunque se hubiese pactado lo contrario en el contrato de locación.

7.- CONDOMINIO
En el caso que una unidad fuese propiedad de varios condóminos, ninguno de ellos se libera pagando su parte, pues la cancelación se logra solo mediante el pago del importe total. Obviamente el condómino que paga toda la deuda tiene derecho a reclamar a los otros condóminos

8.- CERTIFICADO DE DEUDA 
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es título ejecutivo para iniciar juicio. El rubro intereses debe reclamarse, pero se advierte con mucha frecuencia que en el certificado de deuda de expensas también se liquidan intereses a la tasa fijada por el consorcio. Se recomienda que en el certificado sólo conste la deuda por capital nominal, mes a mes, dado que los intereses lo fijará el juez y se liquidará en la etapa posterior a la sentencia. 

9.- DEFENSAS INADMISIBLES 
En el juicio ejecutivo no se discute la causa de la obligación. Por ello está vedado cuestionar las cláusulas del reglamento, o la ausencia de intimacion previa,  ni la validez de asambleas , etc. En el caso que el demandado  oponga excepción de inhabilidad de título deberá además negar la existencia de la deuda, negativa que debe estar fundada, pues no se acepta la mera invocación formal de negativa de deuda. 

10.- CONJUNTO INMOBILIARIO
Procede la vía ejecutiva cuando se trata de un conjunto inmobiliario que no se encuentra sometido al derecho real de propiedad horizontal...?. Previamente deben adecuarse al régimen de propiedad horizontal en la IGJ 

11.- INTERESES
Señala la jurisprudencia que en materia de percepción de expensas comunes el criterio para la fijación de los intereses debe ser severo, a fin de propender al cumplimiento exacto de las deudas que mantienen los consorcistas por ese concepto, dado su trascendencia para la vida del ente; de allí que la pauta es más generosa que en otros tipos de créditos y que, por ello, se admiten réditos a una tasa más elevada. Es que debe ponderarse la especial protección que tradicionalmente ha rodeado el cobro de las expensas comunes, en atención a la importancia que reviste la puntualidad de estas contribuciones para la subsistencia misma del consorcio de propietarios que organiza. En Capital Federal la Cámara de Apelaciones Civil en sus diversas Salas, propone en general, como tasa de interés el 3% mensual. La tasa que fije el reglamento o decida una asamblea puede ser modificada por el juez.

12.- INTERESES SOBRE INTERESES 
Se advierte con mucha frecuencia que en las liquidaciones de expensas cuando existen deudas, los administradores computan intereses sobre intereses. Dicho mecanismo se llama anatocismo y, en principio está  prohibido, salvo que se demande judicialmente y en este casi opera desde la notificación de la demanda o cuando la deuda se liquide judicialmente. 

13.- FALLECIMIENTO DEL PROPIETARIO
El consorcio acreedor por expensas del propietario fallecido, puede iniciar su proceso sucesorio para determinar fehacientemente quienes son sus herederos. Las ejecución de expensas devengadas  antes del fallecimiento tramita por fuero de atracción ante el juzgado del sucesorio; las posteriores ,  están a cargo de los herederos y por ende son ajenas al causante y tramitan por ante el jugado sorteado.

14.- BIEN DE FAMILIA
Carece de relevancia la inscripción como bien de familia de la unidad  funcional, pues  igual se puede ejecutar. Carece de igual relevancia que la deuda de expensas se devengue después de la inscripción del bien de familia pues resulta igualmente ejecutable cuando se trata de una deuda de expensas.


15.- EXPENSAS ORDINARIAS
El segundo párrafo del art. 2048 incluye gastos necesarios para la conservación del edificio que, en consecuencia, no requieren aprobación previa por la asamblea; son efectuados y liquidados por el administrador de conformidad con las pautas reglamentarias.
La norma no especifica qué conceptos se incluyen entre las denominadas expensas ordinarias de administración y reparación de las partes y bienes comunes, haciendo sólo referencia a las obligaciones impuestas al administrador en cumplimiento de sus funciones (seguros de incendio, de responsabilidad civil, de accidentes de trabajo, seguros médicos, etc.) y a aquellas necesarias para instalar vías de evacuación y de acceso para personas con discapacidad.

16.- LAS DEUDAS DE EXPENSAS SON DEUDAS INDIVIDUALES
Resulta frecuente, existiendo deudas , que al intentar pagar el último mes  de expensas, el administrador intente imputar el pago a intereses, gastos u honorarios y/o períodos anteriores.  
Debemos tener en cuenta que aunque se acumulen varios períodos impagos por expensas comunes, cada deuda conserva su individualidad, porque no se trata de una obligación única que se divide en cuotas, sino de varias obligaciones independientes y el consorcio no puede rehusar el cobro de una de ellas porque el consorcista no le paga las demás. 
Cada obligación de pago por expensas debe ser apreciada separadamente. Respecto de cada una de ellas es funcional el principio de integridad, pues se está ante obligaciones distintas que nacen sucesivamente, mes a mes. Otorgar recibo por pago de expensas por el mes en curso, no implica neecsariamente inexistencia de deuda de fecha anterior.  

17.- DOMICILIO DEL DEUDOR DE EXPENSAS
En el marco de una ejecución de expensas, resulta procedente notificar la demanda en el domicilio correspondiente a la unidad del inmueble en cuestión, teniendo en cuenta que, siendo el ejecutado el titular del inmueble referido, resultan aplicables las disposiciones del Reglamento de Copropiedad y Administración en cuanto establecen la validez de la notificación efectuada en la unidad funcional que el propietario tenga en el edificio si no se denunciara un domicilio especial para dirigirla en caso de que no resida mas en la finca y que el accionado no acreditó haber denunciado domicilio especial alguno.
El art. 2046 Cód. CViv. Com. dice: - Obligaciones. El propietario está obligado a: f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
De lo cual se desprende que si NO ha notificado otro domicilio, mantiene plena validez el domicilio de la unidAD funcional, aunque no viva allí. 

18.- SE PUEDE DISTRIBUIR ENTRE LOS PROPIETARIOS EL DINERO PERCIBIDO EN UN JUICIO POR EXPENSAS ...?
El día que el propietario moroso paga su deuda, o le es rematado su departamento para cobrarla, ese dinero que se percibe pertenece al consorcio de propietarios. Puede ocurrir que se esté proyectando repartir el importe de una deuda acumulada durante varios años y algunos copropietarios hayan ingresado al Consorcio hace solo unos meses. Ello será fuente de discusiones.  
Para evitar controversias sobre tales cuestiones lo más aconsejable y menos conflictivo, es la utilización del dinero para obras de mantenimiento y conservación. 
Si el edificio no  necesita tales obras , ese dinero puede a) pasar a integrar el fondo de reserva b) ser consumido mediante una reducción de las expensas  o directamente aplicarlo al pago íntegro de expensas, por lo cual todos los propietarios no pagarán expensas durante algunos meses. (cfr:Orfila "Consorcios" 4º ed. p. 247)

19.- ¿ES OBLIGATORIO ACEPTAR PAGOS DE EXPENSAS PERIODOS ACTUALES ADEUDANDOSE EXPENSAS DE PERIODOS ANTERIORES?
Aunque se acumulen varios períodos impagos por expensas comunes, cada deuda conserva su individualidad, porque no se trata de una obligación única que se divide en cuotas, sino de varias obligaciones independientes y el consorcio no puede rehusar el cobro de una de ellas porque el consorcista no le paga las demás. Cada obligación de pago por expensas debe ser apreciada separadamente; respecto de cada una de ellas es funcional el principio de integridad, pues se está ante obligaciones distintas que nacen sucesivamente, mes a mes .
Al haberse establecido en el reglamento de copropiedad y administración el pago de expensas por períodos mensuales, las devengadas en cada uno de esos períodos importan obligaciones independientes, que conservan su individualidad y pueden por ende cumplirse en esa forma, pagando unas y dejando otras impagas 

20.- PUEDE UN PROPIETARIO NEGARSE A PAGAR EXPENSAS EN DISCONFORMIDAD CON EL MONTO LIQUIDADO? 
Es admisible la negativa a pagar expensas o la discusión del monto de las expensas?. Es bastante habitual que uno o varios consorcistas manifiesten su protesta contra el consorcio, contra el consejo de propietarios o contra el administrador por un medio muy simple: dejando de abonar las expensas ¿Es admisible tal conducta?
Para el correcto funcionamiento del consorcio es absolutamente indispensable que se cuente con el aporte de todos,  pues el faltante deberá ser desembolsado por otros.
En consecuencia, parece imposible que pueda aceptarse la actuación unilateral de un copropietario, quien actúa por vías de hecho o haciéndose justicia por mano propia.
De ahí que un consorcista no pueda alegar deficiencias de la administración, que la liquidación es incorrecta o excesiva, que no se le efectúan las reparaciones que se le adeudan o que se desea compensar las por él  realizadas ni invocar cualquiera otra irregularidad o requerimiento a fin de abstenerse de pagar. La vía para hacer los reclamos es otra diversa, dada por la acción correspondiente a cada caso. Es decir, no es que un consorcista deba admitir actitudes prepotentes ni arbitrarias del administrador, sino que para contrarestarlas debe acudir a las vías legales (consignación de expensas) Mientras tanto y durante todo el lapso, conforme al certificado expedido por el administrador procederá el cobro compulsivo sin que pueda el consorcista oponer en el juicio ejecutivo razones causales para no sufragar los gastos debidos. (cfr:Highton Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, pág. 423, 424 y 425
 
21.- EL PROPIETARIO QUE GANA UN JUICIO AL CONSORCIO ¿DEBE PAGAR EXPENSAS POR LOS GASTOS DERIVADOS DE ESE JUICIO? 
Perdido un juicio por el consorcio, la deuda se paga previa recaudación por vía de expensas, a cuya satisfacción todos deben contribuir. Es habitual la creencia que el propietario que ganó un litigio contra el consorcio, no le correspondería contribuir con el  aporte al gasto común (expensas) de dicho juicio. 
Dicho criterioo es errado, ya que, siendo integrante del consorcio, le corresponde contribuir cuando la reparación esté  a cargo de la comunidad: si todo consorcista tiene que contribuir a la reparación en general según la proporción establecida en el reglamento, no surge de ninguna norma o principio que ni siquiera quien se beneficie con el gasto común se vea eximido de pagar su parte. Los gastos se hacen a costa de todos los propietarios, inclusive del perjudicado, pues no son los demás sino el consorcio quien paga por vía de expensas, aunque sea con criterio indemnizatorio (Conf. Highton-Alvarez Juliá- Leiva Fernández- Lambois- Arata- Sgrilleti, Responsabilidad civil. Administradores. Consorcistas. Vecinos. Teoría y práctica, p.34 Highton "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad"p. 403/404/405. ). Para obtener una sentencia en que solamente pagaran los demás, debería tenerlos personalmente demandados y condenados.  

22.- RESPONSABILIDAD DE LOS CONSORCISTAS POR SENTENCIA CONTRA EL CONSORCIO
Cuando se ejecuta una sentencia contra un consorcio de propietarios, no procede la traba de embargo sobre partes comunes en tanto éstas pertenecen a los copropietarios en forma indivisa, son indispensables para el funcionamiento del sistema y resultan inescindibles de las partes privativas. Es viable la traba de medidas cautelares sobre la recaudación de expensas comunes o el fondo de reserva, pero si éste no existe o es insuficiente para cubrir la deuda, el ejecutante para hacer efectivo el crédito deberá ejecutar directamente las unidades. Desde esta posición los acreedores del consorcio serían acreedores de los copropietarios, pero estos últimos responderán por partes iguales , sin perjuicio de repartir luego la deuda en la proporción asignada para el pago de las expensas comunes  (cfr: CNCiv. Sala “L”· Tejerína c/Cons. Ayacucho 832 28-2-06 Lexis 10/9755) 

23.- ¿DECLARACIÓN DE QUIEBRA DE  UN PROPIETARIO POR DEUDAS POR EXPENSAS?
El consorcio de propietarios se encontyraría legitimado para pedir la quiebra de un copropietario que adeuda expensas cuando el monto supera el valor de la unidad funcional.
“En aquellos supuestos en que el consorcio ya hubiere iniciado la ejecución de expensas al momento de solicitar la valuación del inmueble tomare conocimiento  de que éste es inferior a lo adeudado, estaría habilitado para pedir la quiebra del copropietario y de esta manera poder hacer efectivo su crédito agrediendo al resto del patrimonio de éste” (Costantino – Canestrini – Fortín – Gimenez Bauer – “Quiebra del consorcio de propietarios y de los consorcistas por deudas consorciales. Su factibilidad” E.D. 174-1006).

24.- ¿PUEDE VOTAR EN LA ASAMBLEA  EL PROPIETARIO DEUDOR  DE EXPENSAS?
En una oportunidad he observado que un copropietario participaba activamente en una asamblea del Consorcio, apoyando que se efectuaran una serie de mejoras en el edificio que obviamente implicaban desembolsos de dinero, hasta que otro copropietario, bastante molesto, le dice: "claro ... gastemos ...  total vos dejaste de pagar las expensas"
Y aquí surge el interrogante: ¿puede participar y votar en la asamblea el copropietario deudor moroso de expensas?. El primer paso consiste en acudir al Reglamento de Copropiedad para ver que dice al respecto: si el Reglamento lo prohíbe, en principio, el copropietario no podrá votar en la asamblea. 
Pero la cuestión se torna más complicada  cuando el Reglamento guarda silencio frente a este tema. 
Hubo fallos que sostuvieron que el derecho de deliberar y votar en las asambleas es inherente a la calidad de miembro del consorcio y no debe ser restringido directa ni indirectamente.  
También han dicho los jueces que el voto en la asamblea de consorcistas es un derivado de la condición de propietario, pero también del estricto cumplimiento de las obligaciones inscriptas en el reglamento. Es un principio general de derecho que no se puede pretender recibir si a su vez no se da, y en esto media una razón de buena fe y moral. No pueden gozar del derecho al voto los consorcistas morosos, ..."

25.- SE DEBE REPARAR LA UNIDAD DEL PROPIETARIO QUE ADEUDA EXPENSAS?
¿Puede un propietario eximirse del pago de las expensas, cuando el consorcio se abstiene de reparar su unidad? o ¿puede el consorcio ampararse en el incumplimiento en el pago de expensas para no cumplir con las reparaciones necesarias en la unidad de propietario?
Existen opiniones encontradas en distintos fallos de la misma Cámara de Apelaciones en lo Civil:
En un juicio  se dispuso que debe  rechazarse la demanda de daños y perjuicios entablada por un copropietario contra el consorcio -en el caso, por filtraciones en su unidad funcional provenientes de partes comunes del edificio-, si el actor está en mora en el pago de las expensas comunes desde hace años, lo que motivó una ejecución en su contra, pues el copropietario que no cumplió con el pago de expensas no puede constituir en mora al Consorcio  mientras no se allane a pagar. (cfr: CNCiv.Sala "M"01/07/2002, "José Thenee S.A. c/Consorcio de Prop. Av. Belgrano 766/68/74" La Ley 2002- D, 690,
 (arts. 510 y 1201, Cód. Civil ) En dicho juicio prevaleció el criterio que establece que en la solución de los conflictos entre copropietarios del consorcio cabe atender al interés de la comunidad, procurando que la solución no beneficie a algunos propietarios en desmedro de otros". 
En otro juicio se sostuvo que "Corresponde rechazar la demanda entablada por un copropietario contra el consorcio por los daños que padeció su unidad funcional debido a ciertas filtraciones provenientes de partes comunes, si el mismo propietario se hallaba en mora en el cumplimiento de su obligación de pagar expensas por un período de muchos años -en el caso, más de ocho años-, pues, el deudor que no cumplió con su débito no puede constituir en  mora a la parte contraria mientras no se allane a hacerlo. (CNCiv. Sala "J", 31/05/2005, "Baldacci, Nora I. c/Consorcio de Propietarios Ayacucho 489/99, DJ. 19/04/2006, 1041,)
En otro fallo  se sostuvo que "Es responsable el consorcio de propietarios demandado por los daños y perjuicios sufridos en el departamento del actor, por la falta de reparación de filtraciones provenientes de la terraza y cañerías de propiedad común, no obstante adeudar éste expensas comunes de su unidad funcional si, como en el caso, desde el incumplimiento del accionante ya hacía más de un año que el departamento sufría las consecuencias de las deficiencias de los sistemas propios del consorcio. Este fallo valoró, que fue el Consorcio quien incumplió primero las obligaciones a su cargo y después de ello el propietario dejó de abonar. (CNCiv.Sala "L" "Sanjuan, Adela C. c/Consorcio de Prop. Gascón 548/50/52/56/58/60", 06/02/2003, La Ley 2003- D, 936).
 También ha dicho la jurisprudencia  que El consorcio demandado por el deterioro en una unidad -en el caso, debido a filtraciones, grietas y humedad- no puede eludir su obligación de reparar los espacios comunes con la excusa de que la actora no paga las expensas, pues jurídicamente no existe correlación entre el abono de cada uno y la necesidad de conservación y además son dos acciones independientes porque el objeto procesal de una es totalmente distinto del otro. (CNCiv.Sala F, 07/03/2005, "Perez, Delfina c/Consorcio de Propietarios Galicia 670", La Ley 2005-C, 846- DJ. 2005-2, 582).
En conclusión: advertimos posiciones contrapuestas ...

26.- HERENCIA VACANTE ¿COMO SE COBRA EXPENSAS)
Puede suceder que una unidad adeude expensas y que su propietario hubiese fallecido, incluso sin dejar herederos. Se trataría de una herencia vacanre.
En ese caso, el Consorcio en primer lugar debería obtener la declración judicia de herencia vacante respecto del deudor fallecido.  
En segundo lugar el consorcio debe  la ejecución de expensas contra la sucesión declarada vacante.  Como el propietario está fallecido y no tiene herederos la curadora oficial representa a la herencia vacante

27.- NULIDAD DE EJECUCION DE EXPENSAS CONTRA PROPIETARIO  FALLECIDO
La circunstancia de que el proceso -en el caso, una ejecución de expensas- haya sido promovido y sustanciado con posterioridad al deceso de la demandada, justifica la declaración, aún de oficio, de la nulidad de las actuaciones, al verificarse la existencia de un vicio capaz de provocar una nulidad absoluta, por estar afectadas las garantías y derechos reconocidos por la Constitución Nacional, dada la concurrencia de falencias, irregularidades y vicios de afectan los actos procesales cumplidos, que deben descalificarse como actos válidos.

28.- INTERRUPCION DE LA PRESCRIPCION POR INICIO DE JUICIO SUCESORIO DEL PROPIETARIO DEUDOR
Con el nuevo Cód. Civ. y Com qie ride desde el 1 de agosto 2015 el palzo de prescripción d elas expensas es de dos (2) años. Tener en cuenta que las expensas son obligaciones independienetes entre sí,que se van devengando mes a mes.  La interposición de demanda judicial interrumoe (borra) el plazo de prescripción. 
La juriprudencia ha sostenido que en una ejecución de expensas, resulta procedente otorgar efecto interruptivo del curso de la prescripción a la promoción, por parte del acreedor, del juicio sucesorio del obligado al pago de las expensas, pues si bien dicho proceso ya había sido iniciado por un heredero, se trata de un acto procesal que evidencia que el acreedor reclamante no ha abandonado su crédito.

29.- ESCRIBANO RESPONSABLE POR RETENCION DE DEUDA POR EXPENSAS ...?
El adquirente de un inmueble demandó a un escribano persiguiendo el resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de la demora del notario en depositar en un expediente judicial el importe adeudado por expensas comunes, el cual le había sido retenido oportunamente al vendedor y que a causa de la demora fue reclamado al actor. El juez de grado admitió el reclamo. La Cámara confirmó la decisión. (CNCiv. Sala C  "M. De Santin, Aida c. M., H. O. • 26/11/2009
 AR/JUR/66686/2009)"

30.- DAÑO MORAL POR INCLUSION EN LISTADO DE PROPIETARIOS MOROSOS ...? 
La demanda por daños y perjuicios interpuesta por los ocupantes de departamentos contra el Consorcio de Propietarios, por incluir sus nombres como titulares de unidades en mora, colocando para ello un listado de morosos en lugares comunes del edificio, es improcedente, toda vez que el tenor de dicho documento no resultó injurioso, máxime cuando fueron los propios accionantes quienes obraron con culpa tanto al incumplir con la obligación de abonar las expensas como también al comportarse, de forma sostenida, como titulares de los inmuebles, lo que pudo generar dudas sobre su real situación jurídica. (CNCIv. Sala J 
Scinto, Leonardo Antonio y otro c. Consorcio de Propietarios Demaría 4550 s/daños y perjuicios • 20/10/2011 AR/JUR/67332/2011).

31.- LA EJECUCION POR EXPENSAS CONTINUA PESE A LA CESION DEL INMUEBLE A UN TERCERO
Procede continuar con la ejecución de expensas respecto de los períodos por los cuales progresó el reclamo contenidos en la sentencia de remate, pues aun cuando el inmueble embargado hubiese sido transferido, los derechos del adquirente del bien cautelado quedan supeditados al resultado del proceso en el cual se dispuso la medida, máxime cuando el acreedor embargante es un tercero respecto del contrato de compraventa del inmueble embargado, el cual le resulta inoponible, y el comprador asumió la medida trabada. (CNCiv. sala G "Consorcio de Propietarios Av. Rivadavia 2226/30 c. Cid, Aldo • 17/07/2008 -  AR/JUR/6805/2008).

32.- NULIDAD EJECUCION DE EXPENSAS POR MUERTE DEL CONDOMINO
Corresponde declarar la nulidad de todo lo actuado respecto del condómino del inmueble objeto de una ejecución de expensas que fue codemandado, pues, conforme la época de su defunción y la fecha de los períodos reclamados, la deuda no le correspondía a él, sino a sus herederos en tal calidad. (CNCiv., Sala C  "Consorcio de Prop. Rodríguez Peña 203 c. Díaz, Marcelino Armando y otra • 13/03/2006"  AR/JUR/10366/20)

33.- EJECUCION CONTRA UNO SOLO DE LOS CONDOMINOS
Es admisible dirigir la ejecución de las expensas impagas contra uno solo de los comuneros reclamándole el pago del total de lo debido, pues la obligación de pagar expensas es indivisible y cuando una unidad funcional no corresponde a un propietario individual, sino a condóminos, cualquiera de ellos puede ser ejecutado por el todo, sin perjuicio de la acción recursoria que pueda ejercer contra los restantes deudores.
Es posible dirigir la ejecución de expensas contra uno solo de los comuneros, reclamándole el pago total de lo debido, aunque ese alcance de la obligación no importará, en modo alguno, la posibilidad de pretender la ejecución forzada de todo el inmueble, sino únicamente de la parte indivisa que a aquél corresponde. (CNCiv. Sala E "Consorcio de Prop. Av. Corrientes 5361/67 c. Apelson de Levy, Nelida • 26/05/2005" e: AR/JUR/8741/2005)

34.- FALTA DE LEGITIMACION POR SER CASADO - IMPROCEDENCIA
Es procedente el rechazo de la excepción de falta de legitimación pasiva deducida por la deudora en un juicio por ejecución de expensas, si como emerge del asiento de la documentación registral y del informe correspondiente del órgano dominial resulta ser la persona especialmente habilitada por la ley para asumir la calidad de demandado con referencia a la materia concreta sobre la cual versa el proceso, no obstando a ello la circunstancia de que el titular dominial al adquirir el bien fuera casado, (CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA K Cons. de Prop. Avda. Belgrano 1836/8 c. Guidi, Rodolfo Eugenio y otro • 19/05/2005 AR/JUR/9982/2005)

35.- RECHAZO DE LA NULIDAD POR DEPOSITO INSUFICIENTE
Corresponde confirmar la resolución que desestimó el pedido de nulidad de la ejecución de expensas toda vez que en el escrito en el que la ejecutada promueve el incidente respectivo no depositó ni ofreció depositar la suma reclamada y, además, omitió deducir las excepciones que eventualmente se hubiera creído con derecho a oponer, ya que su sola mención resulta insuficiente .(CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA E Cons. Prop. Arenales 1115 c. Colsevol S.A. • 15/02/2005 Cita Online: AR/JUR/9979/2005)

36.- EXCEPCION DE PAGO - RECHAZO
CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA C
Consorcio Defensa 649/73 c. Propietario Unidad Funcional Defensa 649 • 30/11/2004 Cita Online: AR/JUR/7115/2004
Procede confirmar la resolución del juez de grado que rechazó la excepción de pago total y ordenó llevar adelante la ejecución de las expensas, si no surge acreditado que la deudora hubiera acordado con el consorcio la liberación de la obligación asumida en la asamblea en la que voluntariamente se comprometió a abonar una suma de dinero mensual hasta que se definiera la controversia suscitada entre ambas partes respecto de la contribución que por gastos comunes le corresponde y su participación en determinados rubros, pues la decisión unilateral de dejar de abonar lo convenido, obsta a que se considere extinguida la obligación de pagar la suma mencionada.

37.- CONVENIO DE LIQUIDACION POR DIVORCIO - INMUEBLE ADJUDICADO AL OTRO CÓNYUGE
El deber de contribuir al pago de las expensas comunes subsiste mientras se tenga la titularidad del departamento sujeto al régimen de propiedad horizontal -arts. 8° y 17, ley 13.512 (Adla, VIII, 254)-, aun cuando el mismo, en virtud del convenio de liquidación de la sociedad conyugal, resulte adjudicado al cónyuge del propietario, mientras no se efectúe la transferencia dominial a nombre de aquél, pues la citada obligación sigue siempre al dominio del bien.. CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA K Consorcio de Prop. Country Club Newman c. Etcheverrigaray, Martín J. y otro • 16/05/2003 Cita Online: AR/JUR/1547/2003

38.- PAGO DE LAS EXPENSAS CORRESPONDIENTES AL MES EN CURSO CUANDO SE ADEUDAN PERÍODOS ANTERIORES?
Muchos administradores entienden que el propietario no tiene derecho a pagar el último mes de expensas cuando debe meses anteriores. Solo aceptan el pago íntegro de todos los períodos, con fundamento en que el acreedor no está obligado a recibir pagos parciales y, que el apgo del último mes hace presumir el pago de los meses anteriores-
La doctrina y jurisprudencia ha entendido que las expensas comunes se tratan de obligaciones individuales, autónomas, independientes unas de otras, que nacen mes a mes, aunque siempre tengan una misma causa. 
En las las obligaciones periódicas —como son las deudas por expensas comunes—  no rige la presunción de pago de la cuota anterior al pagarse la posterior, que sólo se aplica respecto de una misma deuda que se halla fraccionada y no de obligaciones independientes, como son las periódicas, que brotan o germinan por el trascurso del tiempo, como son las expensas. 
En materia de expensas comunes, se está ante distintas obligaciones independientes donde el acreedor no puede rehusar el cobro de una de ellas porque no se le pagan las demás. Cada obligación debe ser apreciada separadamente y es con relación a cada obligación que funciona el principio de integridad, pues se está ante obligaciones distintas, que nacen sucesivamente prorrata temporis, en función de períodos diferentes. Aunque se acumulen varios períodos impagos, cada deuda conserva su individualidad porque no se trata de una obligación única que se haya dividido en cuotas sino de varias obligaciones. Las deudas por expensas comunes no pierden su individualidad por la circunstancia de que el acreedor las incluya en una única demanda judicial. 

39.- ¿SE LIBERA EL CONDÓMINO PAGANDO SÓLO SU PARTE PROPORCIONAL DE EXPENSAS?
El pago debe ser el equivalente al devengado por aquélla en su totalidad, y no la proporción que cada propietario tiene en particular (conf. CNCiv. Sala I, expte. 45155 de 7/97; Gabas, Alberto A., "Manual teórico práctico de propiedad horizontal", p. 399; C. Nac. Civ., sala A, del 12/12/94, LL 1995-C-169 y ss.). De allí que no es posible autorizar a los distintos obligados a liberarse de la obligación ofreciendo sólo su parte en el pago, pues éste sería un pago parcial y como tal es de exclusivo resorte del consorcio aceptarlo. (C. Nac. Civ., sala I, 26/12/1997 - Consorcio Junín 1343 v. Sabaté Zinny, Jorge s/suc.). JA 1998-III-493. 

40.- FALLECIMIENTO DEL PROPIETARIO ¿COMO SE COBRA EXPENSAS?
CNCiv. Sala "G" 22-2-07 Consorcio de Prop. Hipólito Yrigoyen 632/636/640 c. Iturraspe Rodríguez de Risso Patrón, María R. D. y otros Diario La Ley 24/05/2007, pág.6    
Si el crédito por expensas reclamado al promover la ejecución se devengó con bastante posterioridad al fallecimiento de quien figura como titular registral de la unidad afectada al régimen de propiedad horizontal, por lo que no se trata de una deuda propia y personal de la causante, sino que se ha devengado en cabeza de sus descendientes que en tanto herederos forzosos entraron en la posesión de la herencia de pleno derecho desde el día de su muerte, corresponde establecer que el juicio sucesorio no ejerce fuero de atracción, 
Dado que la obligación de pagar expensas es indivisible, cuando la unidad funcional no corresponde a un propietario individual, sino a coherederos, cualquiera de ellos puede ser ejecutado por el todo, sin perjuicio de la acción recursoria que pueda ejercer contra los restantes deudores, en tanto dicha característica de obligación indivisible hace inaplicable el principio de división de las deudas de pleno derecho que rige en materia sucesoria. 
Vale decir que no se trata en esencia de una deuda propia y personal de la causante, sino que se ha devengado directamente en cabeza de sus descendientes que, en tanto herederos forzosos, entraron en posesión de la herencia de pleno derecho el día de su muerte, "sin ninguna formalidad ni intervención de los jueces", continuando su persona como propietarios de todo lo que la difunta era propietaria Por lo tanto, si la obligación de pagar las expensas es indivisible, cuando la unidad funcional no corresponde a un propietario individual, sino a condóminos o coherederos, cualquiera de ellos puede ser ejecutado por el todo, sin perjuicio de la acción recursoria que pueda ejercer contra los restantes deudores.

41.- ¿LA LIQUIDACIÓN MENSUAL DE EXPENSAS EXIME AL ADMINISTRADOR DE RENDIR CUENTAS?
Las liquidaciones mensuales de expensas NO constituyen rendiciones de cuentas, y que el control y aprobación de trabajos como apropiados en precio y calidad o como efectuados, sea por los propietarios o por los integrantes del Consejo de Administración, no implica aprobación de cuentas ni cuentas finiquitadas, las cuales deben presentarse a la asamblea.
En tal sentido, los precedentes jurisprudenciales indican que "En virtud de la relación de mandato que se da entre el administrador del consorcio de copropietarios y éste, las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista, no configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la rendición de cuentas que debe realizar aquél al finalizar su gestión" (C. Nac. Civ., sala A, 8/5/84, LL 1984- C-457). 
Es que "Es el consorcio de copropietarios quien se encuentra habilitado para requerir la rendición de cuentas en los términos del art. 1909 CC.  El administrador del consorcio debe presentar la rendición de cuentas a la asamblea, y los consorcistas sólo a través de ella puede ejercer sus facultades impugnativas" (C. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 11/11/88, Isis n. 0000569).

42.- ¿EXIMICIÓN DE PAGO DE ALGUNOS RUBROS DE EXPENSAS?
Código Civil y Comercial: art. 2049.- " ...El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones." (Referido en general a los locales con salida independiente)
Es posible eximir a un copropietario de la obligación de pagar ciertas expensas por servicios que no está absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar. Ante el pedido de eximición de contribución a los gastos comunes debe distinguirse el pago de servicios que no se prestan, ni permite la estructura del edificio que puedan prestarse a la unidad de determinado copropietario, de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en general; respecto de los primeros, puede ser eximido el propietario que lo reclama; respecto de los segundos, no, ya que ello atañe a la preservación física de bienes de propiedad común, más allá de que no obtenga particularmente utilidad o beneficios en razón de su utilización. (LOPEZ DE LUCINI, MARIA ELENA c/CONSORCIO GUAYAQUIL 200  s/SUMARIO  16/09/91  C. 086645 Civil - Sala F).
Para ser eximido del pago ñarcial de ciertos rubros se debe promover la reforma del reglamento de copropiedad por asamblea y recién fracasada esa vía podrá reclamar el amparo judicial si la decisión de la asamblea fuese arbitraria o injusta (CNCiv. Sala "D" 2-216; Sala "F" ED 39-289 ; Sala "B" ED 1-535; de acuerdo Gutierrez Zaldivar nota en LL 137-486).
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