Destino de la Unidad

VIOLACION AL DESTINO DE LA UNIDAD FUNCIONAL

Establece el art. 2047 Cód. Civ. y Com.Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral  o a fines distintos de los previstos en el reglamento de propiedad horizontal. 
A su vez el art. 2069 Cód. Civ. Com. determina:  Infracciones.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local...
Hay que ver el texto del reglamento. Está el caso en el que la cláusula admite un solo destino (generalmente el de vivienda) 
O excluye específicamente otros destinos (asociados con actividades comerciales o industriales.
O excluye específicamente unos destinos sobre otros.
O menciona una actividad dentro de un género (comercial, medicinal)
O se refiere a distintos destinos según la ubicación de la unidad funcional. 
Podría ser que la cláusula reglamentaria refiera a un destino específico,  y no a una prohibición expresa. 
El destino podría establecerse implícitamente o inferirse del comportamiento de los copropietarios  el que consentido durante largo tiempo,  faculta a interpretar como permitido un destino que no surge explícitamente del reglamento, o la inexistencia de  una prohibición expresa  de determinado destino.  (Highton "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad" p. 255).
Ante una cláusula que arroje dudas corresponde una interpretación en "beneficio de la comunidad teniendo en miras el interés general de los propietarios por encima del particular del comunero"  CACC San Isidro Sala I. JUBA B 700542
Tampoco puede soslayarse  si la situación atenta contra las restantes pautas del art. 2047, tales como la tranquilidad, la normal tolerancia y la seguridad del inmueble. 
Los fallos han dicho: "Cabe hacer lugar a la demanda iniciada por el consorcio contra el dueño de una unidad funcional la que era utilizada como consultorio profesional, si de la interpretación armónica del reglamento, surge que a través de la enumeración ejemplificativa  de diversas situaciones prohibidas lo que se pretendió evitar fue que se otorgara a los departamentos una destino distinto al de vivienda" (CNCiv. Sala L "Cons. Prop.. Vta de Obligado 1786 c/M.J.L. " DJ ejemplar del 26/07/2006 p.927. 
"Debe hacerse lugar a la demanda promovida por el consorcio a fin que se ordene el cese de la actividad inmobiliaria en una una unidad funcional, pues el locatario no puede alegar que no tenía conocimiento que se trataba de una actividad prohibida por el reglamento..." (CNCiv. Sala E Cons. Prop.. Cnel Diaz c/Olivar" La Ley ejemplar  15/1/2010 p.4.)
Pueden reclamar judicialmente el Consorcio o cualquier propietario afectado. Si demanda un propietario debe probar el perjuicio que le causa, sin que se admita la acción por la sola violación del reglamento. Si demanda el Consorcio, le basta con acreditar la infracción  sin que de ella derive un perjuicio real y concreto. 
El art. 2017 inc.a) establece también que está prohibido  destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral. El caso típico en la materia sería destinar la unida funcional a casa de tolerancia, prostíbulo o casa de juegos ilícitos.   
Causse - Pettis  "Los conflictos en la propiedad horizontal - Las acciones legales sistematizadas" Tomo 2 p.195  

Respeto al reglamento
Un copropietario no puede en forma unilateral cambiar el destino dado a su unidad funcional —la adquirió aceptando el reglamento — pues la autorización de modificaciones requiere una votación unánime del consorcio 

Interpretación del Reglamento
1) La actividad se desarrolla en la unidad  excede el marco de las permitidas en el Reglamento de Copropiedad que rige el edificio, por cuanto se ejerce el comercio en forma continua, con el consiguiente movimiento de equipo y material hospitalario y ortopédico; sin que quepa advertir otra interpretación de la disposición del Reglamento atento los términos en que fue redactada y que sólo contempla el ejercicio de profesiones liberales.
2) Cuando en el reglamento de copropiedad se consignó en forma ambigua que una de las unidades se destinaría a "negocio", debe interpretarse que se hahecho referencia a una actividad comercial y no a una industrial., 
3)  En  los supuestos en que debe interpretarse una cláusula del reglamento  de copropiedad -cuyos términos puedan dejar margen de duda-  corresponde  que  lo  sea  en  favor  o en beneficio de la comunidad,   es   decir,  conforme  el  interés  general  de  los copropietarios y no el particular del comunero. 

Pautas de tolerancia
Las pautas para medir la tolerancia de las incomodidades que se provoquen a los vecinos está dada en gran medida por el destino de la unidad: si se encuentra permitido, deben medirse con menor rigor las molestias que si no lo está.

Interpretación estricta
Las restricciones y límites al dominio desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas, pues su cumplimiento está destinado a resguardar la armónica convivencia de los comuneros, de modo de evitar que individualmente introduzcan innovaciones que puedan afectar los derechos del resto de los copropietarios. 
Las disposiciones del reglamento de copropiedad que establecen el uso de las unidades y prohíben otros, participan del carácter de normas estatutarias, que afectan la extensión y la existencia misma de los derechos reales y personales de los copropietarios de las partes privativas y comunes.
Quien acepta habitar un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal sabe que el derecho de uso y goce de la cosa conforme a un ejercicio regular está también restringido en beneficio común.

Elección de destino
La elección de un destino determinado para las unidades en el reglamento de copropiedad y administración implica, lógicamente, la prohibición de todo otro que no esté expresamente autorizado.

Reforma de reglamento
La autorización para ejercer una actividad comercial en una unidad funcional no apta para ello implica una modificación de una de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad, cuya reforma requiere el voto unánime de todos los copropietarios.

Actividad adecuada al reglamento
El hecho de que las unidades  no hayan sido construidas para ser viviendas, no autoriza su empleo como locales comerciales si el propio reglamento de copropiedad y administración prohíbe ese destino. Ello, pues si la unidad no es adecuada para el destino reglamentario, se entiende que el adquirente asume la obligación de adecuarlo a él y no la facultad de incumplirlo.

Inexistencia de prueba de perjuicio
El consorcio no requiere la prueba de un perjuicio real derivado de la violación de alguna prohibición. La violación del reglamento de copropiedad constituye una conducta antijurídica que da acción al consorcio aunque no haya un perjuicio directo, no pudiendo oponerse la ausencia de éste ante la demostración de la infracción cometida.

Consultorio médico
Estableciendo el reglamento de copropiedad que las unidades de propiedad del actor, cuyo destino a consultorios médicos autorizaba, no podrían ser utilizadas para la atención de enfermedades infecciosas o contagiosas, cabe concluir que resulta violada dicha norma contractual si el consorcista atiende pacientes con enfermedades venéreas.

Consentimiento tácito
1) La falta de ejercicio de la acción pertinente, o acaso el consentimiento temporal tácito de la infracción al reglamento de copropiedad cometida por un consorcista, no priva al consorcio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de la cláusula contractual existente y que ha sido violada.
2) Aun  cuando no conozca la extensión temporal de la trasgresión al reglamento  de  copropiedad,  no  se  puede  considerar  como una aceptación  tácita  del  consorcio respecto de dicha trasgresión. 
El  no  ejercicio  de un derecho no implica su renuncia y la mera tolerancia   transitoria   de   determinados   hechos   no  puede calificarse  como una costumbre ni puede estimarse como un desuso derogatorio.  El  hecho  de que el consorcio haya omitido demandar a quien  violó  el  reglamento,  NO autorizaría  a  otro consorcista a hacerlo  con  apoyo  en  tal  circunstancia.  La infracción de un persona  no  puede  servir  de  permiso  para que otro también la cometa.

Consentimiento unánime
La cláusula de reglamento ue establece el destino con que debe usarse la unidad, sólo podría ser dejada sin efecto por la decisión unánime de todos los copropietarios, habida cuenta que importa resolver sobre la calidad de la ocupación asignada a las respectivas partes del inmueble.

Inquilinos u ocupantes
La obligación de respetar el destino previsto por el reglamento consorcial,  pesa no solamente sobre los titulares del dominio de las unidades sino también sobre todo ocupante cualquiera fuere el título de su ocupación. inquilinos.

Violación a la garantía de igualdad
Si el reglamento de Copropiedad y Administración del consorcio accionante, prohibe a los propietarios instalar en sus viviendas negocios, no así oficinas, consultorios y estudios profesionales, siempre que sean los mismos propietarios quienes ejerzan sus profesionales en dichos consultorios o estudios y habiten en la unidad, surge del precitado precepto que un propietario que habite en su unidad puede tener en ella una oficina, estudio o consultorio; un propietario que no habite en su unidad no puede y tampoco puede tenerlos un locatario, habite o no en la unidad. La violación a la garantía de igualdad ante la ley es evidente. Las restricciones que impone tal disposición vulnera la inviolabilidad de la propiedad porque impone a algunos propietarios restricciones injustificadas al uso y goce,  derechos propios del contenido del derecho de propiedad

Profesión no es oficio
Si el reglamento de copropiedad establece que las unidades deberán ser destinadas a vivienda familiar y solo se permitiría como excepción la instalación de "estudios u oficinas de carácter profesional", cualquier otro destino está prohibido por la cláusula en cuestión. Obviamente un negocio de peluquería no es un "estudio u oficina" y la actividad del peluquero es un "oficio" y no una "profesión" en el sentido de buena fe con que debe ser interpretado el texto reglamentario. --

Consultorio medico. sistema de ingreso.
La modificación del sistema de ingreso y egreso de un edificio decidida por el consorcio afecta de manera especial al copropietario cuya unidad, habida cuenta del destino establecido en el reglamento de copropiedad, sólo puede utilizarse como consultorio médico, porque perjudica la utilización de la misma, en una medida no comparable con las restantes unidades, que al hallarse destinadas a vivienda, carecen del movimiento propio de un consultorio médico; y en tales condiciones, resulta verosímil que afecte también su valor de venta o al menos dificulte su enajenación. Si bien no cabe desconocer las razones de seguridad tenidas en mira al decidirse la modificación del sistema de ingreso y egreso del edificio, no parece razonable que, se hagan recaer mayores perjuicios a un copropietario, beneficiando así a los demás. Sobre todo cuando existen soluciones alternativas que evitarían ese trato imperativo. 

Uso anterior
La sola circunstancia de que con anterioridad a la compra de una unidad de un edificio en propiedad horizontal, aquélla estuviera afectada a uso comercial no tiene relevancia a fin de justiciar la contravención de las expresas disposiciones del estatuto pues la presunta violación cometida por el anterior copropietario, no puede generar derechos para el adquirente, que ha adherido a sus cláusulas en el momento de adquirir los departamentos. 


Abuso de asamblea
Resulta abusiva la decisión de la asamblea de copropietarios que niega autorización para instalar un rubro determinado en un local, si tal destino no importa una modificación del reglamento de copropiedad, 

Destino de vivienda 
El destino de vivienda establecido para las unidades en el reglamento de copropiedad del respectivo consorcio obliga a todo propietario que se incorpore al edificio. Si la unidad no se adecua al destino, el propietario tiene la obligación de ajustarlo a él y no atribuirse el derecho de cambiarlo arbitrariamente, pues ello conspira contra la pacífica relación consorcial. Si no fuere así, el adquirente habría modificado unilateralmente el reglamento, cuando para ello se requiere la unanimidad.


Oficinas
Si  el  reglamento  de  copropiedad  prohíbe instalar en las unidades  funcionales negocios,  no así oficinas, debe colegirse que cuando alude  a  éstas  lo  hace  en términos generales, sin distinguir aquellas que puedan ser comerciales o de otro tipo.


Inquilino que viola destino
Aun  cuando  el  propietario  de  la  unidad  no  haya  sido notificado  de  las actividades realizadas en el inmueble locado, en  infracción  a  lo dispuesto en el reglamento de copropiedad y en   el   contrato,   tal  circunstancia  no  puede  eximirlo  de responsabilidad.  Ello  por cuanto como titular del inmueble debe arbitrar  los medios necesarios para efectuar un estricto control del  destino  que  se le da a aquél, ya que frente a la violación de  las  cláusulas  del  contrato de locación, él está habilitado para exigir su cumplimiento.


Servicio  de fotografía. Movimiento de personas
Si  el  reglamento establece que el edificio es apto para destino profesional,  permitiendo  que  las  unidades  se  utilicen  como consultorios,  estudios  profesionales  o escritorios, no resulta antirreglamentaria  la  actividad  que  corresponde a una empresa que   ofrece  servicios  de  fotografía,  filmaciones,  sonido  e iluminación  para  fiestas  o  eventos  sociales,  cuando  se  ha probado  que el movimiento que genera ese tipo de actividad no es distinto   al   que  causaría  cualquier  consultorio  o  estudio profesional.  


Mensajería
El destino al que se afecto una unidad funcional (local  de  mensajería) importa  una modificación no permitida del destino  que  le  otorga  el  Reglamento  de Copropiedad que sólo permite   viviendas   y   consultorios   profesionales   en   ese departamento.  Se  configura  una  violación  a  él  por  lo  que corresponde ordenar el cese de la actividad que se desarrolla.


Alquiler temporal
Si en el reglamento está previsto como destino el de vivienda o  vivienda  familiar, existe violación por parte del propietario que,  a  través de la publicación de avisos, normalmente mediante Internet,  ofrece  y  concreta  locaciones temporarias a favor de turistas extranjeros o nacionales.

Si  el Reglamento de Copropiedad de un edificio establece que los   departamentos  se  destinarán  a  casa  habitación  de  los propietarios  o  miembros  de su familia y que queda expresamente prohibido  darles  el destino profesional, comercial o industrial o  usos  contrarios a la moral y buenas costumbres o perturbar con ruidos  o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos o  la  seguridad  del  inmueble,  es  indudable  que  el alquiler temporario  de  una unidad -en lapsos que van desde los dos a los veintiocho  días-  en el marco de un típica explotación comercial en  el  que  se  ofrecen  servicios  adicionales  de mucama, ropa blanca,  provisión  de  celulares y conserjería por intermedio de una empresa, infringe esas disposiciones.
Es que no es posible comprender en el concepto de vivienda la posada  fugaz  y  sucesiva  de  diversos  ocupantes  pasajeros  a quienes  de  les  ofrece los servicios mencionados en el marco de una  explotación  comercial,  en tanto la ley 23.091 distingue la locación  cuando  tiene  fines  turísticos para la cual establece plazos mínimos locativos distintos.
El  alojamiento  constante y temporario de diferentes personas en una  unidad  funcional,  provocan  molestias  comprobadas  a  los vecinos   -además  de  la  inseguridad-  que  exceden  la  normal tolerancia  que  es  dable  esperar  de éstos.
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