Asambleas

1) LA ASAMBLEA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

2) MAYORÍA DE PROPIETARIOS O MAYORÍA DE PROPIETARIOS PRESENTES

3) ACTUACIÓN DE LOS PROPIETARIOS AUSENTES

4) ASAMBLEA JUDICIAL

5) NULIDAD E LA ASAMBLEA

6) SEGUNDA CONVOCATORIA CON LOS PROPIETARIOS PRESENTES

7) QUIENES PUEDEN PEDIR LA NULIDAD

8) "ASUNTOS VARIOS"

9) OMISIÓN EN EL ORDEN DEL DÍA

10) ASAMBLEA QUE DECIDE LA REMOCIÓN DEL ADMINISTRADOR


1) LA ASAMBLEA  EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Convocatoria: Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal

Orden del día:  debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas.

Autoconvocatoria: La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Sin asamblea: Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

Mayoría absoluta:  Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales 

Doble exigencia: la mayoría absoluta se forma y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

Mera propuesta: La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes.

Aprobación: las propuestas se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

Nulidad de asamblea: El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.


2) ¿MAYORÍA DE PROPIETARIOS O MAYORÍA DE PROPIETARIOS PRESENTES?

El art. 2060 CCC establece que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. 
Prevalece el reglamento o el CCC?
La cuestión no es tan clara. Ciertamente no podría el reglamento establecer una mayoría menor en los casos especialmente previstos en las normas de propiedad horizontal como el supuesto del art. 2057 CCC (modif. reglamento por 2/3) . Es dudoso que ocurre en los otros supuestos, pero no tendría ningún sentido la previsión del art. 2056 inc. ñ) y p) CCC si  no hubiere en esta materia cierta autonomía de la voluntad. 
art. 2056: El reglamento debe contener:
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones
p) forma de computar las mayorías
Volviendo a la previsión del art. 2060 CCC vemos que la mayoría se calcula sobre el total de propietarios que era la opinión general de la doctrina... ... para conformar la mayoría se requiere mayoría absoluta  conformada por la doble exigencia de número de unidades  y partes proporcionales  de éstas con respecto al conjunto. 
Si no se establecieran mayorías especiales, ni un régimen especial para computar las mayorías en el reglamento, debería regir lo previsto en el Código. Obviamente, las determinaciones especiales hechas en el reglamento nunca pueden disminuir las mayorías previstas por la ley, que en ese plano funcionan como mayorías mínimas. 
Ante todo rige la pauta genérica del art. 2060 que establece que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades funcionales y de las PArtes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
Para facilitar la integración de esas mayorías, el últ. párrafo del art. 2060 preceptúa "La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente". (Alterini "Cód, Civ., y Com" Tomo IX pág. 996/997/998).
Atento a que el art. 2060 fue redactado en términos de obligatoriedad, queda sin aplicación el art. 2056 en cuanto exige que "el reglamento ha de contener .... la forma de computar las mayorías" (inc.p)  Lorenzetti Cód. Civ. Com" Tomo IX pág. 529
Es decir que la forma de computar las mayorías y la determinación de la cuantía de ellas para adoptar las resoluciones, es la que figura en el reglamento. Lo normado en el art. 2060 1º párr., es de carácter supletorio y será de aplicación en aquellos casos en los cuales los reglamentos hubieran omitido tales especificaciones. (Orfila "Consorcios" 4º ed. p.29.)

3) ACTUACIÓN DE LOS PROPIETARIOS AUSENTES

En el régimen de la propiedad horizontal hay dos formas posibles de efectuar el cómputo de votos emitidos en asamblea: por porcentual o por unidad. En el primer caso, cada voto tendrá un valor equivalente al porcentaje que a cada unidad le asigna el reglamento de copropiedad; la unanimidad se alcanza cuando, sumados los votos de las distintas unidades, se obtiene el 100% del valor. El segundo método considera un voto por unidad.
El art. 2060 Cód. Civ. Com. dispone en su párr. 1º que la mayoría se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.
Las mayorías siempre se computan sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y no sólo sobre los asistentes a la asamblea.
Gurfinkel de Wendy, Lilian N "La propiedad horizontal en el  Código Civil y Comercial de la Nación"  • JA 2014-IV 
Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, y la asamblea se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría (simple) de los presentes puede proponer decisiones, y éstas deben comunicarse por medio fehaciente (16) a los propietarios ausentes. Tales decisiones se tienen por aprobadas a los quince días de notificados los propietarios ausentes, salvo que éstos se opongan antes del vencimiento de tal plazo, por igual medio y con mayoría suficiente (conf. art. 2060) Bilvao Aranda, Facundo M. "PROPIEDAD HORIZONTAL Y Conjuntos inmobiliarios:...En el Código Civil y Comercial - Publicado en :  DJ 13/07/2016 

Quórum y mayorías: ... los votos se cuentan sobre el total y no sobre los presentes ... Para otras decisiones, también se establece que la regla general es la mayoría absoluta (art. 2060) la que cederá cuando se exija una mayoría especial (puede haber otras mayorías  previstas en el reglamento y otras formas de computarlas - arts. 2056 incs.ñ, o y p y 2057) Kiper "Tratado de derechos reales" Tomo I p. 668

La doctrina es conteste en sostener que conforma a la ley, las mayorías exigidas para resolver, deben computarse con relación a la totalidad de los propietarios, y no en relación a los consorcistas presentes en al asamblea. En consecuencia el quórom nunca podrá ser inferior a la mayoría que la ley exija, pese a cualquier previsión en contrario que el reglamento contenga  (Molina Quiroga  "Manual de derechos reales" pág. 298/299, con cita de doctrina).

El cómputo de la mayoría en todos los casos se hará teniendo en cuenta a todos los propietarios del edificio, independientemente de que estén presentes o ausentes.
La ley alude a la mayoría de propietarios y no a la mayoría de propietarios presentes, por lo que nunca pueden tratarse de mayorías relativas, que son las formadas por el mayor número de votos, pero no con relación al total de los posibles.(cfr: Elena I. Highton “Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad” pág. 642; ídem: Negri “Régimen argentino de la propiedad horizontal” pág.111; Laquis-Siperman “La propiedad horizontal en el derecho argentino” pág.120/121; ídem: Racciatti “Propiedad por pisos y departamentos” pág.233; ídem: Mariani de Vidal “Curso de derechos reales” t II pág. 162 y 164; ídem: Borda “Tratado de derecho civil. Derechos reales”, t 1 pág.642, aunque admite que el reglamento puede disponer la salvedad de que las resoluciones se tomarán por simple mayoría de presentes; en contra: Palmiero “Tratado de la propiedad horizontal” pág.278, para quien, si bien el quórum es la mayoría absoluta, la resolución se toma por simple mayoría de los presentes.
Las mayorías no se cuentan sobre los copropietarios asistentes  a la asamblea sino sobre la totalidad de copropietarios del edificio. (Lily R. Flah - Rosana I. Aguilar “Ley de propiedad horizontal 13512” pág.161).
Las mayorías en la propiedad horizontal se computan en función de los componentes del consorcio y no de los presentes en el acto asambleario. Lilian N. Gurfinkel de Wendy “Propiedad Horizontal ... “ pág. 333 “in fine”.
Las mayorías se calculan sobra la totalidad de las unidades con que cuenta el edificio (por unidad) o sobre el valor total del conjunto (por valor o porcentual) No debe calcularse sobre el número o valor presente o representado en el acto. Se podrá resolver por simple mayoría de los presentes las elecciones de autoridades y representantes del consorcio, si el reglamento permite resolverlas así. (Juan A. Costantino “Propiedad Horizontal” pág. 197/98).

Postura anterior a la sanción del Código Civil y Comercial

Sabido es, que a las asambleas – salvo que se trate de un tema trascendental – sólo concurre un reducido número de propietarios. Siendo así, calcular el quórum sobre la totalidad de las unidades del edificio, implica de hecho la imposibilidad de que la asamblea se constituya legalmente. Aquí viene aplicable lo dicho por Alberto Gabás en su obra “Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal” pág.334/335, (de fecha anterior al Cód. Civil y Comercia).  refiriéndose a la mayoría absoluta: “ ... una cuestión de hecho insoslayable, si para resolver todas y cada una de las cuestiones o temas de interés del consorcio que se presenten a diario en el edificio se debiera exigir el 51% del voto favorable de los copropietarios, seguramente ninguno de dichos temas podría solucionarse y el poder de decisión de la asamblea sería una mera ilusión y en dichas condiciones el edificio cesaría en su funcionamiento.”  
Gabás entiende que el consorcio no podría funcionar sin administrador ni siquiera un día, por lo cual, por una razón de practicidad, valida la decisión tomada por simple mayoría. Más aún, acota al respecto que en la práctica estas decisiones suelen tomarse en minoría, pero la no impugnación luego de conocida la designación y el pago de expensas al nuevo administrador son actos de los consorcistas que convalidan el ejercicio de la función y hacen que aquella designación, aun en minoría, sea válida y ese administrador de hecho se transforme en administrador de derecho (Gabás, "Manual teórico práctico de propiedad horizontal", Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1998, p. 325).
Hubiera resultado mucho más coherente establecer que todos los temas a resolver por la asamblea se resuelven por simple mayoría de los presentes, con excepción de las mayorías legales , por ejemplo dos tercios como mínimo, para reformar el reglamento y unanimidad para para actos de disposición material  o jurídica sobre partes comunes, o unanimidad cuando se afecta el derecho de propiedad de cualquiera de los propietarios y otras mayorías especiales que puede determinar el reglamento (Gabás "Propiedad Horizontal"- Análisis bajo el Cód. Civil y Comercial de la Nación" pág.173). 


Asambleas: Artículo 2060 - Código Civil y Comercial

El art. 2060 CCC establece que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. 
Prevalece el reglamento o el Cód.Civ. Com.?
La cuestión no es tan clara. Ciertamente no podría el reglamento establecer una mayoría menor en los casos especialmente previstos en las normas de propiedad horizontal como el supuesto del art. 2057 CCC (modif. reglamento por 2/3) . Es dudoso que ocurre en los otros supuestos, pero no tendría ningún sentido la previsión del art. 2056 inc. ñ) y p) Cód.Civ.Com. si  no hubiere en esta materia cierta autonomía de la voluntad. 
Art. 2056: El reglamento debe contener:
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones
p) forma de computar las mayorías
Volviendo a la previsión del art. 2060 Cód.Civ.Com. vemos que la mayoría se calcula sobre el total de propietarios que era la opinión general de la doctrina... ... para conformar la mayoría se requiere mayoría absoluta  conformada por la doble exigencia de número de unidades  y partes proporcionales  de éstas con respecto al conjunto. 
Si no se establecieran mayorías especiales, ni un régimen especial para computar las mayorías en el reglamento, debería regir lo previsto en el Código. Obviamente, las determinaciones especiales hechas en el reglamento nunca pueden disminuir las mayorías previstas por la ley, que en ese plano funcionan como mayorías mínimas. 
Ante todo rige la pauta genérica del art. 2060 que establece que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades funcionales y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
Para facilitar la integración de esas mayorías, el últ. párrafo del art. 2060 preceptúa "La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente". 
Alterini "Cód, Civ., y Com" Tomo IX pág. 996/997/998

Atento a que el art. 2060 fue redactado en términos de obligatoriedad, queda sin aplicación el art. 2056 en cuanto exige que "el reglamento ha de contener .... la forma de computar las mayorías" (inc.p)  Lorenzetti Cód. Civ. Com" Tomo IX pág. 529

Es decir que la forma de computar las mayorías y la determinación de la cuantía de ellas para adoptar las resoluciones, es la que figura en el reglamento. Lo normado en el art. 2060 1º párr., es de carácter supletorio y será de aplicación en aquellos casos en los cuales los reglamentos hubieran omitido tales especificaciones. (Orfila "Consorcios" 4º ed. p.29.)

En el régimen de la propiedad horizontal hay dos formas posibles de efectuar el cómputo de votos emitidos en asamblea: por porcentual o por unidad. En el primer caso, cada voto tendrá un valor equivalente al porcentaje que a cada unidad le asigna el reglamento de copropiedad; la unanimidad se alcanza cuando, sumados los votos de las distintas unidades, se obtiene el 100% del valor. El segundo método considera un voto por unidad.
El art. 2060 Cód. Civ. Com. dispone en su párr. 1º que la mayoría se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto.
Las mayorías siempre se computan sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y no sólo sobre los asistentes a la asamblea.
Gurfinkel de Wendy, Lilian N "LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN"  • JA 2014-IV 

Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, y la asamblea se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría (simple) de los presentes puede proponer decisiones, y éstas deben comunicarse por medio fehaciente  a los propietarios ausentes. Tales decisiones se tienen por aprobadas a los quince días de notificados los propietarios ausentes, salvo que éstos se opongan antes del vencimiento de tal plazo, por igual medio y con mayoría suficiente (conf. art. 2060) Bilvao Aranda, Facundo M. "PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONJUNTOS INMOBILIARIOS: ... EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL Publicado en: DJ 13/07/2016 ,

Quórum y mayorías: ... los votos se cuentan sobre el total y no sobre los presentes ... Para otras decisiones, también se establece que la regla general es la mayoría absoluta (art. 2060) la que cederá cuando se exija una mayoría especial (puede haber otras mayorías  previstas en el reglamento y otras formas de computarlas - arts. 2056 incs.ñ, o y p y 2057) Kiper "Tratado de derechos reales" Tomo I p. 668


4) ASAMBLEA JUDICIAL

El Cod. Civ. Com. dice en su art. 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

La Asamblea Judicial procede en los casos que el Administrador o en su defecto el Consejo de propietarios, en caso de existir, omiten convocar a Asamblea, los propietarios pueden pedir la convocatoria a una asamblea judicial. 

Que cantidad de propietarios ? El diez por ciento de la totalidad de los propietarios del edificio.   

Esos propietarios contratarán un abogado quien presentará la demanda de asamblea judicial ante el Juez. 

El juez analizará la procedencia del pedido de asamblea judicial y muy especialmente evaluará si los propietarios han intentado celebrar la asamblea en forma extrajudicial y su resultado. 

Una de las causas que fue tratada en asamblea judicial fue la carencia de administrador y la falta de concurrencia de los propietarios a la asamblea para tratar su designación. Resulta obvio que un Consorcio sin Administrador no puede funcionar.   
 
Si el Juez estima que el pedido resulta procedente fijará una audiencia convocando a todos los propietarios. Deviene necesario aportar los nombres y apellidos de los propietarios y sus domicilios para notificarles la audiencia.  

La asamblea judicial se celebrará en el Juzgado con los propietarios presentes con los propietarios presentes cualquiera fuese su número y el tema a tratar se resuelve por mayoría simple. 

Si los propietarios no se ponen de acuerdo con una decisión, resolverá el Juez, quien pude disponer medidas cautelares, como ser la designación de un Administrador Judicial.  

La Asamblea Judicial es de carácter excepcional, tiene que tratarse de temas graves y urgentes y analizar los recaudos que establece el Reglamento para su convocatoria, agotar la vía consorcial mediante la convocatoria a asambleas previas.  

En un caso se aceptó la convocatoria a una asamblea judicial en virtud de la acefalía de la representación legal del consorcio, el estado de deterioro del edificio,y una intimación efectuada por el GCBA habiéndose  acreditado el fracaso de dos asambleas extrajudiciales previas.

De tal suerte, tratándose de un remedio excepcional, la viabilidad de la pretensión debe ser analizada rigurosamente; ello toda vez que el sistema de propiedad horizontal supone la existencia de un órgano capaz de atender su propia regulación y funcionamiento, con un sistema que contemple las vías y procedimientos adecuados para lograr, sin recurrir a la justicia, la satisfacción de los intereses de los copropietarios. Tales extremos por cierto no han perdido virtualidad luego de la sanción de la ley del nuevo Cód. Civ. y Com. de la Nación. (CNCiv. Sala D Galarza Morales, Víctor Raúl y otros c. Cons. Prop. Av. Pueyrredón 601 y 605 Esq. Lavalle 2691 s/ convocatoria de asamblea • 19/07/2019 - AR/JUR/25550/2019)

"La instancia judicial se justifica únicamente cuando se ha agotado la extrajudicial, procurando sin éxito la reunión de los copropietarios en asamblea, ya que el consorcio debe resolver los conflictos internos por intermedio de sus órganos naturales, y sólo después de haber agotado todos los recursos estatutarios se puede acudir la vía judicial. Existe consenso en el sentido que la asamblea judicial constituye un remedio subsidiario, que sólo resulta procedente cuando se hubieren agotado todos los medios de convocatoria ordinarios. Se trata de un procedimiento de carácter excepcional, lo que implica que debe ser de aplicación e interpretación restrictiva, exigiendo además, la existencia de asuntos urgentes o graves a tratarse, por ejemplo, la remoción y designación de nuevo administrador" (C NCiv., sala G en autos "L., R. c. H. R. y otro s/ daños y perjuicios, de fecha 09/03/2015, Cita Online: AR/JUR/3062/2015).

5) NULIDAD DE LA ASAMBLEA

CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA G
Pesqueira, Liliana Cristina y otro c. Cons. Prop. Avda. Directorio 1204 s/nulidad de asamblea • 02/07/2012 Cita Online: AR/JUR/35763/2012 DESTINO - REGLAMENTO - NULIDAD DE ASAMBLEA 
HECHOS
La Cámara decretó la nulidad parcial de una asamblea de propietarios, en cuanto decidió modificar una cláusula del reglamento de copropiedad y administración referida al destino de las unidades funcionales. Para así decidir, sostuvo que no se había cumplido el régimen de mayorías previsto en la Ley 13.512.
SUMARIOS
1 - La decisión dictada en una asamblea de propietarios es nula, en cuanto modificó la cláusula del reglamento de copropiedad referida al destino de las unidades funcionales, pues se omitió cumplir un requisito esencial para su validez, como es la necesaria unanimidad de los titulares de la propiedad horizontal.
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CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA L
Matarrelli, Diego I. c. Consorcio de Propietarios Av. Pte. F. Alcorta 3472/78/80 • 05/03/1999
Cita Online: AR/JUR/3911/1999
SUMARIOS
1 - .- La asamblea de copropietarios es el órgano deliberativo de la comunidad que cuenta con los máximos poderes dentro de ella y se constituye por la reunión de aquéllos en número suficiente para alcanzar el quórum correspondiente. Los presupuestos necesarios para su validez como manifestación de voluntad común son: la convocatoria con la determinación de los asuntos que se tratarán (orden del día); quórum (cantidad de miembros del consorcio que deben estar presentes para la deliberación válida) y las mayorías (art. 10, ley 13.512 -Adla, VIII-254).
2 - .- El pedido de nulidad de asamblea de copropietarios debe basarse en irregularidades contrarias al reglamento de copropiedad o de la ley o injustas o arbitrarias.
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 En la vida del consorcio, en principio, rige lo decidido en la Asamblea. El consorcista que pretende apartarse de ella, no lo puede hacer -salvo casos de absurdidez- por su exclusiva voluntad, sino que debe procurar, por la vía correspondiente, la invalidez de lo decidido. Si así no fuere, se conmovería el orden que debe regir en el consorcio, puesto que la voluntad de un solo copropietario podría desconocer la decisión general. La declaración de nulidad de una Asamblea es una decisión extrema que solo puede ser dictada mediante precisos requisitos y cuando no existe remedio posible en la vía interna del consorcio. Es decir, que hay que considerar la posible o imposible revisión por la vía consorcial. PIERRI, ALFREDO PEDRO c/CONSORCIO PROP.URUGUAY 1350/1358/1368/1376  s/SUMARIO 22/05/91 C. 073367  Civil - Sala H
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6) SEGUNDA CONVOCATORIA CON LOS PROPIETARIOS PRESENTES

CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA G
Cons. Prop. Arcos 2343/45/47 c. Ascosbel S.A. y otro • 18/08/2010
Cita Online: AR/JUR/49416/2010
SUMARIOS
1 - Carece de validez la cláusula contenida en un reglamento de copropiedad, que faculta a reunirse en asamblea en segunda convocatoria, cualquiera sea el número de copropietarios presentes, cuando la primera convocatoria fracasa por falta de quórum ya que, resulta inadmisible aplicar por analogía el criterio que rige para las asambleas de las sociedades anónimas —art. 237 de la ley 19.550—, máxime cuando la ley reglamenta la asamblea judicial previendo la factibilidad de no lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios.
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7) QUIENES PUEDEN PEDIR LA NULIDAD

CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA G
Cygba S.A v. Consorcio de Propietarios Paseo Colón 975/995 • 13/11/2009
Cita Online: 70057717
Se encuentra legitimado para pedir la nulidad de una asamblea en la que se decidió la remoción del administrador del consorcio de propietarios, el propietario que hubiera estado ausente a la asamblea, quien votó en contra o quien se abstuvo, pero no ostenta dicha facultad el administrador removido,  siendo un tercero en cuanto a la decisión asamblearia.
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CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA E
Silva, Sixto L. c. Consorcio de Prop. Larrea 933/35 • 21/05/2003
Cita Online: AR/JUR/2437/2003
El tribunal de segunda instancia, ratificando lo resuelto por el juez de grado, desestimó la demanda de nulidad de una asamblea de copropietarios teniendo en cuenta que el impugnante no había pedido que se dejase constancia de las irregularidades alegadas, ni del rechazo de las cuentas.
Debe rechazarse la acción de nulidad de una asamblea de copropietarios promovida con sustento en presuntas anomalías en los libros y la documentación del consorcio, si éste no objetó las cuentas antes ni durante la asamblea, habiéndose retirado de la misma sin exponer irregularidad alguna, en vez de exigir que se dejasen sentadas las supuestas irregularidades y se rechazaran las cuentas, por lo que no puede tenerse por agotada la vía interna.
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No puede plantear la nulidad de una Asamblea en virtud de vicios en su convocatoria, el copropietario que asistió y participó en aquélla, sin formular objeción alguna en orden a tales vicios, convalidando así tácitamente
los que pudieran haberla afectado (art. 1061, Cód. Civil).GIUDICE, CARLOS c/CONSORCIO CALLE RIOBAMBA 1142/1152  s/SUMARISIMO 15/08/91 C. 081311 Civil - Sala I 
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Si los consorcistas legitimados para accionar por nulidad han ejecutado  voluntariamente  los  actos  decididos  en la asamblea viciada,  resulta improcedente el planteo por nulidad, por cuanto ha  habido  confirmación  tácita  -en  el caso, a pesar de que la designación  del  administrador  fue  efectuada  en  una asamblea inválida  por  no reunir las mayorías necesarias, los integrantes del   consorcio   abonaron  expensas  comunes  a  dicha  persona, confirmando  retroactivamente  el  acto  impugnado  y purgando el vicio que lo invalidaba-.
(Sumario  N°21915  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). A572480 LAGOS,  Victoria  María  y  otros  c/  CONSORCIO  DE PROPIETARIOS GUARDIA  NACIONAL  S/N  ESQUINA  MIGUEL  ARTIGAS  s/  NULIDAD  DE ASAMBLEA.  2/03/12 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala A.

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8) "ASUNTOS VARIOS"

CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA H
Gambarruta, Ernesto c. Consorcio de Propietarios Tucumán 1501. • 12/05/1997
Cita Online: AR/JUR/3877/1997
SUMARIOS
1 - La no inclusión en el orden del día de un asunto a ser tratado en la asamblea de copropietarios vicia de nulidad el acto, pues dicho requisito obedece fundamentalmente a la necesidad de que cada miembro del grupo pueda emitir, en su oportunidad, un voto consciente a favor o en contra de las propuestas en examen. Así, tiende a evitar sorpresas a los integrantes del cuerpo, pues posibilita la concurrencia a las reuniones en que hayan de resolverse cuestiones que hacen a su interés particular.
2 - No es admisible que bajo la indeterminada denominación de "asuntos varios" se delibere y resuelva en la asamblea sobre cuestiones de fundamental importancia para los integrantes del consorcio que no han sido incluidas en el orden del día.
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2- No es admisible que, bajo la indeterminada denominación de "asuntos varios", se delibere y resuelva en la asamblea de copropietarios sobre cuestiones de fundamental importancia para los integrantes del consorcio, no incluidos en el orden del día. Si en el trámite de las asambleas se ha introducido esa práctica viciosa, no es acertado que el juzgador la convierta en norma obligatoria.-  GAMBARRUTA, Ernesto c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS TUCUMAN 1501 s/ NULIDAD DE ASAMBLEA 97/05/12  C. H202741  Civil - Sala H
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9) OMISIÓN EN EL ORDEN DEL DÍA

La falta de inclusión de un asunto a tratarse en una asamblea de copropietarios en el orden del día correspondiente, vicia de nulidad a la decisión que se tome respecto de esa cuestión. El requisito apuntado obedece, fundamentalmente, a la necesidad de que cada miembro del consorcio pueda emitir, en su oportunidad, un voto consiente a favor o en contra de las propuestas en examen.-
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10) ASAMBLEA QUE DECIDE LA REMOCIÓN DEL ADMINISTRADOR

El acto mediante el cual el administrador de un edificio en propiedad horizontal es separado de su cargo por una asamblea, aún cuando sea impugnado, hasta tanto no exista una decisión firme que acoja dicha impugnación y declare su nulidad, cuenta con la validez que le otorga el art. 1046 del Código Civil, en tanto no se trata de alguno de los supuestos de nulidad manifiesta previstos por los arts. 1038 y conc. del mismo cuerpo legal.- CONSORCIO DE PROPIETARIOS MIGUELETES 1234 c/ GUIRICICH, Guillermo y otro s/ SUMARIO 97/08/21 C. K014625 Civil - Sala K
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Si el administrador del consorcio ha sido removido, no puede accionar o solicitar medidas precautorias a nombre del consorcio, por cuanto carece de legitimación para obrar. No obsta a ello que el acto que lo declaró cesante se encuentre cuestionado, en tanto no haya sido declarado inválido por resolución firme.-
CONSORCIO DE PROPIETARIOS MIGUELETES 1234 c/ GUIRICICH, Guillermo y otro s/ SUMARIO 97/08/21 C. K014625 Civil - Sala K
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Corresponde   declarar  la  falta  de  legitimación  activa  para reclamar  en  carácter  de administrador del consorcio la nulidad de  una  cláusula  del Reglamento de Copropiedad, toda vez que el administrador  actúa  como  mandatario del consorcio y no goza de otras  facultades  que las inherentes a su gestión conferidas por su   instituyente,  entre  las  cuales  no  se  encuentra  la  de modificar o suprimir las cláusulas del reglamento de copropiedad. Sumario  N°21638  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). M592854 CONSORCIO  CIUDAD  DE  LA  PAZ  1638/54 c/ CLARO MAX ARGENTINA s/ MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.  7/02/12 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala M.
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No  se  justifica  declarar la nulidad de asamblea, aun en el caso  de  no haberse logrado la mayoría requerida, si su decisión resultaba  a  todas luces necesaria y no vulnera un interés serio o  legítimo del nulidicente. En el caso, si bien es cierto que no se  cumplió el requisito de los 2/3 establecidos en el reglamento de  copropiedad para proceder a la remoción del administrador, no quedó  acreditado  un  interés legítimo por parte del nulidicente ni el perjuicio sufrido.
No  está  legitimado  para  iniciar  la  acción de nulidad de asamblea  quien  ha consentido el acto, sea por su voto favorable en   la   asamblea,   sea  con  posterioridad;  incluso  el  sólo transcurso   de   un   tiempo   prudencial   puede  implicar  una convalidación del vicio.
El  administrador  del  consorcio  no  está  legitimado  para demandar  la nulidad de la asamblea, cualquiera fuese la decisión que  se  pretenda  impugnar  y  aunque dicha decisión le cause un perjuicio  directo, puesto que la naturaleza de su actuación y lo prescripto  por  el  art.  1970 del Código Civil, resulta ajeno a las   decisiones   vinculadas  respecto  de  la  cesación  de  la representación  otorgada,  lo  que cercena la suerte de los demás daños  reclamados  e  inatendibles  los demás planteos formulados por quien carece de legitimación activa. (Sumario  N°21915  de  la  Base  de  Datos  de  la  Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). A572480 LAGOS,  Victoria  María  y  otros  c/  CONSORCIO  DE PROPIETARIOS GUARDIA  NACIONAL  S/N  ESQUINA  MIGUEL  ARTIGAS  s/  NULIDAD  DE ASAMBLEA.  2/03/12 CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL. Sala A.
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El acto mediante el cual el demandado fue separado del cargo de administrador por una asamblea, aún cuando fuera impugnado en cuanto a su validez por el accionado, hasta tanto no exista una decisión firme que acoja dicha impugnación y declare la nulidad del acto, cuenta con la validez que le otorga el art. 1046 del Cód. Civil, toda vez que no se trata en el caso de alguno de los supuestos de nulidad manifiesta previstos por los arts. 1038 y conc. del mismo cuerpo legal.
CONS.DE PROP. EDIF. VIAMONTE 2613/17 c/ SANCHEZ DE LORIA, HORACIO s/RENDICIÓN DE CUENTAS 13/02/92 C. 104138 Civil - Sala K
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