Administrador

ADMINISTRADOR

1) Rendición de Cuentas

2) Las liquidaciones mensuales de expensas no  constituyen rendiciones de cuentas

3) Entrega de documentación

4) Mantenimiento del edificio

5) Responsabilidad del Administrador: expensas prescriptas

6) Denuncia en Defensa del Consumidor

7) Administrador removido sin causa ¿Corresponde indemnizar?

8) Renuncia del Administrador

9) Mandato del Administrador ¿Vencimiento automático ...?

10) ¿Puede un propietario individualmente requerir rendición de cuentas?


1) Rendición de Cuentas

Art. 859 Cód, Civ. Com.: Requisitos. La rendición de cuentas debe:
a) ser hecha de modo descriptivo y documentado;
b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su comprensión;
c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto que sea de uso no extenderlos;
d) concordar con los libros que lleve quien las rinda.
El art. 2067 del nuevo Código Civil y Comercial ha incorporado en el inc. e) la obligación del administrador de rendir cuentas documentada dentro de los 60 días de cierre del ejercicio, fijado en el reglamento. 
En caso de renuncia o remoción el plazo se reduce  a 15 días hábiles inc. j)
La obligación del administrador del consorcio de rendir cuentas es la principal consecuencia de la finalización del ejercicio financiero del consorcio o de la cesación del mandato de aquél, cualquiera fuera su causa: remoción, expiración del plazo contractual, renuncia, etc. (cf. Gabás Alberto "Derecho Práctico de Propiedad Horizontal" t1 Ed. Hammurabi 1992 p.196 y sgtes)
La finalización de la gestión del administrador importa la rendición de cuentas y la entrega de libros, fondos y la documentación perteneciente al consorcio. (CNCiv.Sala "F"- 01/10/2004 "Consorcio de Propietarios Lavalle 2128/34 c.Viana, Juan R." DJ 2004-3, 1331) 


2) Las liquidaciones mensuales de expensas no  constituyen rendiciones de cuentas

"La rendición de cuentas del administrador del consorcio debe estar debidamente respaldada por la exhibición de los documentos justificantes de los ingresos y egresos acaecidos durante su gestión administrativa. De esta forma, la rendición de cuentas judicial o extrajudicial de aquél no es válida sin el respectivo documento justificante de dichos egresos o ingresos." (CNCiv. Sala "D" 1998/12/04 Administración Pedretti SRL c/Consorcio Emilio Mitre 435 D.J. 2000-1 pág.498 - Idem: CNCiv. Sala "K" LL 1989-C,554).
No conforma una verdadera rendición de cuentas la presentación por el administrador de un consorcio de planillas o liquidaciones mensuales de expensas y demás comprobantes pues no reúne los requisitos de claridad, precisión y descripción exigidos por la ley.


3) Entrega de documentación

Art. 2067 Cód. Civ. Com. inc. j) establece que el administrador debe en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, sin perjuicio de lo que determine el reglamento.
Ley 941 (actualizada con leyes 3254, 3291, 5932 y 5983) reglamentada por el Decreto 551/2010 de CABA. inc. k) establece : En caso de renuncia, cese o remoción, el Administrador debe poner a disposición del consorcio dentro de los quince (15) días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer la retención de los mismos.


4) Mantenimiento del edificio

ARTICULO 2067 Cód. Civ. y Com. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
Ley 941 (actualizada con leyes 3254, 3291, 5932 y 5983) reglamentada por el Decreto 551/2010 de CABA.
Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: 
b. Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente.(incorporado por art 4º ley 5983 BOCABA del 18/7/2018)


5) Responsabilidad del Administrador: expensas prescriptas

Con el Cód. Civ. (derogado) el plazo de prescripción las expensas era de cinco (5) años. 
Con el actual Cód. Civl y Com. que rige desde el 1/8/2015 el plazo de prescripción es de dos (2) años. 
Será responsabilidad del Administrador que el Juez declare la prescripción de algunos períodos de expensas por haber demorado en forma negligente el inicio del juicio.  


6) Denuncia en Defensa del Consumidor

Ley 941 (actualizada con leyes 3254, 3291, 5932 y 5983) reglamentada por el Decreto 551/2010 de CABA.
Art. 17 La Autoridad de Aplicación recepciona las denuncias de particulares afectados por alguna de las infracciones de la presente Ley y puede actuar de oficio cuando tome conocimiento de las mismas. Así mismo, puede realizar inspecciones a las oficinas de los administradores para verificar el cumplimiento de la normativa vigente.


7) Administrador removido sin causa ¿Corresponde indemnizar?

Por la esencial revocabilidad del mandato, el administrador no tiene derecho a indemnización por la revocación sin causa. Alguna discusión ha provocado el tema: obviamente se refiere al plazo de gestión pendiente, no así el plazo de gestión expirado. La fijación de un plazo para la gestión no le garantiza el término. Al consorcio no le conviene fijar límite de tiempo al mandato del representante en ocasión de su designación, y así lo podrá remover sin causa cuando lo entienda apropiado. (Highton "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad ..." p. 583/84)
El art. 2066 Cód. Civ. Com. establece que el administrador puede ser removido sin expresión de causa ¿ello implica necesariamente que carezca de derecho a percibir una indemnización?. 
Pero asi el reglamento estableciera que debe ser removido con causa prevalecerá el reglamento.
El art. 2066 CCC pone fin a planteos indemnizatorios "Gurfinkel de WendY Cód. Civ. Com. Nación por Rivera - Medina Tomo V p. 591. 
Si es removido con plazo vencido no tiene derecho a indemnización. Si tiene plazo pendiente tiene derecho a ser indemnizado. Costantino "El administrador en el consorcio de propietarios" p. 104
El art. 1331 Cód. Civ. Com. dice: Revocación. La revocación sin justa causa del mandato otorgado por tiempo o asunto determinado obliga al mandante (consorcio) a indemnizar los daños causados.; si el mandato fuese dado por plazo indeterminado, el mandante (consorcio) debe dar aviso adecuado a las circunstancias o, en su defecto, indemnizar los daños que cause su omisión. 
Debiera entenderse que los daños causados son los honoarrios dejados de percibir durante el plazo que falta para cumplir el mandato. Gabás " Propiedad Horizontal ... Análisis bajo el Cód. Civ. y Com." p. 356. 


8) Renuncia del Administrador

El administrador tiene la facultad de renunciar a su cargo, pero no puede hacerlo en forma intempestiva. Si quiere renunciar debe convocar a una asamblea a los efectos de la designación de nuevo administrador, y deberá rendir cuentas y entregar la documentación del consorcio, dentro d elso quince días hábiles. Y hasta tanto dicha asamblea no se efectúa, tiene que continuar cumpliendo con sus obligaciones legales. Kiper "Tratado de Derechos Reales - Cód. Civ. Com." p. 684.


9) Mandato del Administrador ¿Vencimiento automático ...?

La Ley de CABA 941 y modif. y su reglamento establece en su art. 13 que el administrador, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria El decreto reglamentario de la ley 941 señala que antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador.
En cambio el Cód. Civ. Com. art. 2066 determina, Los administradores deben ser nombrados y removidos por la asamblea. 
Queda la duda: se da por concluído el mandato al cabo de un año como dice la ley de CABA o se mantienen en el cargo hasta que la asamblea los nombre o remueva como establece el Cód. Civ. y Com. ?
Obviamente el Cód. Civ. y Com. es una norma de mayor jerarquía que la ley 941 local. Siendo así prevalece el Código y por ende el administrador permanece en el cargo, aún vencido en su mandato, hasta que la asamblea decida lo contrario.
Se trataría de una renovación tácita del mandato. Se respeta las normas del Cód. del mandato que establece que las facultades del mandatario subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes (CNCiv. Sala E "Consorcio Propietarios Habana 3572 c/ S.E s/Rend. de cuentas" 07/05/2015).
El simple vencimiento del término para el cual fue designado el administrador de consorcio no produce ipso iure la cesación de su designación en el cargo, cuyas facultades subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes. Cuando se encuentra vencida la designación del administrador y no se designa uno nuevo, éste permanece en el cargo hasta su reemplazo, en forma concordante con lo previsto por el art. 257 de la Ley General de Sociedades. Además, puso de resalto el Sr. Juez a quo, que es el Consejo de Propietarios quien ejerce temporariamente esa función (conf. art. 2064 del Cód. Civil), o en su caso, el diez por ciento de los propietarios posee la facultad de convocar a asamblea judicial a los fines pretendidos.
Cabe observar que el simple vencimiento del término para el cual fue designado el administrador no produce ipso iure la cesación de su designación en el cargo, cuyas facultades subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes. (Sumario N° 25.934 de la Base de Datos de la Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil). CNCiv. Sala L "Millan, Graciela c. Consorcio Bernardo de Irigoyen 126 y 130 Capital Federal s/ Nulidad de asamblea • 27/12/2018Cita Online: AR/JUR/83252/2018).
Si no ha sido removido quien representa al consorcio, está facultado para reclamar, aun vencido el plazo por el que se confirió expreso mandato, los créditos que atienden a la subsistencia del ente, en tanto son típicamente administrativos y, por ende, ejercitados a raíz de la tácita prórroga que efectúa el consorcio. CNCiv., Sala B Consorcio de Propietarios Posadas 1209 c. La Rocca • 28/02/1989 AR/JUR/293/1989; idem Sala D expte. 75.480 "Consorcio Peña 2019 c. Tamburrini de Ronchi s/ejecución" del 18 de noviembre de 1987). Idem sobre la vigencia del mandato tácito y hasta que se opere el reemplazo por un nuevo administrador, Idem: "La validez de las asambleas y el mandato tácito en la ley 13.512" de Manuel A. Laquis (Rev. LA LEY, t. 133, p. 650).


10) ¿Puede un propietario individualmente requerir rendición de cuentas?

El propietario de cada unidad funcional carece de legitimación individual para demandar al administrador en forma personal la rendición de cuentas o por actos ejecutados con motivo del ejercicio de la administración, ya que, como no existe un vínculo directo entre ambos respecto de las obligaciones derivadas del mandato sino a través del ente consorcial, la acción corresponde al consorcio de propietarios integrantes del edificio.
El administrador ingresa  en el conjunto de personas que deben rendir cuentas “por disposición legal” (art. 860, inc. c] del CCC) y no solamente porque actúe en interés ajeno (art. 860, inc. a] del CCC) y le sean aplicables las normas del mandato (art. 1324, obligaciones del mandatario).
No existe un vínculo directo del administrador con los propietarios respecto a las obligaciones derivadas del mandato, sino con el consorcio. La asamblea es el órgano encargado de recibir la rendición de cuentas (conf. art. 2058 conc. y corr. del Cód. Civil y Comercial) (conf. Lorenzetti, Ricardo L, Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Ed. Rubinzal - Culzoni Editores, t. IX, p. 553).
En la relación celebrada entre el consorcio (mandante) y el administrador (mandatario), el administrador se relaciona con el consorcio como ente distinto de sus integrantes, no habiendo vínculo directo entre aquel y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcial.
De ahí que sea el consorcio el que está autorizado mediante previa decisión asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas (conf. Highton, E., El administrador en la Propiedad Horizontal, Rubinzal Culzoni Editores, p. 171).
Por ende, el propietario de cada unidad funcional carece de legitimación individual para demandar al administrador en forma personal la rendición de cuentas o por actos ejecutados con motivo del ejercicio de la administración, ya que la acción corresponde al consorcio de propietarios integrantes del edificio. CNCiv. Sala J "Ramos, Jorge A. y otro c. Arrendo, Eduardo s/ rendición de cuentas • 10/08/2017 -  AR/JUR/50689/2017.

  

88888888888888888888888888888888888888888888888888888



Comments