E J E C U C I O N DE E X P E N S A S

VIA JUDICIAL Y EXTRAJUDICIAL



1) NO SE DEBE CAPITALIZAR INTERESES EN DEUDAS POR EXPENSAS

2) TASA DE INTERES USURARIA

3) LAS DEUDAS DE EXPENSAS SON DEUDAS INDIVIDUALES

4) TASA DE INTERES

5) BIEN DE FAMILIA

6) NEGATIVA DE LA DEUDA

7) INHABILIDAD DE TITULO

8)DOMICILIO UNIDAD FUNCIONAL

9) FALLECIMIENTO DEL PROPIETARIO

10) FIRMA CONSEJO DE PROPIETARIOS

11) PRESCRIPCION

12) DEMANDA TENDIENTE A MODIFICAR EL PORCENTUAL

13) DEMANDA A EFECTOS DE EXCLUIR DETERMINADOS GASTOS DE LA LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS

14) SE PUEDE DISTRIBUIR ENTRE LOS PROPIETARIOS EL DINERO PERCIBIDO EN UN JUICIO POR EXPENSAS ...?

15) EXPENSAS COMUNES

16) EXPENSAS ORDINARIAS

17) EXPENSAS EXTRAORDINARIAS

18) OBLIGADOS AL PAGO DE EXPENSAS

19) COBRO DE EXPENSAS. CERTIFICADO DE DEUDA

20) SITUACIÓN DEL ADQUIRENTE EN SUBASTA

21) EXENCIÓN DEL PAGO DE EXPENSAS



1) NO SE DEBE CAPITALIZAR INTERESES EN DEUDAS POR EXPENSAS


Se advierte con mucha frecuencia que en las liquidaciones de expensas se capitalizan intereses respecto de unidades deudoras. Es decir, se suma el capital más los intereses adeudados al mes anterior y sobre dicho monto se calculan nuevos intereses amén del monto de las expensas adeudadas en el mes en curso. Y así en los meses sucesivos. Dicha práctica llamada "capitalización de intereses" o "anatocismo" está prohibida por el art. 770 Cód. Civ. Com. que establece que no se deben intereses de los intereses. (cfr: Llambías, "Código Civil anotado" p. 375; Salas, "Código Civil anotado", t. I, p. 327; Borda, "Tratado de derecho civil. Obligaciones", t. I, p. 348, núm. 495, 4ª edición). Ni la mora del deudor ni las particularidades que rigen el sistema de propiedad horizontal pueden avalar la procedencia de una liquidación que vulnere claramente la normativa de orden público establecida en el art. 623 Cod. Civ. (CNCiv. Sala "A" ED 136-421 citado por Highton en Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad p. 470 nº 20). La prohibición legal rige, aunque eventualmente al asamblea hubiere decidido lo contrario. 88888888888888888888888888888888888888888888888


2) TASA DE INTERES USURARIA


Del análisis de algunas liquidaciones mensuales de expensas se observa que se computa una tasa de interés de tinte usurario lo cual viola la norma legal y las buenas costumbres. Los intereses excesivos configuran usura civil y penal y por lo tanto son inadmisibles ( conf. arts. 12, 279 y ccdtes Cód. Civ. Com.) Dicha ilegalidad no puede quedar purgada por una decisión asamblearia, pues "No toda decisión de una asamblea de copropietarios ha de ser siempre imperativo para la minoría, pues no lo es cuando tal decisión entraña un abuso de derecho" (CNCiv. Sala "C" ED 11-365). La tasa de interés fijada para las expensas deben ser corregidas cuando vulneran claramente la normativa calificada de orden público, art. 953 CCiv. (C. Nac. Civ., sala B, 19/8/1997, "Consorcio de Propietarios Olleros 2373/75 v. Buchbinder, Flora", en www.laleyonline.com.ar.). Judicialmente se fija la tasa de interés del 36% anual o sea el 3% mensual ( CNCiv., Sala J - "Consorcio Paraguay 2435/2437 c. Marenco (Sucesión Vancante), Horacio César y otro s/ Ejecución de expensas • 09/11/2018 - Cita Online: AR/JUR/60518/2018; idem: Sala H - "Cons de Prop Gascón 1041/57/61/63 c. Spina, Liliana Beatriz s/ Ejecución de expensas • 28/09/2018 - Cita Online: AR/JUR/48246/2018; idem: Sala B • 07/08/2018 • Consorcio Av Pavon ... Esquina ... c. Danesi, Aldo Santiago s/ Ejecución de expensas • La Ley Online •AR/JUR/37638/2018) 88888888888888888888888888888888888888888888888888888888


3) LAS DEUDAS DE EXPENSAS SON DEUDAS INDIVIDUALES


Resulta frecuente, existiendo deudas , que al intentar pagar el último mes de expensas, el administrador intente imputar el pago a intereses, gastos u honorarios y/o períodos anteriores. Debemos tener en cuenta que aunque se acumulen varios períodos impagos por expensas comunes, cada deuda conserva su individualidad, porque no se trata de una obligación única que se divide en cuotas, sino de varias obligaciones independientes y el consorcio no puede rehusar el cobro de una de ellas porque el consorcista no le paga las demás. Cada obligación de pago por expensas debe ser apreciada separadamente. Respecto de cada una de ellas es funcional el principio de integridad, pues se está ante obligaciones distintas que nacen sucesivamente, mes a mes (CNCiv. Sala "F" La Ley 1990-D,34; CNEsp.Civ.Com. sala II 27-12-88 Jurisp. Cám. Civ. Isis sum. 571; idem: CNCiv. sala "A" Jurisp. Cámara Civ. Isis sum. 5471; idem: CNCiv. sala "J" JA 1994-II, 345, todos fallos citados por Highton en "Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad" p.422/23). Otorgar recibo por pago de expensas por el mes en curso, no implica inexistencia de deuda de fecha anterior. 888888888888888888888888888888888888888888888888888888888888


4) TASA DE INTERES


Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J • 09/11/2018 • Consorcio Paraguay 2435/2437 c. Marenco (Sucesión Vacante), Horacio César y otro s/ Ejecución de expensas • La Ley Online •AR/JUR/60518/2018. Los intereses moratorios fijados por el juez en el marco de un proceso de ejecución de expensas deben confirmarse, habida cuenta la finalidad que cumplen, ya que están destinados a resarcir la consecuencia de la eventual mora en que pudieran incurrir los comuneros y resaltando la importancia vital que tienen las expensas para la vida de cada comunidad sometida al régimen de la propiedad horizontal. Resulta necesario tener en cuenta la importancia vital que tienen las expensas para la vida de cada comunidad sometida al régimen de la propiedad horizontal —art. 2037 y subsiguientes del Cód. Civ. y Com. de la Nación—, por lo que es indispensable contar con una relativa seguridad de que todos los copropietarios cumplan con sus obligaciones o puedan ser compelidos a ello, dado que se caracteriza por tener como único patrimonio el resultado de la recaudación de las expensas comunes y eventualmente el fondo de reserva o los intereses devengados por alguna acreencia. [-] Es decir que la finalidad que cumplen los intereses en las ejecuciones por expensas comunes es sancionatoria y no compensatoria, ya que están destinados a resarcir la consecuencia de la eventual mora en que pudieran incurrir los comuneros. [-] Es precisamente esa naturaleza punitiva la que ha llevado a aplicar una tasa un tanto más elevada de la que corresponde a otro tipo de obligaciones y su cuantía no resulta ajena a la especial ponderación que ofrecen dichos réditos, dada la trascendencia de las expensas para la vida del consorcio, y que llevan a admitir tasas más elevadas. Debe procurarse un adecuado equilibrio que tienda a resarcir al consorcio acreedor y a la vez evitar tanto un crecimiento excesivo de la obligación como también ser útil a los efectos de sancionar el incumplimiento incurrido por el obligado. Por ende y atendiendo a la aplicación de la regla moral prevaleciente y al que criterio que sustentan las normas precitadas, teniendo en cuentas las pautas señaladas y la función vital de las expensas en el régimen de propiedad horizontal, entendemos que la tasa del 36% anual resulta ajustada a derecho. ------------------------------------------------------------------------------ Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • 28/09/2018 • Cons de Prop Gascón 1041/57/61/63 c. Spina, Liliana Beatriz s/ Ejecución de expensas • LA LEY 23/10/2018 , 11 LA LEY 2018-E , 536 RCCyC 2018 (diciembre) , 169 •AR/JUR/48246/2018 La tasa de interés aplicable a la ejecución de expensas, salvo pacto expreso de las partes, debe ser el 36% anual por todo concepto desde que se produjo la mora y hasta el efectivo pago —art. 768 y 771 del Cód. Civ. y Com.— pues esto se adecúa a la actual situación económica. La fijación de un acrecido inferior provocaría un beneficio para el deudor moroso. Es sabido que las tasas de interés no permanecen estáticas, sino que, con el transcurso del tiempo, por el influjo de distintos factores, varían considerablemente, lo que puede —en cualquier momento— obligar a examinar los criterios establecidos, para adaptarlos a nuevas realidades económicas La fijación de una tasa inferior a la de plaza provoca un beneficio para el deudor moroso que aumenta a medida que el proceso de cobro judicial o extrajudicial, se dilata, mientras que una tasa acorde a la del mercado constituye un estímulo que es el deseable, en tanto se ajusta a la garantía insita en el artículo 18 de la Constitución Nacional. Además, debe tenerse en cuenta la importancia vital que tienen las expensas para la vida de cada comunidad sometida al régimen de la propiedad horizontal —artículos 2037 y subsiguientes del Cód. Civ. y Com. de la Nación, por lo que es indispensable contar con una relativa seguridad de que todos los copropietarios cumplan con sus obligaciones o puedan ser compelidos a ello, dado que se caracteriza por tener como único patrimonio el resultado de la recaudación de las expensas comunes y, eventualmente, el fondo de reserva o los intereses devengados por alguna acreencia. Ahora bien, a la luz del nuevo plexo normativo que rige la materia, en el artículo 768 del Código de fondo se establecen los criterios para determinar la tasa de interés y específicamente en el inciso a) se hace referencia a aquella que acuerden las partes. No obstante ello, el artículo 771 del Cód. Civ. y Com. de la Nación faculta a los jueces a su reducción cuando, como en el caso, la pactada pueda ser excesiva, aplicando un criterio netamente objetivo, siempre en consonancia con lo dispuesto por los artículos 9 (principio de buena fe) , 10 (abuso de derecho) y 12 (orden público - fraude a la ley) Cód. Civ. Com. En su mérito, y en atención a que como quedó dicho, esta Sala entiende que la tasa de interés del 36% anual por todo concepto, desde que se produjo la mora y hasta el efectivo pago, es la que mejor se adecua a supuestos como el presente, es la que habrá de aplicarse siempre que ella no exceda la pactada por las partes, caso contrario deberá emplearse esta última.[-] ------------------------------------------------------------------------------- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • 07/08/2018 • Consorcio Av Pavon ... Esquina ... c. Danesi, Aldo Santiago s/ Ejecución de expensas • La Ley Online •AR/JUR/37638/2018 La sentencia que admitió una tasa del 30% anual para calcular los intereses en una ejecución de expensas debe revocarse y, en su lugar, corresponde admitir una tasa del 36%, pues en estos casos se admite la aplicación de tasas de interés superiores a las aceptadas respecto de otros créditos, por cuanto el pago de las expensas resulta esencial para la propia subsistencia del régimen. cuando se trata —como en la especie— de la ejecución judicial de expensas correspondientes a una unidad de un edificio sujeto al régimen de la propiedad horizontal, se ha admitido la aplicación de tasas de interés superiores a las aceptadas respecto de otros créditos, ello por cuanto el pago de las expensas resulta esencial para la propia subsistencia de dicho régimen, pues la recaudación obtenida por tal concepto se encuentra destinada al mantenimiento de los servicios que involucran a todos los copropietarios del inmueble, por lo que los intereses punitorios constituyen un estímulo eficaz para asegurar el cumplimiento de tal obligación por parte de los copropietarios[-] (conf. CNCiv., sala B, R.69.905 del 28/05/1990; R. 108.925, 28/04/1992; R. 184.323 del 07/12/1995, R. 295.958 del 22/05/2000; también CNCiv., sala A, R. 156.784 del 17/10/1994; entre muchos otros). En ese entendimiento, el Tribunal ha considerado razonable el establecimiento de un porcentaje superior al establecido en la sentencia (conf. precedentes citados en el párrafo anterior, también CNCiv., sala C, del 23/11/1993, publicado en diario LA LEY del 10/05/94, p. 10; sala D, “Cons. Av Sta Fe 4431 c. Bravo, Luis”, del 10/06/1997, entre otros), estableciendo como tope el 3% mensual (cf. esta Sala, R. 419.137 del 19/05/2005, R. 427.347 del 16/09/2005), en virtud de lo cual y de acuerdo a lo dispuesto por los arts. 767, 768, 769 y concordantes del Cód. Civil y Comercial, compartiendo el tribunal los fundamentos vertidos por el recurrente, habrá de propiciarse la revocatoria del decisorio apelado. -------------------------------------------------------------------------------- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • 07/08/2018 • Consorcio Av Pavon ... Esquina ... c. Danesi, Aldo Santiago s/ Ejecución de expensas • La Ley Online •AR/JUR/37638/2018 La sentencia que morigeró la tasa de interés en una ejecución de expensas debe modificarse y, en su lugar, corresponde aplicar una tasa máxima del 36% anual directo, pues con ello se procura un adecuado equilibrio que tiende a resarcir al acreedor y, a su vez, sancionar el incumplimiento incurrido por el obligado, máxime cuando la naturaleza punitiva que cumplen los intereses en este tipo de obligaciones lleva a aplicar una tasa más elevada de la que corresponde en otros casos. Corresponde recordar que la finalidad que cumplen los intereses en las ejecuciones por expensas comunes es sancionatoria y no compensatoria, de suerte tal que sólo están destinados a resarcir las consecuencias de la eventual mora en que pudieran incurrir los comuneros. Es precisamente esa naturaleza punitiva la que ha llevado a aplicar una tasa un tanto más elevada de la que corresponde a otro tipo de obligaciones, y su cuantía no resulta ajena a la especial ponderación que merecen dichos réditos, dada la trascendencia de las expensas para la vida del consorcio, y que llevan a admitir tasas más elevadas que las corrientes. En tales términos, debe procurarse un adecuado equilibrio que tienda a resarcir al acreedor y a la vez evitar tanto un crecimiento excesivo de la obligación como también ser útil a los efectos de sancionar el incumplimiento incurrido por el obligado; por ende, y atendiendo a la aplicación de la regla moral prevaleciente y el criterio que sientan las normas precitadas, si bien la Sala admitía una tasa menor para supuestos como el de autos (cfr. CNCiv., esta Sala G en R. 392.699, del 10/02/2004; R. 424.008, del 16/03/2005, R. 426.797, del 20/04/2005, R. 452915 del 05/04/2006, R. 497413 del 10/12/2007, R. Expte. N° 69.499/2011, del 01/06/2014; entre otros), un nuevo examen de la cuestión a la luz de la variación de las pautas económicas ocurridas y de acuerdo con la especial ponderación de este tipo de créditos antes aludida, lleva al tribunal a fijar, con criterio de razonabilidad, la tasa máxima del treinta y seis por ciento (36%) anual directo para aplicar en obligaciones de este tipo. ------------------------------------------------------------------------------ Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • 13/09/2016 • Consorcio Club de Campo La Martona c. Rafecas, Diego Gabriel y otro s/ ejecución de expensas • LA LEY // , 8 LA LEY 2016-F , 81 LA LEY 22/11/2016 , 9 con nota de Américo A. CornejoLA LEY 2016-F , 329 con nota de Américo A. CornejoRCCyC 2016 (noviembre) , 145 •AR/JUR/61915/2016 La sentencia que fijó la tasa de interés en una ejecución de expensas intentada por un club de campo —en el caso, a un 36%— debe confirmarse, teniendo en cuenta la tasa irrisoria establecida en el Reglamento de Copropiedad y las facultad judicial fundada en lo prescripto por el art. 794 del Corresponde recordar que la finalidad que cumplen los intereses en las ejecuciones por expensas comunes es sancionatoria y no compensatoria, de suerte tal que sólo están destinados a resarcir las consecuencias de la eventual mora en que pudieran incurrir los comuneros. Es precisamente esa naturaleza punitiva la que ha llevado a aplicar una tasa un tanto más elevada de la que corresponde a otro tipo de obligaciones, y su cuantía no resulta ajena a la especial ponderación que merecen dichos réditos, dada la trascendencia de las expensas para la vida del consorcio, y que llevan a admitir tasas más elevadas que las corrientes. En tales términos, debe procurarse un adecuado equilibrio que tienda a resarcir al acreedor y a la vez evitar tanto un crecimiento excesivo de la obligación como también ser útil a los efectos de sancionar el incumplimiento incurrido por el obligado; por ende, y atendiendo a la aplicación de la regla moral prevaleciente y el criterio que sientan las normas precitadas, si bien la Sala admitía una tasa menor para supuestos como el de autos (cfr. CNCiv., esta Sala G en R. 392.699, del 10/02/2004; R. 424.008, del 16/03/2005, R. 426.797, del 20/04/2005, R. 452915 del 05/04/2006, R. 497413 del 10/12/2007, R. Expte. N° 69.499/2011, del 01/06/2014; entre otros), un nuevo examen de la cuestión a la luz de la variación de las pautas económicas ocurridas y de acuerdo con la especial ponderación de este tipo de créditos antes aludida, lleva al tribunal a fijar, con criterio de razonabilidad, la tasa máxima del treinta y seis por ciento (36%) anual directo para aplicar en obligaciones de este tipo. -------------------------------------------------------------------- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 18/08/2016 • Cons. de Prop. Calle Catamarca 1074/8 c. Veretelnik, Rosa Laura Mabel s/ ejecución de expensas • LA LEY 30/09/2016 , 7 LA LEY 2016-E , 438 DJ 16/11/2016 , 75 •AR/JUR/56047/2016 En materia de percepción de expensas comunes el criterio para la fijación de los intereses debe ser severo, a fin de propender al cumplimiento de las deudas que mantienen los consorcistas por ese concepto, dado su trascendencia para la vida del ente, de allí que la pauta es más generosa que en otros tipos de créditos y que, por ello, se admiten réditos a una tasa más elevada. La determinación de los intereses es esencialmente provisional, ya que responde a fluctuantes condiciones de la economía del país, no permaneciendo estáticos, sino que deben ser revisados periódicamente adecuándolos a las circunstancias del momento a tenor de los distintos factores que necesariamente influyen en su determinación. Ello sentado, no se desconoce que en materia de percepción de expensas comunes el criterio para la fijación de los intereses debe ser severo, a fin de propender al cumplimiento exacto de las deudas que mantienen los consorcistas por ese concepto, dado su trascendencia para la vida del ente; de allí que la pauta es más generosa que en otros tipos de créditos y que, por ello, se admiten réditos a una tasa más elevada. Es que debe ponderarse la especial protección que tradicionalmente ha rodeado el cobro de las expensas comunes en el sistema de la ley 13.512, en atención a la importancia que reviste la puntualidad de estas contribuciones para la subsistencia misma del consorcio de propietarios que organiza (in re, nov. 29-1989, “Consorcio de Propietarios Paraná 446 c. Bustos”). “En materia de expensas comunes no rigen idénticas pautas que las que se establecen para juzgar sobre la usura en otro tipo de créditos, puesto que la percepción de aquellas hace a la existencia y funcionamiento del consorcio, y los intereses constituyen un estímulo eficaz para asegurar su pago” (Consorcio de Propietarios del edificio calle Tucumán 693/95 y 699 c. Doviro S.R.L s/ejecución de expensas”, CN. Civ., Sala A, 19/12/2013). Sin embargo, atendiendo a las tasas imperantes en el mercado, como así también comparando las utilizadas por las distintas Salas del Fuero, el tribunal entiende prudente la establecida en la resolución en crisis —incluso superior a la que fijan los suscriptos para este tipo de obligaciones— motivo por el cual las quejas expresadas no serán acogidas. 8888888888888888888888888888888888888888888888888888888


5) BIEN DE FAMILIA


Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • 07/04/2017 • Cons. de Prop. Suipacha 1371/73/75 c. Fundación del Museo del Arte Construido y otro s/ ejecucion de expensas • LA LEY 14/11/2017 , 11 LA LEY 2017-F , 155 •AR/JUR/8475/2017 La inoponibilidad de la constitución del bien de familia en una ejecución de expensas debe confirmarse, pues la obligación en las expensas comunes preexiste a cualquier afectación de la unidad y no constituyen nuevas obligaciones sino rubros o renglones de la obligación de contribuir, razonamiento que se ve reforzado en el sistema de afectación de la vivienda regulado en el Código Civil y Comercial (arts. 244/256). En forma reiterada se ha decidido que el régimen del bien de familia tiene fundamento constitucional y está dirigido a proteger el núcleo familiar, teniendo un doble objetivo, el económico tendiente a la conservación de una parte del patrimonio dentro del núcleo familiar y el social, en cuanto propende al mantenimiento de la familia bajo un mismo techo (CNCivil, sala C, LA LEY 1981-D-514). El art. 38 de la ley 14.394 establecía que “el ' bien de familia ' no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el art. 37 o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca”. De este modo la regla según la cual el patrimonio de una persona es la prenda común de los acreedores cede ante el bien de familia , lo cual demuestra el ánimo de tutelar el inmueble donde habitan el deudor y su familia, poniéndolo a resguardo de las consecuencias de tropiezos económicos (esta sala, R. 436.078 “Arozamena, María del Carmen c. Burgueño, Enrique A. s/daños y perjuicios”, 17/11/2005; sala H, 06/06/1997, “Blatt, Pedro c. Campana, Claudio”, Rev. LA LEY del 13/03/1998, p. 6, esta sala, R. 483.221 “Cons. de Prop. Juncal 734/6/8 c. De Corral, Carlos s/ejecución de expensas”. En materia de expensas comunes, ha de señalarse que la obligación al pago de expensas en materia de propiedad horizontal se contrae al momento de adherirse al Reglamento de Copropiedad y Administración, lo que ocurre al adquirirse la unidad.[-] Así se advierte que la constitución del bien de familia resulta posterior a la asunción de dicha obligación, conforme resulta del informe de dominio de fs. 311/14. La obligación en las expensas comunes preexiste a cualquier afectación de la unidad y no constituyen nuevas obligaciones sino rubros o renglones de la obligación de contribuir[-] (CNCiv., sala L, 20/03/1998, “Cons. de Prop. Guise 1740 c. Demirodgen Varujan s/ejecución de expensas). Este razonamiento se ve reforzado a partir de la normativa que actualmente resulta aplicable en la materia. En efecto desde la entrada en vigencia del Cód. Civil y Comercial de la Nación, se ha derogado la ley 14.394 (conf. art. 3, ley 26.994). Rige en la actualidad lo que se denomina sistema de afectación de la vivienda (arts. 244/256, cód.cit.). Allí se prevé que el inmueble no será susceptible de ejecución por deudas posteriores a la inscripción dentro de ese régimen, excepto que se trate de obligaciones por expensas comunes (art. 249, inc. a, cód. cit.) ---------------------------------------------------------------------------------- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • 24/04/2009 • Consorcio de Prop. Vedia n° 1650/1654 c. Matta de Puga, Lucia • DJ 28/10/2009 , 3071 •AR/JUR/5595/2009 La afectación del inmueble del deudor al régimen del bien de familia es inoponible frente a la deuda por expensas si la inscripción se realizó en fecha posterior a la adquisición del bien pues, siendo que los consorcistas están ligados entre sí y con el consorcio por las previsiones del reglamento de copropiedad y administración que integra el título, cabe considerar que el adquirente se adhirió implícitamente a sus disposiciones al inscribirse la transmisión dominial en el Registro de la Propiedad. Si bien "el patrimonio de una persona es la prenda común de sus acreedores", tal principio, cede ante el instituto del bien de familia, protegido constitucionalmente en el art. 14 bis de nuestra Carta Magna, lo que pone en evidencia el ánimo de tutelar el inmueble donde habitan el deudor y su grupo familiar. Tal defensa de la propiedad produce efectos no sólo respecto de terceros, sino también para el constituyente y los beneficiarios, preservando el bien de las consecuencias de la negligencia, errores o malicia de éstos. En efecto, tal como sostiene Borda "Tratado de Derecho Civil" Derechos Reales, t. 1 pág. 513, y "Familia" t. I pág. 290 y sgtes.), el régimen legal tiende a poner a la familia al abrigo de las vicisitudes económicas de los malos negocios para proteger la vivienda o el sustento del núcleo familiar. De allí que se ha dicho, que la institución responde a un doble objetivo: uno económico, para la conservación del patrimonio dentro del núcleo familiar, y otro social , al propender al mantenimiento de "la familia" bajo un mismo techo, debiendo entenderse por ésta a la que determina el art. 36 de la ley 14.394. Que si bien el sistema registral que impone la ley 17.801, es de inscripción, declarativo y no convalidante, en el caso del instituto en análisis, la ley 14.394, ha dotado a éste de una cualidad diferente optando por el sistema constitutivo, esto es, naciendo sus efectos desde el momento de la inscripción del bien, y perdurando en el tiempo mientras no se produzca alguna de las causales de desafectación. Dispone el artículo 38 de la ley 14.394 que el bien de familia "no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca". De ello se colige que, ante un eventual incumplimiento del deudor, los créditos anteriores a la inscripción del bien de familia no pierden ejecutabilidad sobre el inmueble sometido al régimen organizado por la ley14.394 cualquiera sea la naturaleza o causa de la obligación (Guastavino, Elías, "Bien de familia y alimentos debidos por su instituyente", E.D. 113—286; Bossert, "Código Civil y leyes complementarias" de Belluscio, Tomo 6, página 312). La incidencia de la afectación de un inmueble al régimen del bien de familia debe juzgarse en orden al tiempo en que se ha generado el crédito en cuya virtud se pretende eventualmente agredirlo como parte integrante del patrimonio del obligado. Por ello, si la causa de la obligación radica en actos previos a la afectación, ésta no obsta al propósito de persecuciones del acreedor ni sustrae al inmueble de la posibilidad de embargo (J.A. 1988 — II, página 222). Que los créditos de causa anterior son aquellos que tienen su origen en un hecho o acto generador de la obligación acaecido o celebrado con anterioridad a la inscripción, debiendo señalar a sus efectos, que la ley 14.394 no funda la distinción en el momento en que la deuda se torna exigible, sino en el de su nacimiento; de otro modo, resultaría fácil burlar los alcances de la protección legal con sólo constituir la afectación con posterioridad a la celebración del acto jurídico (cfr. en tal sentido Kemelmajer de Carlucci, A. "Protección jurídica de la vivienda familiar", página 98). Encuentra ello su fundamento en el hecho de que, si bien el instituto en análisis tiende a la realización del valor justicia, no puede, so pretexto de amparar a la familia, vulnerar derechos adquiridos por terceros, pues de ser así la institución dejaría de ser jurídica, para ser injusta o, lo que es lo mismo, antijurídica, por ende, la protección de unos no puede lograrse en base al despojo de otros; la caridad impuesta forzosamente, no sería caridad y distorsionaría la institución sin llegar a ser justicia (cfr. en tal sentido Guastavino "Derecho de Familia Patrimonial — Bien de Familia", Tomo I, página 386). En la especie, lo decidido por la magistrada de grado se ajusta a derecho en tanto se aprecia que la inscripción como bien de familia es posterior a haberse adquirido el bien (cfr. asiento uno de la columna "Titularidad sobre el dominio "y asiento uno de la columna "Gravámenes, restricciones e interdicciones" del certificado de dominio que luce a fs. 391/392). Cabe aquí considerar a sus efectos que los consorcistas están ligados entre sí y con el consorcio por las previsiones del reglamento de copropiedad y administración, cuya naturaleza jurídica es la de ser un típico contrato de adhesión al que se integran aquéllos por la aceptación expresa de sus cláusulas o implícitamente al incorporarse al sistema con la celebración del acto jurídico respectivo que tiende a la transmisión de la unidad. De allí que el reglamento integre el título y, consecuentemente, al inscribirse la transmisión dominial en el Registro de la Propiedad, quepa considerar que el adquirente se ha adherido implícitamente a sus disposiciones. Consecuencia de la oportunidad en que fuera asumida la obligación que se ejecuta, y que la afectación en cuestión tiene —como dijimos— efectos a futuro, los agravios sobre el particular no habrán de prosperar. 8888888888888888888888888888888888888888888888888888888888


6) NEGATIVA DE LA DEUDA


Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • 24/04/2009 • Consorcio de Prop. Vedia n° 1650/1654 c. Matta de Puga, Lucia • DJ 28/10/2009 , 3071 •AR/JUR/5595/2009 La excepción de inhabilidad de título opuesta en una ejecución de expensas debe rechazarse, pues la manifestación que realizó el ejecutado al deducirla, en tanto que se fundamenta en la falta de personería del administrador del consorcio actor y fue realizada por un “imperativo procesal”, no constituye una negativa de la deuda en los términos requeridos por el art. 544 del Cód. Proc. Civil y Comercial de la Nación; máxime si en el proceso que se trata no cabe discutir acerca de la validez de la designación de aquél. La finalidad del juicio ejecutivo no consiste en lograr un pronunciamiento judicial que declare la existencia o inexistencia de un derecho sustancial incierto, sino en obtener la satisfacción de un crédito que la ley presume existente en virtud de la peculiar modalidad que reviste el documento que lo comprueba (cfr. Palacio, Lino Enrique, “Derecho Procesal Civil”, t. VII, pág. 331 y sig.; CNCivil, esta Sala, c. 163.956 del 16/02/1995, c. 580.169 del 05/06/2011, c. 51.045/2.013 del 06/02/2015, entre muchas otras). Suficiencia e integración son los dos principales extremos que ha de reunir el título. Esto significa que debe “bastarse a sí mismo”, es decir, contener todos los requisitos de admisibilidad de la vía ejecutiva (confr. Colombo, “Código Procesal...”, t. 2, com. art. 523, pág. 30/31 y sus citas; Fassi, “Código Procesal...”, t. 2, pág. 237, C.N.Civil, esta Sala, c. 163.956 del 16/02/1995, c. 515.415 del 12/09/2008, c. 531.692 del 29/06/2009, c. 563.038 del 01/11/2010, c. 22.844/2016 del 13/07/2016, entre muchas otras). Asimismo, la excepción de inhabilidad de título es viable en el caso de que se cuestione la idoneidad jurídica de aquél, sea porque no figura entre los mencionados por la ley, o porque no reúne los requisitos a que ésta condiciona su fuerza ejecutiva, o porque el ejecutante o ejecutado carecen de legitimación sustancial en razón de no ser las personas que figuran en el título como acreedor o deudor (conf. CNCivil, esta Sala, c. 67.690 del 01/06/1990, c. 167.912 del 05/04/1995, c. 439.674 del 04/10/2005, c. 439.674 del 04/10/2005, c. 559.978 del 10/08/2010, entre muchas otras), pero es improcedente cuando no se niega la existencia de la deuda o cuando se la niega mediante una mera manifestación, tal como sucede en el caso de autos. Es que, la negativa citada, como presupuesto necesario para la admisibilidad de la excepción, no puede constituir un simple formalismo vacío de contenido, pues puede prestarse a maniobras dilatorias que desnaturalicen el carácter sumario de este tipo de proceso, habida cuenta que debe estar seguida de la enunciación precisa y categórica de las circunstancias de hecho que la motivan, de modo que genere en el juez la necesaria certeza de que existen hechos objetivamente ponderables que justifiquen el desconocimiento como recaudo habilitante de dicha excepción (cfr. CNCivil, Sala “A”, c. 202.910 del 02/09/1996; id., esta Sala, c. 540.381 del 13/10/2009, c. 551.808 del 07/04/2010, entre muchas otras; Donato, Jorge, “Juicio Ejecutivo”, pág. 669/670 y jurisprudencia allí citada; Fenochietto-Arazi, “Código Procesal...”, t. 2, pág. 525). En el “sub-exámine”, la manifestación que realizó el ejecutado al oponer las excepciones (ver fs. 223/224), en tanto se basa en la falta de personería del administrador del consorcio actor y fue realizada por un “imperativo procesal”, no constituye una negativa de la deuda en los términos requeridos por el art. 544 del Código Procesal, máxime si en la ejecución de expensas no cabe discutir acerca de la validez de su designación (conf. Fassi, op. y loc. cits., pág. 281; Donato, op. cit., págs. 229/231 y jusrisprudencia y doctrina allí citada; CNCivil, esta Sala, c. 233.885 del 06/11/1997, c. 548.546 del 22/02/2010, entre otras). Además, no puede dejarse de valorar que se trata de una ampliación de la ejecución y que la sentencia dictada en autos a fs. 193/194, confirmada a fs. 208/209, se encuentra firme. En este sentido, no le cabe al deudor el amplio espectro defensivo del art. 544 del Código Procesal cuando se amplía la ejecución con posterioridad a la sentencia, sino que sólo puede oponer defensas relativas únicamente a la cuota ejecutada y no a las anteriores, sin poder atacar a su vez el título común originario, pues el mismo ya le fue sometido a su examen en la primera oportunidad defensiva (conf. Gozaíni, Osvaldo A., “Código Procesal Civil y...”, t. III, pág. 127). Por otra parte, cabe destacar que el cobro regular de las expensas comunes es fundamental para el normal funcionamiento del consorcio. De allí que es por demás evidente que debe analizarse con sumo cuidado cualquier traba u obstáculo que se oponga a su percepción (conf. Gabás, Alberto Aníbal, “Manual teórico-práctico de propiedad horizontal”, pág. 182), lo cual sella la suerte del recurso interpuesto. ---------------------------------------------------------------------------------- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • 23/11/2016 • C. D. P. B. 3457/61 c. R. R. L. s/ ejecución de expensas • La Ley Online •AR/JUR/76087/2016 La crítica del ejecutado: su agravio en torno a la trascendencia que el juez otorgó a la ausencia de negativa de la deuda resulta admisible. La norma procesal a la que acudió el magistrado debe interpretarse en su justo término, es decir, sin atarse a la pura literalidad del texto legal que llevaría a un exceso ritual manifiesto incompatible con el adecuado servicio de justicia, sobre todo en supuestos como el de autos donde debe tenerse dicha exigencia por implícitamente satisfecha a tenor de la defensa interpuesta (falta de legitimación pasiva) con una enunciación precisa y categórica de las circunstancias de hecho y el derecho que la motivan. La Corte Suprema ha expresado que es regla de hermenéutica de las leyes atender a la armonía que ellas deben guardar con el orden jurídico restante y con las garantías de la Constitución, evitando darles un sentido que ponga en pugna disposiciones y adoptando como verdadero el que las concilie y les deje su valor y efectos; como también a sostenido que, hallándose en juego la interpretación de normas procesales, es aplicable el principio con arreglo al cual ello debe hacerse teniendo en cuenta el contexto general y los fines que informan las leyes en cuestión, en tanto con ello no se fuerce indebidamente la letra o el espíritu del precepto que rige el caso (Fallos: 329:2876; 330:454; 331:1234; entre otros). . ---------------------------- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • 28/02/1989 • Consorcio de Propietarios Posadas 1209 c. La Rocca • LA LEY 1989-C , 330 DJ 1989-2 , 592 •AR/JUR/293/1989 La negativa de la deuda tiene que ser categórica y surgir como indudable, de tal modo que una consideración no se contraponga con otra respecto de la existencia de la obligación reclamada. De allí que el desconocimiento formulado no sirva a los fines requeridos por la ley en cuanto de todo el escrito de oposición de excepciones se deduce el sólo cuestionamiento sobre el "quantum" reclamado. -----------------------------------------

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7) INHABILIDAD DE TITULO


Consorcio Cabildo 1547/59 c. Kaufer Barbe, R. s/ejecución de expensas • LA LEY 21/12/2011 , 8 con nota de Rodolfo R. SpissoLA LEY 2012-A , 2 con nota de Rodolfo R. Spisso •AR/JUR/78792/2011 El planteo mediante el cual el ejecutado cuestiona la liquidación de expensas efectuada por el administrador por considerar que fueron erróneamente calculadas excede el marco que el inciso 4° del art.544 del Cód. Procesal Civil y Comercial concede a la defensa de inhabilidad de título, ya que pretende discutir la idoneidad jurídica del título base de la ejecución, sino que cuestiona la legitimidad de su causa. El inc. 4º, “in fine” del art. 544 del Código Procesal prevé, explícitamente, que la excepción de inhabilidad de título es inadmisible si no se niega la deuda. En el caso, en principio, la simple negativa de la deuda que se efectúa a fs.142 pto. III dista de cumplir con el imperativo legal, que no se satisface con una genérica invocación como la señalada, sino que debe estar avalada por elementos que demuestren la seriedad de esa negativa (CNCiv., Sala C, R.312.264, del 28-8-2001). En este sentido se ha entendido que es procedente la vía ejecutiva, aunque no se encuentren reunidos todos los requisitos previstos, si el demandado no ignoró la deuda y sólo cuestionó su monto –como en el caso- (CNCiv., Sala F 1995-10-31, “Consorcio de Propietarios Tucumán 602/604/608/612 c/ Lucero Cía. de Seguros”, LA LEY, 1996-C, 768, [38.674-S]).Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • 21/11/2011 -------------------------------------------------------------------------------- Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I • 03/10/1989 • Consorcio de Propietarios Avda. Maipú 3090 c. Primavera, Ricardo A. • DJ 1990-1 , 700 •AR/JUR/698/1989 Debe considerarse hábil el título glosado a fs. 6, máxime cuando la negativa de la deuda por parte del ejecutado se ha limitado a una mera enunciación retórica, carente de toda explicitación. En este cuadrante es inadmisible que el consorcista se limite a decir sólo que no debe expensas si reconoce su condición de integrante del consorcio actor. Tal negativa necesariamente debe ser acompañada, tratándose de tal situación, de la afirmación de haberlas abonado o de que se le reclaman expensas que no corresponden a su unidad, desde que al admitir que integra el Consorcio, admite su deber de soportar expensas (art. 8º, ley 13.512). En tal caso, la mera y escueta negativa es insuficiente, teniendo que ser circunstanciada para asignársele relevancia. -------------------------------------------------------------- Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I • 22/08/1990 • Consorcio Parque Norte c. Schuarberg • DJ 1991-1 , 114 •AR/JUR/2202/1990 El Reglamento de Copropiedad debe interpretarse del modo que mejor se compadezca con la urgencia con que debe atenderse lo atinente al cobro de expensas, sin cuya oportuna y completa percepción se hace inviable la vida del consorcio. I. Apela la ejecutante la sentencia de fs. 86/7 que acoge la excepción de inhabilidad de título opuesta por la Defensora Oficial, con costas. Se agravia el Consorcio accionante porque entiende haber acompañado un título ejecutivo expedido, en la forma establecida por el Reglamento de Copropiedad, por lo que no era menester acompañar copias de actas de Asambleas ni el mismo Reglamento, que se presume conocido por los copropietarios. II. Asiste la razón a la quejosa. De acuerdo a lo establecido por el art. 522 del CPCC, el título ejecutivo para el cobro de expensas comunes se puede conformar de dos maneras: a) Mediante un certificado de deuda expedido conforme a las previsiones del Reglamento, b) A falta de tales previsiones mediante la copia protocolizada de las actas de las reuniones de Consorcio en las que se ordenaron o aprobaron las expensas. Asimismo debe acompañarse constancia de la deuda líquida y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedido por el administrador. En el caso, el Consorcio actor ha presentado un certificado que dice fue extendido en los términos del Reglamento que en copia simple acompaña. Dicho Reglamento no integra el título ejecutivo y por ello es suficiente que el consorcio accionante acompañe una copia del mismo. Tratándose de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, como en el "sub lite", el Reglamento de Copropiedad y Administración -que debe extenderse en escritura pública e inscribirse en el Registro de Copropiedad (art. 9°, ley 13.512)- es ley para los copropietarios. Tanto es así, que para adquirir el inmueble deben declarar conocer y aceptar tal Reglamento (art. 2º del dec. 18.734/49 modificado por los decs. 7795/55 y 23.049/56; art. 1197 Cód. Civil). Es materia de especial regulación en tales reglamentos todo lo que atañe a las expensas, de las que no pueden librarse de pagar los copropietarios "por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece", a punto tal, que dicha obligación sigue al dominio como una obligación propter rem, gozando el crédito respectivo de privilegio especial para su percepción (arts. 8° y 17, ley 13.512 y arts. 2686, 3901, Cód. Civil). Tan importante es para la vida del Consorcio el puntual pago de expensas, que la reglamentación de la ley de propiedad horizontal establece que los reglamentos de copropiedad deben proveer respecto de la constitución de domicilio de los propietarios que no habilitan el inmueble (inc. 10 del art. 2º del dec. 18.734/ 49) y pone a cargo de los escribanos que han de autorizar una escritura de transferencia de dominio sobre inmuebles afectados a la propiedad horizontal el requerir previamente certificación de deudas por expensas (art. 6º, dec. cit.) (cfe. CApel San Isidro, sala I, causa 50.763, reg. 351 del 29/8/89). Atendiendo esas especiales características es que esta sala ha decidido que el Reglamento de Copropiedad debe interpretarse del modo que mejor se compadezca con la urgencia con que debe atenderse lo atinente al cobro de expensas, sin cuya oportuna y completa percepción se hace inviable la vida del Consorcio (art. 1198, CC; cfe. causa 50.763, regl. 351 del 29/8/89) y que en caso de duda sobre la condición de título" ejecutivo que cabe a la documentación acompañada debe estarse por la habilidad de la misma, toda vez que la teleología del art. 522 del CPCC y de las otras normas contenidas en la ley de propiedad horizontal y sus decretos reglamentarios (arts. 1°, 8º y 9°, inc. c, ley 13.512 y arts. 3°, incs. 6° y 9° y 6°, del dec.-ley 18.734/49) buscan asegurar el adecuado funcionamiento del Consorcio, el cual requiere ineludiblemente del pago oportuno de las expensas comunes por parte de sus integrantes (causa 51.029, regl. 456 del 29/8/89). En marzo de 1988 el consorcio accionante deduce demanda ejecutiva por cobro de las expensas impagas por la ejecutada correspondientes a "12 meses". La copropietaria no vive en el inmueble y ante el desconocimiento de su domicilio, el Consorcio debe agotar los medios para obtenerlo y llega a la citación edictal, tras la cual se presenta la defensora oficial quien opone como defensas la falta de legitimación pasiva -que mal denomina falta de personería y es desestimada- y la inhabilidad del título", que ve sustentada en que no se acompaña copia certificada del Reglamento, lo que a su ver empece la comprobación en debida forma del certificado de deuda y en que se haya soslayado acompañar "toda probanza respecto del conocimiento de la eventual deudora de la deuda reclamada y/o bien actas aprobatorias de las pretendidas expensas y plazo concedido a los copropietarios para abonarlas...". Habiendo transcurrido "más de dos años" de iniciado un reclamo ejecutivo por falta de pago de un año de expensas -lapso durante el cual el resto de los consorcistas que sí abonan las expensas deben soportar el quebranto que origina la deuda de los morosos- se dicta la sentencia ahora apelada que entiende inhábil el título acompañado por la actora, por considerar que debió acompañarse copia auténtica del Reglamento y porque, aun de aceptarse la copia simple acompañada, porque entiende que tal Reglamento no ha previsto los recaudos para extender los certificados, situación ante la que es necesario atenerse a los que establece la segunda par. del art. 522 del CPCC, que considera que no se han cumplido en el caso. En primer lugar, tal como se dijo arriba, el art. 522 no requiere en su texto que se acompañe copia certificada del Reglamento de Copropiedad y Administración. Si el ejecutado pretende que la copia simple acompañada no se corresponde con el Reglamento inscripto en el Registro de Propiedad, asume la carga de demostrarlo (art. 547, CPCC). La ejecutada no ha sostenido que dicha copia sea inauténtica. Más aún, ni siquiera ha desconocido la deuda. En este cuadrante debe recordarse que tratándose de expensas, es insuficiente la mera negativa de adeudarlas, ya que la negativa debe ser acompañada o bien de la afirmación de haberlas abonado o de la afirmación de que se reclaman expensas que no corresponden a dicha unidad, desde que al quedar establecido que el ejecutado integra el Consorcio, queda admitido su deber de soportar expensas (art. 8º, ley 13.512). Si la mera negativa de adeudar expensas es insuficiente, teniendo que ser circunstanciada para asignársele relevancia (CApel San Isidro, sala I, causa 51.029, reg. 456 del 29/9/89), con mayor razón debe estarse al acogimiento del reclamo del Consorcio cuando ni siquiera es negada la deuda a que el mismo se refiere. En segundo lugar, sentado que no es necesario acompañar copia auténtica del Reglamento, debe señalarse que el certificado de fs. 84 es título ejecutivo suficiente, porque está extendido de acuerdo a las previsiones reglamentarias. Ello así porque, tal como destaca el juez a quo, el art. 11 del Reglamento de Copropiedad y Administración regula el tema. Esta, establece que las expensas deben ser abonadas entre el primero y el cinco de cada mes, facultando al administrador a iniciar juicio ejecutivo si el copropietario se atrasa en el pago de tres cuotas, agregando que se reconoce "como documento habilitante y suficiente para iniciar juicio ejecutivo el certificado en el que conste la deuda del copropietario en mora extendido por el administrador (textual a excepción del encomillado simple). De tal modo, no es correcto decir que el Reglamento no previó la forma de extender el certificado, ya que lo hizo con claridad, no obstante que su contenido es muy simple: Sólo debe contener el monto de la deuda y la constancia de que está en mora por el transcurso del plazo sin necesidad de interpelación, lo que surge de la mera circunstancia de haber transcurrido el día 5 de cada mes sin haberlos abonado (arts. 509 y 1197, Cód. Civil). Habida cuenta de todo ello y reputándose hábil el título acompañado, se revoca el fallo apelado y se manda llevar adelante la ejecución Regístrese y devuélvase.- Roland Arazi. - Alberto H. Montes de Oca. - Juan Furst. (Sec.: Alejandro Lesser). 88888888888888888888888888888888888888888888888888888888888


8) DOMICILIO


Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • 28/06/2016 • Cons. de Prop. Esmeralda 501/11/17/19/21/23 Esq. Lavalle c. Pérez, Osvaldo Daniel y otro s/ ejecución de expensas • LA LEY 26/07/2016 , 10 LA LEY 2016-D , 417 •AR/JUR/41840/2016 En una ejecución de expensas debe rechazarse el planteo de nulidad de la intimación de pago que se notificó en la unidad funcional del ejecutado, pues del reglamento de copropiedad surge que cada propietario constituye domicilio especial en tal lugar y aquel no acreditó haber constituido uno diferente, máxime cuando tampoco probó que el encargado del edificio no le hubiere entregado el mandamiento. El primer argumento sustentado por el magistrado de grado se refiere a que los mandamiento de intimación de pago y citación de remate fueron diligenciados bajo responsabilidad de la parte actora tal como surge de las constancias que obran a fojas 58/59 y fojas 61/62, en el domicilio correspondiente a la UF 1 sita en la calle Esmeralda 517 entrepiso departamento “A”, cuya titularidad pertenece a los coejecutados (ver informe de dominio agregado a fojas 11/19) y que en dicho domicilio se notificó la sentencia que mando llevar adelante la ejecución mediante la cédula que obra a fojas 69 que fuere recibida por el encargado del edificio. Al respecto cabe señalar que de la cláusula decimosexta del reglamento de copropiedad y administración surge que cada propietario ha constituido domicilio especial en la respectiva unidad funcional sino hubiere constituido otro por medio fehaciente. En la especie, los coejecutados se limitaron a plantear la nulidad pero no acreditaron de manera alguna que hubieren constituido un domicilio diferente al fijado en el mencionado reglamento (ver fojas 4/13). Por otra parte no alegaron ni acreditaron que el encargado del edificio no le hubiere entregado los mandamientos y las cédulas que obran diligenciadas en los presentes (ver fojas 69, 72, 109, 111), en los que el encargado manifiesta que viven allí. ---------------------------------------------------------------------------------- • Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario • 27/04/2009 • Giachello, Carlos c. Consorcio de propietarios ed Costanera I s/recurso de rescisión • LLLitoral 2009 (setiembre) , 935 •AR/JUR/21301/2009 En el marco de una ejecución de expensas, resulta procedente notificar la demanda en el domicilio correspondiente a la unidad del inmueble en cuestión, teniendo en cuenta que, siendo el ejecutado el titular del inmueble referido, resultan aplicables las disposiciones del Reglamento de Copropiedad y Administración en cuanto establecen la validez de la notificación efectuada en la unidad funcional que el propietario tenga en el edificio si no se denunciara un domicilio especial para dirigirla en caso de que no resida mas en la finca y que el accionado no acreditó haber denunciado domicilio especial alguno. El apelante se agravia al considerar que el juez privilegió una norma inferior como es el art. 3, inciso 10, del Decreto Reglamentario de la ley 13.512 que establece que "el reglamento de co-propiedad y administración deberá proveer sobre las siguientes materias: inciso 10), "Constitución del domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble", con relación a los arts.31 y 75 de la CN, relativos a la garantía del debido proceso. Sostiene que con el criterio del a-quo se afecta la defensa en juicio al haber notificado el Consorcio Copropietarios Edificio Costanera I a Giachello, por cobro de expensas, en la unidad del departamento en cuestión de su propiedad, y no por edictos por ser un supuesto de domicilio desconocido. La protesta es un mero discendo interpretativo con los razonamientos expuestos por el juez de la causa sin que se hayan cumplidos los requisitos del art. 365 del CPCC en punto a la autosuficiencia recursiva. Ha dicho el judicante, con ajuste a las constancias de la causa y la normativa aplicable, que "la cuestión a decidir reside en determinar si nos encontramos frente a un supuesto de domicilio desconocido que pudiera atacar la validez de las notificaciones por cédula cursadas en el expediente n° 651-03, acarreando, por tanto, la nulidad del procedimiento de referencia. En efecto, el actor dijo que nunca ha tenido domicilio en el inmueble al cual se dirigieron las notificaciones, y que por ello se debió notificar por edictos, puesto que se configuraba un caso de domicilio desconocido. Para probar dicho extremo se toma fundamentalmente de la fotocopia de su DNI. Por su parte la demandada expresó que tal como lo manifiesta el Reglamento de Copropiedad del Edificio en su art. 1° era la actora quien debía acreditar la notificación de su cambio de domicilio y que, hasta ese momento, se tendría como domicilio especial para cursar las notificaciones el de la unidad que se tenga en el inmueble en cuestión. Finalizó diciendo que, atento a que la actora no demostró haber notificado su cambio de domicilio, no se configura en el caso un supuesto de domicilio desconocido. Luego del análisis de las constancias de autos y de las disposiciones legales aplicables considero que asiste razón a la demandada. Efectivamente, no cabiendo duda de que la actora es titular del inmueble referido, le es plenamente aplicable lo dispuesto por el art.1° del Reglamento de Copropiedad y Administración (fs. 3 a 23, expediente n° 651-03, por cuerda) que dispone que: " Los propietarios actuales y futuros que no habiten el inmueble al adquirir el dominio de su respectiva unidad deberán convenir por escrito con el consorcio domicilio especial dentro de la jurisdicción, de no formularse el convenio dichas notificaciones, citaciones y comunicaciones de toda especie, valdrán en la unidad o en cualquiera de las unidades de propiedad del omiso que tenga dentro del inmueble". Ello en virtud de lo establecido por el art.3, inciso 10, del Decreto Reglamentario de la ley 13.512 que dice: "El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer sobre las siguientes materias: inciso 10), Constitución del domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble". La actora no acreditó haber confecciondo convenio alguno relativo al domicilio especial. Por ello quedó constituido como domicilio para las notificaciones el del inmueble de referencia. Así las cosas, atento a que las cédulas de notificación fueron cursadas al domicilio correspondiente, no puede prosperar la pretensión de la actora. La finalidad de la normativa aplicable es clara. En efecto, la agilización de los procedimientos en beneficio del consorcio, no tiene más fundamento que el del bien común de los copropietarios, quienes necesitan de la pronta percepción del dinero recaudado en las expensas para el mantenimiento y buena conservación de los espacios comunes del inmueble. Lo analizado, por tanto, es definitorio para la resolución del presente y me releva del análisis de las restantes constancias probatorias" (fs.107 vta. A 108). Comparando los argumentos del a-quo con los agravios del apelante se concluye, entonces, que la expresión de agravios no es una simple fórmula ni es un medio simple de someter el proceso al parecer de otro tribunal, requiriéndose un análisis crítico de la resolución impugnada, que ataque toda la línea del razonamiento del juez, poniendo de manifiesto la equivocación en el proceso mental y lógico de su pensamiento, demostrando la incorrecta interpretación de los hechos y derecho. En el caso, el apelante sólo ensaya un disenso en punto a que considera que el domicilio era desconocido y se imponía la publicación de edictos y que así interpretado el problema por el juez se afectaba la defensa en juicio, pero sin reparar en el pensamiento del a-quo fundado en el Reglamento de Copropiedad y Administración al que adhirió Giachello, que es ley para las partes, y su correlato normativo en el art. 3, inciso 10), del Decreto Reglamentario. Así como que el actor no probó haber celebrado un convenio con el consorcio relativo al domicilio especial, por lo quedó constituido como domicilio para todas las notificaciones el del inmueble, que es de propiedad del mismo Giachello. Rige la doctrina del art. 365 del CPCC y la sanción de conformidad con tales fundamentos transcriptos. Sin perjuicio de lo expuesto, que sella la suerte recursiva, a los fines de brindar una mayor argumentación adicional, por toda eventualidad, el magistrado no ha hecho otra cosa que aplicar la cláusula del Reglamento de Copropiedad y Administración de fs.6 y vta. (causa n° 651-2003; confeccionado por escritura pública por el Escribano Premolí e inscripto en el Registro de Propiedad), en consonancia con el art.3, inciso 10, del Decreto Reglamentario n° 18.734 del 6 de Agosto de 1949 y modificatorias, de la ley 13.512. En ese contexto, Carlos Giachello ha sido correctamente notificado de la iniciación de un juicio ejecutivo de cobro de expensas en la misma unidad de su propiedad toda vez que el actual actor (en la rescisión; demandado en el juicio ejecutivo por cobro de expensas), como bien lo expresó el sentenciante, no cumplió con el citado Reglamento de Copropiedad que establece la obligación de cada adquirente de denunciar un domicilio especial donde dirigirle las notificaciones relativas al consorcio en el caso de que no resida más en el inmueble (fs.6 y vta., causa n° 651-2003). En este contexto de análisis como no convino el apelante un domicilio especial con el ente consorcial se tiene por domicilio constituido para todas las notificaciones el del mismo inmueble de propiedad del consorcista (causa citada; fs.6 y vta.), estableciéndose por Reglamento lo previsto en el Decreto Reglamentario de la ley 13.512. No se ha vulnerado la igualdad ante la ley ni se afectó la defensa en juicio, se ha procedido de acuerdo a las normas reglamentarias y a las disposiciones del Reglamento de Copropiedad que Giachello ha aceptado al adherirse al mismo. Adicionalmente, en el curso del juicio nunca ha sido impugnado de inconstitucional el Decreto Nacional n° 18.734, en su art.3, inciso 10), ni tampoco el Reglamento de Copropiedad y Administración. La fuerza obligatoria del reglamento respecto de los firmantes y sucesores universales surge de los principios generales y en lo que hace a los terceros adquirentes a título singular, la inscripción del Reglamento de Copropiedad impuesta en el art.9 de la ley 13.512 y en el art.2° del Decreto Nacional 18.734-49 y disposiciones concordantes de las reglamentaciones provinciales, le confiere al estatuto la fuerza obligatoria suficiente derivada de la publicidad. Los que adquieren una unidad en propiedad horizontal deben someterse al reglamento de copropiedad, pues la adquisición de ella implica la adhesión al este régimen, por lo que el comprador está obligado a respetar las estipulaciones reglamentarias conforme a lo dispuesto por los arts.1197 y 1198 del CC (Zannoni-Kemelmajer de Carlucci, Código Civil Comentado, T.11-p.661; Costantino, Juan A., Propiedad Horizontal, Juris, 2002, p.108; Racciatti, Hernán, La instrumentación del reglamento de copropiedad y administración en la división judicial de cosas comunes, D.J. 1997- III-6; Díaz Reyna, José M. El reglamento de copropiedad y administración. Importancia y naturaleza jurídica, LLC, 1993-609; Laquis-Siperman, La Propiedad Horizontal en el Derecho Argentino, p.50, edición 1966, A.P.). En conclusión, Giachello se ha adherido al Reglamento de Copropiedad y Administración al momento de escriturar la unidad adquirida y lo aceptó, por lo que mal puede ahora desconocer su cláusula -o argumentar que se viola el debido proceso o la igualdad ante la ley (por otro lado, argumentos abstractos que no se condicen con la realidad de la causa y la normativa aplicable la que nunca fue atacada de inconstitucionalidad en la etapa procesal oportuna). De otro lado, Carlos Giachello, al escriturar, denunció junto a los demás datos personales, el domicilio de la unidad de departamento correspondiente a autos, como su domicilio real, quedando así fijado en el mismo título dominial (fs.20 de la causa n° 651-03 caratulada: "Consorcio de Copropietarios Edificio Costanera I c. Giachello, Carlos s. Cobro de Expensas-Reconstrucción; se denuncia el monto de la compra, la intervención del escribano Héctor Premolí, datos personales del adquirente, y domicilio en calle Cochabamba 257 de Rosario). La circunstancia de que Giachello haya dejado de residir habitualmente en la unidad no lo exime de su deber de notificar al consorcio sobre la constitución de un domicilio especial o nuevo donde dirigir las comunicaciones si no quiere recibirlas en la unidad, como no lo hizo, no hay prueba alguna de ello por el actor en el recurso de rescisión, ha sido correctamente notificado en el inmueble de referencia del edificio, bien que es de su propiedad. Tampoco el hecho de que haya dejado de residir en el inmueble no lo exime de su responsabilidad en el pago de las expensas comunes del edificio. Es correcto entonces lo expuesto por la apelada a fs.124 (al igual que el juzgador anterior) respecto de que el Sr. Giachello no ha dado cumplimiento con lo fijado en el Reglamento de Copropiedad y Administración dictado de acuerdo a la ley 13.512 y al Reglamento de ésta ley (art.3, inciso 10; D.N. 18.734-49); así como que desde el año 2002 Giachello no paga las expensas del Edificio Costanera I, afectando el bien común del resto de los consorcistas (fs.16 y vta. del veredicto de la causa n° 651-03, agregada por cuerda, reconstrucción). Finalmente, es fiel y adecuada la cita de doctrina de la apelada a fs.123 vta. cuando mencionando un reconocido doctrinario de la especialidad en propiedad horizontal ha dicho que "es de buena práctica dejar establecido en el reglamento de copropiedad que rige el edificio, que aquellos consorcistas que no cumplen su obligación de agendar en la administración su domicilio, quedan válidamente notificados de los actos consorciales en la unidad de la cual son propietarios, aun en ausencia de ellos del lugar. Las consecuencias de este tipo de obligaciones deben recaer sobre el consortita incumplidor" (Costantino, Juan A., Vocabulario Jurídico de la Propiedad Horizontal, Depalma, año 1992; obra que se tiene a la vista). No se trata, entonces, de un supuesto de domicilio desconocido que imponía una notificación por edictos (arts.67 y 73 CPCC), como lo postula el recurrente, sino de un caso de domicilio conocido habilitado para la recepción de las notificaciones no siendo otro que el inmueble de referencia y a más de titularidad dominial del mismo accionante. --------------------------------------------------------------------------------- • Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • 20/02/2008 • Cons. de Coprop. Campo Chico Country Club c. Yañez, Roberto Horacio y otro • La Ley Online •AR/JUR/928/2008 En el marco de una ejecución de expensas resulta procedente la notificación del mandamiento de intimación de pago y citación de remate peticionada bajo responsabilidad de la parte actora, dado que la notificación bajo responsabilidad de la parte procede ante la sola solicitud de la interesada, sin exigirse justificación previa de haber realizado diligencias para demostrar que la contraria tiene domicilio en el lugar indicado, pues cabe suponer que quien asume la responsabilidad ha tomado sus recaudos desde que es el principal interesado, máxime cuando tal diligencia puede realizarse aunque en deudor no esté presente y sin más trámite. Contra la providencia de fs. 361 que desestimó el pedido que efectuara la actora de librar el mandamiento de intimación de pago y citación de remate bajo responsabilidad por entender el juzgador que no se daban los supuestos que la autorizaban, se alza la actora a fs. 362, y presenta su memorial a fs. 364/365. Más allá de que -en la especie- de la cláusula décimo octava del Reglamento de Copropiedad y Administración se desprende que cada copropietario se obliga a comunicar a la administración todo cambio de domicilio teniéndose por constituido este último para toda notificación en caso de silencio (domicilio que oportunamente se comunicó al consorcio según se informara a fs. 360), y del principio informante del fallo plenario de la Cámara del Fuero, dictado en autos "Cano Pasiani, U.J. c/ Mac Govern de V.E." del 10-6-54 (LA LEY, 75-606), -según el cual el domicilio constituido en instrumento público es plenamente hábil para efectuar la notificación del traslado de la demanda-, lo cierto es que la notificación bajo responsabilidad de la parte procede ante la sola solicitud de la interesada, sin exigirse justificación previa alguna de haber realizado diligencias para demostrar que la contraria tiene su domicilio en el lugar indicado, ya que cabe suponer que quien asume la responsabilidad ha tomado sus recaudos y se ha precavido, siendo el principal interesado en extremar las precauciones a fin de evitar la nulidad y el pago de las costas (CNCiv. Sala J, en autos "FERREIRO, Pablo Bautista c/ GUADALEVICH SHAYA, Salomón s/ DESALOJO" del 97/4/08, C. J090169). En mérito a lo expuesto, la notificación peticionada bajo responsabilidad de la actora resulta procedente. Ello así, máxime si se tiene en cuenta que no obstante la trascendencia de la intimación de pago y citación de remate, tal diligencia puede realizarse aunque el deudor no esté presente y sin más trámite, puesto que el art. 531 del Código Procesal no exige, en este caso, el aviso previo que prevé para la notificación del traslado de la demanda (CNCiv. Sala L en autos "CONSORCIO DE PROPIETARIOS AVELLANEDA 2080/82 c/ COHON, Bernardino y otro s/ejec. de expendas" del 97/06/23 C. L051839). Por todo lo expuesto, el Tribunal RESUELVE: Revocar la providencia recurrida y autorizar la diligencia en el domicilio peticionado y bajo responsabilidad de la actora. Regístrese, notifíquese, y oportunamente devuélvase. —Omar Luis Díaz Solimine. —Luis Alvarez Juliá. —Beatriz Lidia Cortelezzi. --------------------------------------------------------------------------------- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • 15/11/2007 • Consorcio de Prop. Salta 1432/36/40 c. Barro, Ramón y otros • La Ley Online •AR/JUR/10395/2007 Corresponde rechazar el planteo de nulidad articulado, en una ejecución de expensas, respecto a la intimación de pago efectuada en el domicilio especial constituido en el Reglamento de Copropiedad pues, conforme a la doctrina sentada en el plenario "Cano Pasiani c/ Mac Govern" -10/06/54-, el domicilio especial constituido en instrumento público es hábil para efectuar la notificación del traslado de la demanda 2ª Instancia.— Buenos Aires, noviembre 15 de 2007. Considerando: I) Contra la resolución de fs. 64 y vta. mediante la cual se rechazó la nulidad articulada por el demandado, se alza este último a fs. 66. Presenta su memorial a fs. 71/74, cuyo traslado fue contestado a fs. 76/77. Alega el recurrente que la intimación de pago se efectuó en un domicilio constituido, amparándose en cláusulas abusivas del reglamento de Copropiedad y Administración sin el "previo aviso de ley" que prevé el art. 339 del Cód, Procesal, lo que vulnera el derecho de defensa en juicio; que además el perjuicio sufrido se expuso al manifestar que le fue imposible contestar en tiempo, agrega que el bien se encontraba desocupado. Corresponde precisar que la nulidad consiste en la sanción que le quita efectos jurídicos a un acto por vicios en el mismo. Estos vicios han sido considerados por el legislador como inherentes al progreso y perfeccionamiento del acto viciado ya que son el sustento de su validez; de ahí que la nulidad procesal es el estado de anormalidad del acto procesal, originado en la carencia de alguno de sus elementos constitutivos o en vicios existentes sobre ellos, que potencialmente lo coloca en situación de ser declarado judicialmente inválido (conf. Maurino, A. en "Nulidades Procesales", pág. 16, Buenos Aires Ed. Astrea, 1990). En este sentido, en materia de nulidades procesales prima un criterio de interpretación restrictiva y sólo cabe anular las actuaciones cuando el vicio afecte un derecho o interés legítimo y cause un perjuicio irreparable, sin admitirlas cuando no existe una finalidad práctica, que es razón ineludible de su procedencia (Fallos: 325: 1404). Asimismo, es útil poner de resalto que la nulidad de la ejecución impetrada sobre la base del diligenciamiento del mandamiento de intimación de pago no es más que una especie de la nulidad de los actos procesales por ende se encuentra sometida al régimen de las mismas en lo que atañe a sus principios rectores, tales, los de especificidad, trascendencia, convalidación e instrumentalidad de las formas (conf. Fenochietto, C. en "Código Procesal ..." T. I; pág. 639, Ed. Astrea, Buenos Aires 1999). En otro orden de cosas, el principio de trascendencia, aplicable a las nulidades procesales requiere que quien invoca la nulidad debe alegar y demostrar que el vicio le ocasionó un perjuicio cierto e irreparable, que no puede subsanarse sino con el acogimiento de la sanción (Conf. CNCiv. esta Sala C, R.24.865 del 30/9/86; íd. R.42.792, del 3/3/89; id. R.163.685, del 21/3/95, id. R. 466.801, del 26/10/06; id. R.469.457, del 14/11/06). En efecto, la directriz precedentemente enunciada halla expresa previsión dentro del marco del juicio ejecutivo en la regulación inserta en el inc. 1° del art. 545 del CPCC que además, condiciona la procedencia de la nulidad de la intimación de pago, al depósito de la suma fijada en el mandamiento o a la oposición de excepciones. En la especie, no se advierte que la agraviada -en la oportunidad de incoar su planteo- hubiera depositado en autos el importe requerido ni que dedujera alguna de las excepciones que taxativamente el art. 544 del CPCC le acuerda, en términos que demuestren la seriedad del planteamiento y ponga de relieve el interés jurídico lesionado (CNCiv. esta Sala C, R.348.832, del 18/7/02; id. R.378.909, del 11/9/03; R. 367611 del 25/9/03). Véase, que si quiera menciona las defensas que hubiere podido incoar, cuando ambos recaudos (perjuicio sufrido y defensas legítimas privadas de oponer) debieron ser demostrados eficazmente ya que es preciso que la irregularidad haya colocado a la parte en estado de indefensión, pero no de índole meramente abstracta o para satisfacer un interés teórico sino que tal circunstancia he de ser concreta y efectiva, pues no es viable la nulidad alegada en el sólo y único interés del cumplimiento de la ley por la nulidad misma (conf. Morello-Sosa-Berizonce en "Códigos ...", T: II-C pág. 381 Abeledo Perrot). Por otra parte, cabe poner de relieve que de acuerdo con la doctrina que informa el fallo Plenario de la Cámara del Fuero, dictado en autos "Cano Pasiani, U.J. c/ Mac Govern de V., E." del 10/6/54 (pub. en LA LEY, 75-606), el domicilio especial constituido en instrumento público -en le especie, el Reglamento de Copropiedad y Administración- es plenamente hábil para efectuar la notificación del traslado de la demanda. En efecto, el reglamento de referencia es el contrato que vincula a las partes y que rige la vida comunitaria, por lo que al mismo habrán de estarse como a la ley misma (art. 1197 del Cód. Civil). Asimismo, es dable resaltar que no obstante la trascendencia de la intimación de pago y citación de remate que debe llevar a cabo el oficial de justicia, tal diligencia puede realizarse aunque el deudor no esté presente y sin más trámite puesto que el art. 531 del Código Procesal no exige, en este caso, el aviso previo que prevé para la notificación del traslado de la demanda (CNCiv. Sala L en autos "Consorcio de Propietarios Avellaneda 2080/82 c/ Cohon, Bernardino y otro s/ ejec. de expensas" del 97/06/23 C. L051839). Por lo demás, dado lo que resulta de las diligencias de fs. 56 y 57 tampoco se advierte que el inmueble se encontrare deshabitado, tal como se alega. En consecuencia, toda vez que las intimaciones de pago de fs. 56 y 57, fueron efectuadas en el domicilio especial constituido en el Reglamento de Copropiedad, la nulidad fue bien desestimada. Por todo lo expuesto, el Tribunal RESUELVE: I.- Confirmar la resolución de fs. 64 II.- Con costas de alzada a cargo del recurrente vencido (arts. 68 y 69 del Cód. Procesal).—Omar Luis Díaz Solimine.— Luis Alvarez Juliá.— Beatriz Lidia Cortelezzi. -----------------------------------------------------------------------------------


9) FALLECIMIENTO DEL PROPIETARIO


Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala J • 25/02/2016 • Cons. Prop. Arzobispado Espinosa 1090 c. P. y B., L. s/ ejecución de expensas • LA LEY 18/04/2016 , 11 LA LEY 2016-B , 569 LA LEY 09/05/2016 , 7 con nota de Osvaldo A. GozaíniLA LEY 2016-C , 194 con nota de Osvaldo A. GozaíniDJ 01/06/2016 , 56 •AR/JUR/357/2016 Las actuaciones posteriores al diligenciamiento del mandamiento de intimación de pago librado en una ejecución de expensas deben ser anuladas al estar acreditado que ello tuvo lugar luego de producido el deceso del ejecutado, pues en tal caso existió una deficiente tramitación que fulmina lo actuado con nulidad absoluta de acuerdo al art. 387 del Cód.Civil y Comercial de la Nación, sin que tal extremo sea susceptible de confirmación. 8888888888888888888888888888888888888888888888888888888


10) FIRMA CONSEJO DE PROPIETARIOS


Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • 19/12/2018 • Cons. de Prop. Viamonte 1716/18 c. Norte, Emir Yamil s/ ejecución de expensas • LA LEY 17/01/2019 , 3 LA LEY 2019-A , 23 •AR/JUR/71340/2018 El certificado de deuda por falta de pago de las expensas se considera integrado con la sola firma del administrador; la exigencia de suscripción por parte del “consejo de propietarios” va de la mano con la propia existencia del órgano en cuestión —art. 2048 del Cód. Civil y Comercial—, que en el caso no se conformó. 8888888888888888888888888888888888888888888888888888888


11) PRESCRIPCION art 2537 Cód. Civ. Com..


- Modificación de los plazos por ley posterior. Los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si por esa ley se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • 21/05/2018 • Cons. Prop. Matheu 1138/40/44 c. Ruiz, Dionisia Esther s/ ejecución de expensas • RCCyC 2018 (julio) , 217 RCCyC 2018 (agosto) , 225 LA LEY 30/07/2018 , 11 LA LEY 2018-D , 191 •AR/JUR/19416/2018 La acción de ejecución de expensas no se encuentra prescripta, pues si bien el art. 2562 del Cód. Civ. y Com. dispone un plazo de dos años, lo cierto es que, para las expensas adeudadas con anterioridad a la vigencia del nuevo ordenamiento civil, el plazo que se debe aplicar es el del art. 4027 del Código velezano (cinco años). Se amplió la ejecución por nuevos períodos de expensas impagas con posterioridad a la sentencia dictada en estas actuaciones. Puntualmente se reclamó las expensas adeudadas desde abril de 2013 hasta julio de 2015 y desde enero de 2016 hasta enero de 2018. Sostuvo en su memorial de agravios que no se ha aplicado correctamente el art. 2562, inc. d del Cód. Civ. y Com. de la Nación, sobre los períodos no ejecutados y que ahora caen bajo la órbita de la nueva normativa. El art. 7° del Cód. Civil y comercial reproduce —en lo sustancial y en lo que aquí interesa— el art. 3° del código derogado, según la modificación introducida en su momento por la ley 17.711. Rigen, entonces, los principios de irretroactividad y de aplicación inmediata de la ley, en virtud de los cuales la nueva disposición se aplica hacia el futuro, pudiendo alcanzar los tramos de situaciones jurídicas que no se encuentran aprehendidas por la noción de consumo jurídico. Estos conceptos, que fueron incorporados por la ley 17.711 al referido art. 3° derogado, tuvieron como base la obra de Roubier. Dicho autor proponía distintas soluciones que procuran armonizar las exigencias de la seguridad jurídica con las reformas que expresan aquello que el legislador entiende como más representativo del valor justicia, equilibrio que contribuyó —sin duda— a que su obra fuera una referencia insoslayable en el tema (conf. Roubier, Paul, “Le droit transitoire [Conflits des lois dans le temps]”, 2ª ed. Paris, Ed. Dalloz et Sirey, 1960, nro. 42, p. 198 y nro. 68, p. 334, citado por Kemelmajer de Carlucci, El artículo 7° del Cód. Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme, La Ley Online AR/DOC/1330/2015). A partir de lo expuesto, el límite a la aplicación inmediata de una nueva ley va a estar dado por la noción de los “hechos cumplidos” o “consumo jurídico”, pues aquélla podrá operar en tanto las consecuencias no se encuentren ya consolidadas con anterioridad a su entrada en vigencia. En consecuencia, si el hecho que es base del reclamo —en el caso ejecución—, tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigencia del nuevo Cód. Civil y Comercial, es claro que habrá de regirse por la ley vigente al tiempo de su causación. Despejado el plexo normativo que es de aplicación al presente caso, puede fácilmente apreciarse que para los períodos de expensas vencidos y adeudados con anterioridad a la entrada en vigencia del nuevo Cód. Civil —hechos consumidos bajo el anterior Cód. Civil—, es de aplicación el art. 4027, inciso 3) del Cód. Civil, por el cual “se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos: de todo lo que deba pagarse por años o plazos periódicos más cortos”, mientras que para los períodos vencidos con posterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley Civil y Comercial, es de aplicación el art. 2562, inc. c). Ello así, se advierte que los nuevos períodos incorporados mediante la presentación de fs. 780, por las expensas adeudadas desde abril de 2013 hasta julio de 2015 y desde enero de 2016 hasta enero de 2018, no se encuentran prescriptos a la fecha de ampliación de la ejecución, 23 de febrero del año en curso, de acuerdo a las normas citadas. ---------------------------------------------------------------------------------


12) DEMANDA TENDIENTE A MODIFICAR EL PORCENTUAL


Cfr: Tachella, Diego H. DJ 07/11/2012 , 1 En la acción promovida por algún consorcista a efectos de modificar el porcentual de su unidad funcional, la litis también debe ser integrada contra todos los comuneros, ya que de prosperar dicha demanda, indefectiblemente traerá como consecuencia la alteración de los porcentajes de las restantes unidades. Ello, debido a que de lo contrario se vulneraría a los restantes copropietarios el derecho a la defensa en juicio previsto por el art. 18 de la Constitución Nacional. Máxime, si se tiene en cuenta que, de accederse a la modificación del porcentual de la unidad del accionante, se estarían modificando los porcentuales de los restantes comuneros, y con ello, afectándose sus derechos patrimoniales. La acción judicial intentada para obtener la modificación de los porcentuales de dominio de las unidades, afecta al derecho de propiedad de los integrantes del Consorcio, por lo que es necesario integrar la litis con todos los copropietarios, ya que se trata de una cuestión ajena a las atribuciones del administrador (CNCiv, Sala M, Sorín, Ricardo Abraham y Otro c/ Consorcio de Propietarios R. Scalabrini Ortiz 2125/2127/2129 s/Modificación del reglamento de copropiedad, 15/10/1993). En ese orden argumental también se ha dicho que "Para obtener una reforma judicial del porcentual de expensas impuesto en el Reglamento de Copropiedad y Administración al propietario de una unidad funcional, no basta con demandar al administrador del consorcio sino que es necesario el consenso unánime de todos los propietarios, previsto expresamente dicho instrumento (CNCiv, Sala C, Rosemberg, Roberto c/Cons. Edif. calle Nicaragua 5526/30/34/38 s/modificación del reglamento de copropiedad, 22/09/2011). 8888888888888888888888888888888888888888888


13) DEMANDA A EFECTOS DE EXCLUIR DETERMINADOS GASTOS DE LA LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS


Cfr: Tachella, Diego H. DJ 07/11/2012 , 1 Otro supuesto en el que estimo es necesaria la intervención de todos los copropietarios para la debida sustanciación del proceso, es la demanda promovida por algún propietario para excluir de la liquidación de expensas algún gasto en particular. Ello, ya que de hacerse lugar la demanda y de reducirse las expensas de la reclamante o de algún consorcista en concreto, el descuento requeriría una contribución mayor de los demás, que verían afectados así su patrimonio, por lo que no puede serles extendida la condena si no tuvieron oportunidad de audiencia y prueba, violando de esa manera el derecho de defensa en juicio previsto por el art. 18 de la carta magna. En ese orden argumental se ha dicho que "La demanda tendiente a que se excluyan determinados gastos de la liquidación de expensas planteada por una copropietaria que no utiliza determinados servicios debido a que su unidad funcional es un local, debe ser rechazada por falta de legitimación pasiva si sólo fue dirigida contra el consorcio si no se demandó individualmente a los restantes copropietarios. Aunque en las condiciones aludidas el Juez haya tenido por contestada la demanda y luego diera curso a la sustanciación del proceso, no incurre en contradicción con sus propios actos porque no puede considerarse que haya consentido la legitimación, dado que la falta de ella puede declarase de oficio en la sentencia en tanto determinar la titularidad del derecho de acción o de oposición a la pretensión es requisito de validez del decisorio. Si se admitiera la demanda y se redujesen las expensas de la reclamante, el descuento requeriría una contribución mayor de los demás que verían afectados así su patrimonio por lo no puede serles extendida la condena si no tuvieron oportunidad de audiencia y prueba (art. 18 de la Constitución Nacional). En este supuesto los legítimos contradictores son los restantes copropietarios omitidos, porque además la pretensión importa una modificación reglamentaria de los porcentuales asignados a cargo de cada unidad y como tal debería decidirse en la asamblea correspondiente con la participación de todos los propietarios. Se ha dicho que "Para implementar una modificación del reglamento de copropiedad con el objeto de instaurar una distinta distribución de las cargas comunes, es menester dar audiencia a todos los propietarios, porque en tal caso existe un litisconsorcio necesario dado que son ellos los verdaderamente afectados si se establece un diverso modo de imputar los gastos comunes (art. 9 de la ley 13.512). La pretensión de un copropietario tendiente a que se lo excluya del pago de determinados gastos comunes, debe sustanciarse con todos los consorcistas, pues de lo contrario la sentencia que se dicte será de ningún valor respecto de aquellos que fueron omitidos, los cuales verían alterado el régimen de pago de las expensas sin haber sido citados al juicio, con grave desmedro de la garantía constitucional de que nadie puede ser condenado sin ser oído" (CNCiv., Sala A, 2, "Nuin, Guillermo José c/Consorcio de Propietarios Juan B. Alberdi 920 s/modificación reglamento de copropiedad",27/3/2000). 88888888888888888888888888888888888888888888888888888


14) SE PUEDE DISTRIBUIR ENTRE LOS PROPIETARIOS EL DINERO PERCIBIDO EN UN JUICIO POR EXPENSAS ...?


El día que el propietario moroso paga su deuda, o le es rematado su departamento para cobrarla, ese dinero que se percibe pertenece al consorcio de propietarios. Puede ocurrir que se esté proyectando repartir el importe de una deuda acumulada durante varios años y algunos copropietarios hayan ingresado al Consorcio hace solo unos meses. Ello será fuente de discusiones. Para evitar controversias sobre tales cuestiones lo más aconsejable y menos conflictivo, es la utilización del dinero para obras de mantenimiento y conservación. Si el edificio no necesita tales obras , ese dinero puede a) pasar a integrar el fondo de reserva b) ser consumido mediante una reducción de las expensas o directamente aplicarlo al pago íntegro de expensas, por lo cual todos los propietarios no pagarán expensas durante algunos meses. (cfr:Orfila "Consorcios" 4º ed. p. 247) --------------------------------


15) EXPENSAS COMUNES


Los gastos que se realicen con la finalidad de administrar, conservar, reparar o mejorar las partes comunes del edificio quedan incluidos en el rubro expensas comunes, independientemente de quien efectúe las erogaciones, el trámite que requieran para su aprobación y la posibilidad de impugnación que merezcan. En este sentido, el art. 2046 del nuevo código fija la obligación a cargo de todos los propietarios de participar, en proporción de su parte indivisa, de las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, fueran éstas ordinarias o extraordinarias. Cabe adelantar que el reglamento de propiedad deberá fijar, por imponerlo expresamente el art, 2056, inc. g), la proporción en el pago de las expensas comunes. ----------------------------------------------


16) EXPENSAS ORDINARIAS


El segundo párrafo del art. 2048 incluye gastos necesarios para la conservación del edificio que, en consecuencia, no requieren aprobación previa por la asamblea; son efectuados y liquidados por el administrador de conformidad con las pautas reglamentarias. La norma no especifica qué conceptos se incluyen entre las denominadas expensas ordinarias de administración y reparación de las partes y bienes comunes, haciendo sólo referencia a las obligaciones impuestas al administrador en cumplimiento de sus funciones (seguros de incendio, de responsabilidad civil, de accidentes de trabajo, seguros médicos, etc.) y a aquellas necesarias para instalar vías de evacuación y de acceso para personas con discapacidad. ------------------------------------------


17) EXPENSAS EXTRAORDINARIAS


El párr. 3º del art. 2048 se refiere a la realización de gastos provenientes de trabajos que no son indispensables para el mantenimiento del conjunto, pero que tienden a su mejoramiento y serán o no llevados a cabo según la decisión que al respecto hubiera tomado la asamblea llevada a cabo en legal forma. Por tratarse de gastos extraordinarios que no devienen del normal desenvolvimiento de la vida consorcial, dichas erogaciones sólo pueden efectuarse por la voluntad de los propietarios expresada en asamblea. Cabe aclarar que dentro del término expensas también están comprendidas las erogaciones debidas a innovaciones, así como los montos que deba abonar el consorcio por los daños derivados de la responsabilidad civil por daños causados por las cosas comunes cuya conservación le incumbe, indemnizaciones por despido, entre otros. --------------------------------------


18) OBLIGADOS AL PAGO DE EXPENSAS


En principio, dada la calidad de obligación propter rem, el pago de las expensas queda en cabeza del titular del derecho de propiedad horizontal porque él asumió frente al consorcio la calidad de deudor, situación que no se da respecto de un tercero. En este aspecto, el nuevo Código amplía la legitimación pasiva para el cobro de expensas: el obligado al pago es siempre el propietario, quien no puede desligarse de su deber ni aun por abandono de su unidad funcional (art. 2049), pero al mismo tiempo el consorcio puede exigir el pago a otros poseedores (usufructuarios, compradores con boleto y posesión), de modo tal de asegurar el recupero de los gastos para el mantenimiento del conjunto. En este sentido el art. 2050 nomina como obligados al pago de gastos y contribuciones a "los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título". --------------------------------------------------


19) COBRO DE EXPENSAS. CERTIFICADO DE DEUDA


El actual art. 2048 no prevé un plazo para el pago de las expensas comunes. El reglamento de copropiedad, al fijar el tiempo y forma del pago de las expensas comunes, generalmente establece la constitución en mora de pleno derecho a los fines de que comiencen a devengarse los intereses moratorios o punitorios a favor del consorcio. La norma que comentamos en este apartado establece que "el certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones". Cabe resaltar que la disposición contenida en el párr. 4º del art. 2048 es similar a la del art. 524, CPCCN, que habilita la vía ejecutiva con el título (constancia de deuda) expedido por el administrador. -------------------------------------------------


20) SITUACIÓN DEL ADQUIRENTE EN SUBASTA


Cuando ese derecho real de propiedad horizontal es transmitido, el nuevo adquirente también adhiere al reglamento de copropiedad y, en lo personal, se obliga a pagar las expensas que se devenguen en el futuro. En caso de existir deudas por tal concepto correspondientes a períodos anteriores a esa adquisición, no puede liberarse de su pago, según lo dispone expresamente el actual art. 2048. Se sigue en este aspecto la doctrina emanada del plenario "Servicios Eficientes SA v. Yabra, Roberto". Allí el voto de la mayoría recepta aquella corriente doctrinaria y jurisprudencial según la cual el adquirente en remate debe responder por la deuda pendiente por expensas en caso de que el precio de venta de la cosa resulta insuficiente para el pago total. Ésa es precisamente la postura que recepta el art. 2049 cuando pone en cabeza del propietario la obligación de pagar expensas comunes devengadas antes de su adquisición, originada en una enajenación forzosa (subasta judicial). --------------


21) EXENCIÓN DEL PAGO DE EXPENSAS


Cuando el reglamento de propiedad y administración nada estipula respecto de la distribución de las cargas comunes se aplicará el principio de proporcionalidad fijado en el art. 2046, inc. c), del nuevo Código. Sin embargo, el art. 2049 (párr. 3º) establece la posibilidad de que el reglamento exima parcialmente a ciertas unidades funcionales del pago de expensas. La norma resulta acertada en un doble sentido: por una parte, no autoriza una exención total y, por la otra, la dispensa parcial debe estar justificada. Uno de los parámetros a tener en cuenta es la calidad de las partes comunes respecto de las cuales se generan los gastos: todos los propietarios deben participar en los gastos de mantenimiento y conservación de las partes comunes indispensables para la existencia y seguridad del edificio en tanto que, respecto de aquellos que confieren mayor comodidad, es posible discriminar entre las unidades funcionales que puedan utilizar esos servicios porque tienen en sus departamentos las instalaciones adecuadas para ello, de aquellas otras que no tienen acceso a esos beneficios, en cuyo caso quedarán eximidos de la contribución a los gastos normales de atención y mantenimiento de los servicios centrales, reposición de maquinarias y calderas, etcétera. Gurfinkel de Wendy, Lilian N. La propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación - JA 2014-IV